מנורה מעמידה 200 מיליון שקל לחברת ההתחדשות אקו סיטי

מנורה מבטחים מעמידה מסגרת אשראי בהיקף של 200 מיליון שקל לחברת אקו סיטי, חברת נדל״ן פרטית המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב ובאזור המרכז. העסקה בנויה במתכונת הדומה להנפקת אג״ח פרטית, ומעמידה לרשות החברה מקור מימון משמעותי להמשך הצמיחה בפעילות ההתחדשות שלה.

קרן ריאליטי רכשה את השליטה באקו סיטי בשנה שעברה לפי שווי של כ-300 מיליון שקל, ומינתה את יובל ברונשטיין ליושב ראש הדירקטוריון ואת אילן כפון לדירקטור. במקביל הגדילה פועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות הפרטיות של בנק הפועלים, את חלקה בחברה ל-20% לאחר שהמירה למניות הלוואה שהעמידה לה עוד בשנת 2021.

המוסדיים מגדילים את החשיפה לאשראי פרטי

העמדת אשראי במתכונת של אג״ח פרטית הפכה בשנים האחרונות לכלי מרכזי שבאמצעותו גופים מוסדיים מפנים חלק מכספי החוסכים אל שוק הנדל״ן. במקום לרכוש איגרות חוב סחירות של חברות הנדל״ן הגדולות בבורסה בתל אביב, המוסדיים בוחרים לא אחת להעמיד חוב ישיר לחברות פרטיות, בריבית גבוהה יותר ובביטחונות המותאמים לפרויקט הספציפי. כך הם משפרים את התשואה לעמיתים אך גם נוטלים סיכון אשראי ישיר מול היזם.

עבור מנורה מבטחים, אחת מקבוצות הביטוח הגדולות בישראל, העסקה משתלבת במגמה רחבה של הסטת נכסי העמיתים אל אפיקי אשראי שאינו סחיר. גופי הביטוח והפנסיה מחפשים תשואה עודפת על פני האג״ח הממשלתי והקונצרני הסחיר, ומימון לחברות התחדשות עירונית מציע שילוב של ריבית נאה וביטחונות נדל״ניים בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ.

פעילות ההתחדשות העירונית, הכוללת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38, דורשת הון עצמי משמעותי ומימון ביניים ארוך לאורך שנות התכנון וההיתרים שקודמות לבנייה בפועל. חברות בתחום נדרשות לגשר על פערי מימון גדולים לפני שהפרויקט מתחיל להניב, ולכן גישה למסגרות אשראי גמישות מגופים מוסדיים היא רכיב מכריע ביכולת שלהן להחזיק בקרקעות ולקדם כמה מתחמים במקביל. מסגרת חוב יציבה מאפשרת ליזם לתכנן קדימה בלי להיות תלוי בגיוסי הון תכופים.

הביקוש להתחדשות עירונית באזור תל אביב והמרכז נותר גבוה על רקע מחסור מתמשך בקרקעות זמינות לבנייה בערים הוותיקות. פרויקטים של פינוי-בינוי מאפשרים להוסיף יחידות דיור רבות במתחמים בנויים בלי צורך בהפשרת שטחים חדשים, ולכן הם זוכים לעדיפות בתוכניות המתאר של רשויות מקומיות רבות. עבור החברות הפועלות בתחום, הקושי המרכזי אינו הביקוש אלא משך הזמן הארוך והמימון הנדרש עד להוצאת היתרי בנייה.

בעלת שליטה חדשה ושותפה פיננסית בחמישית מהמניות

מאז נכנסה קרן ריאליטי לשליטה, אקו סיטי פועלת להרחבת צבר הפרויקטים שלה. מסגרת האשראי החדשה של מנורה מבטחים אמורה לאפשר לחברה להאיץ את ההתקדמות במתחמים הקיימים ולבחון כניסה למתחמים נוספים, לאחר שבעלי המניות ביססו את מבנה ההון שלה במהלך השנה האחרונה.

המרת ההלוואה של פועלים אקוויטי למניות מעידה על אמון של בעלת המניות בכיוון שאליו צועדת החברה. במקום להישאר בעמדת נושה, בחר הגוף להפוך לשותף הון המחזיק בחמישית מהמניות, צעד שמחזק את בסיס ההון של אקו סיטי ומקטין את נטל ההחזרים השוטף שלה בתקופה שבה היא מבקשת לצמוח. שילוב של בעל שליטה חדש ושותפה פיננסית מנוסה מספק לחברה גב פיננסי רחב יחסית לגודלה.

שוק החוב הלא סחיר בישראל התרחב בשנים האחרונות במקביל לצמיחת נכסי הפנסיה והגמל. מנהלי ההשקעות המוסדיים, המנהלים מאות מיליארדי שקלים עבור החוסכים, מקצים נתח הולך וגדל מתיק הנכסים לאשראי ישיר, הלוואות פרטיות ועסקאות נדל״ן. עסקת אקו סיטי היא דוגמה למגמה זו בענף שנחשב עתיר הון וארוך טווח.

• בלאקאדג' קיבלה רישיון למשכנתאות - מסגרת של 580 מיליון שקל ממנורה בדרך
• פוליסת החיסכון הכללית של מנורה מנהלת קרוב ל-12 מיליארד שקל, מה הדירוג שלה בקטגוריה?

מבנה השחקנים סביב העסקה ממחיש את התחרות הגוברת בין הגופים המוסדיים על עסקאות חוב פרטיות בענף הנדל״ן. כל עוד סביבת הריבית במשק נותרת גבוהה, מימון ישיר לחברות התחדשות עירונית צפוי להישאר אטרקטיבי עבור מנהלי ההשקעות המוסדיים, המחפשים תשואה יציבה מגובה בנכסים מוחשיים באזורי הביקוש.