מגה אור ניצחה: ועדת הערר גילתה שהשומה נופחה בכ-40 מיליון שקל
הוועדה המקומית יואב חייבה את החברה בהיטל השבחה בסכום של כ-30.5 מיליון שקל עבור מקרקעין בפארק התעשייה, אך התברר שהיא עצמה לא חישבה נכון את השווי שלו לפי מצב הקודם
מגה אור מגה אור -5.31% רשמה ניצחון משמעותי מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יואב, אחרי שוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז דרום קיבלה את הערר שהגישה נגד שומת היטל השבחה על מקרקעין בפארק התעשייה יואב. הוועדה, בראשות עו"ד עמית אופק ובהשתתפות השמאי זהר עירון ויוספה סופר, קבעה כי השומה שהוציאה הוועדה המקומית - שנקבעה על כ-30.5 מיליון שקל - לא שיקפה בצורה נכונה את מצב הזכויות שהיה על הקרקע לפני כניסת התוכנית לתוקף.
הרקע לפרשה הוא תוכנית שאושרה בגוש 2604 חלקה 111, ואפשרה הגדלה של תכסית הבנייה (השטח שעליו מותר לבנות), הוספת שתי קומות, הגדלת הגובה המותר והוראות בינוי נוספות. לאחר שהתוכנית נכנסה לתוקף במרץ 2025 ומומשה במסגרת היתר בנייה שאושר ביולי אותה שנה, הוועדה המקומית חייבה את מגה אור בהיטל השבחה בסכום נכבד. החברה, באמצעות עו"ד גילת אייל, החליטה שלא לקבל את השומה כפי שהיא, וערערה.
מרכז הערר היה סביב השאלה איך יש לחשב את שווי המקרקעין במצב הקודם, כלומר לפני שהתוכנית החדשה נכנסה לתוקף. מגה אור טענה שהוועדה המקומית עשתה טעות בסיסית: בעוד שבמצב החדש היא חישבה את נפח קומת הקרקע לפי שימוש לאחסנה, במצב הקודם היא חישבה את הנפח לפי שתי קומות בגובה נמוך יותר כל אחת. התוצאה, לפי החברה, היתה הפחתה מלאכותית של כ-69 אלף מ"ק בנפח המצב הקודם - מה שניפח את ההשבחה, ואת החיוב, בכ-40 מיליון שקל.
הוועדה המקומית מצדה, טענה שהשומה נערכה כראוי לפי מבחן השימוש הטוב והיעיל ביותר, שמקדם ההשוואה בין הקומות (0.6) מקובל בפרקטיקה השמאית, ושהחישוב בכלל לא התבסס על גובה של 29 מטר כפי שנטען, אלא על גובה מקסימלי של 13.25 מטר בלבד.
ועדת הערר: הנתונים של המשיבה עצמה מוכיחים את הטעות
אחרי בחינת התחשיב, ועדת הערר קבעה שהצדק עם מגה אור. השופטים מצאו שדווקא מנתוני השומה של הוועדה המקומית עצמה עולה בבירור שהשימוש הטוב והיעיל ביותר במצב הקודם היה מבנה אחסנה בגובה של כ-14.5 מטר לפחות, והוועדה המקומית לא באמת חלקה על כך. כפי שנקבע בהחלטה, "במצב הקודם עדיף היה מבחינה כלכלית לבנות מבנה שגובהו 15 מ' שישמש לאחסנה". מכיוון שאין הבדל בשטחי השירות בין שתי החלופות, נוצר פער של כ-69,262 מ"ק לטובת חלופת האחסנה - פער שמתורגם לתוספת שווי של כ-39.5 מיליון שקל במצב הקודם, ובהתאם להפחתה של מחצית מהסכום הזה מגובה היטל ההשבחה.
בנוסף, באמצע הדיון, לאחר שהוועדה המקומית הבינה שהיא צפויה להפסיד בנקודה הזו, היא ניסתה לתקן את השומה בכיוון ההפוך. היא טענה שצירך לבטל את השווי שניתן במצב הקודם למרתף, מכיוון שבמצב החדש כלל לא נבנה מרתף. ועדת הערר דחתה את הניסיון הזה בצורה ברורה, וקבעה שמדובר בטענה שהועלתה רק כתגובה להפסד הצפוי, ולא בתיקון אמיתי ואובייקטיבי - ובכל מקרה תיקון שכזה אינו בסמכות הוועדה המקומית לבצע בעצמה לפי החוק.
הוועדה גם דחתה בקשה נוספת שהגישה הוועדה המקומית לאחר סיום הדיון, בלי אישור, ובה חזרה על הטענה בעניין המרתף והוסיפה טענה חדשה לגבי מגבלת תכסית. ועדת הערר ציינה כי בפועל הוועדה המקומית טוענת עכשיו שהשומה שהיא עצמה הגישה - ושלפיה מגה אור נדרשה לשלם יותר מ-30 מיליון שקל - היתה שגויה כמעט בכל פרמטר, ולכן לא ניתן לקבל טענות חדשות שסותרות את השומה המקורית רק כדי להימנע מהתוצאה המתבקשת.
ועדת הערר גם שקלה להעביר את התיק לשמאי מייעץ, אך החליטה שלא לעשות זאת, מכיוון שכל הנתונים הרלוונטיים ממילא מופיעים בשומה שהוועדה המקומית עצמה הגישה. בשורה התחתונה, הערר התקבל, והוועדה המקומית תידרש להוציא למגה אור דרישת תשלום מעודכנת, לאחר שהפחיתה מהיטל ההשבחה את הסכום שנקבע בהחלטה.
