קיבלו דירה חדשה ונכנסו לשנתיים של תקלות, נזילות ומרדף אחרי היזם

אחרי שנים של המתנה, חתימות, דיונים עם היזם ועבודות בנייה, הרגע שבו בעלי הדירות מקבלים את המפתח לדירתם החדשה אמור להיות נקודת השיא של פרויקט ההתחדשות העירונית. הם עזבו דירה ישנה, המתינו בדרך כלל במשך כמה שנים וחוזרים לבניין חדש, עם ממ״ד, מרפסת, מעלית וחניה. הבעיה מתחילה כאשר בחלק מהפרויקטים, מסירת הדירה אינה מסמנת את סוף התהליך, אלא את תחילתה של תקופה מתישה נוספת: נזילות, רטיבות, תקלות במערכות הבניין ומרדף ממושך אחרי היזם והקבלן המבצע.

חשוב להדגיש כבר בתחילה כי לא מדובר בתופעה שמתרחשת בכל פרויקט של התחדשות עירונית. בישראל נמסרים גם פרויקטים איכותיים, שבהם הליקויים שמתגלים לאחר האכלוס הם מצומצמים ומטופלים במהירות. איכות הבנייה והשירות משתנות בין יזם ליזם ובין קבלן לקבלן. עם זאת, כאשר נבחר יזם שאינו מעניק שירות מספק לאחר המסירה, או כאשר ההסכם מולו אינו כולל מנגנוני הגנה יעילים, בעלי הדירות עלולים לגלות עד כמה הם תלויים בו גם אחרי שחזרו לביתם.

ברכישה רגילה לעומת התחדשות, כל האופציות פתוחות

ליקויי בנייה אינם ייחודיים להתחדשות עירונית. כמעט בכל בניין חדש עשויות להתגלות בתקופה הראשונה תקלות הדורשות תיקון. אלה יכולות להיות בעיות באיטום, בריצוף, באלומיניום, בצנרת, במעליות, במערכות החשמל והמים או בשטחים המשותפים. פעמים רבות רק הגשם הראשון חושף אם האיטום בגג, במרפסות או במעטפת הבניין בוצע כראוי. השאלה המרכזית אינה רק אם התגלו ליקויים, אלא כיצד היזם מגיב אליהם ובאיזו מהירות הוא דואג לתקן אותם.

בפרויקט התחדשות עירונית המצב עשוי להיות מורכב יותר מאשר ברכישה רגילה של דירה חדשה. רוכש דירה יכול, לפחות בשלב שלפני הרכישה, להשוות בין חברות, לבדוק את המוניטין שלהן ולבחור אם לרכוש בפרויקט מסוים. בעל דירה בפרויקט התחדשות, לעומת זאת, מוסר ליזם את הנכס הקיים שלו ומפקיד בידיו את אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחייו. מהרגע שהפרויקט יצא לדרך, ובוודאי לאחר שהבניין הישן נהרס, קשה מאוד להחליף את היזם. 

לכן, לבחירה שמתבצעת בתחילת הדרך יש השפעה גם שנים לאחר מכן. אייל האושנר, סמנכ"ל משרד האושנר שמאות מקרקעין מסר: ״איננו מזהים פער משמעותי בהיקף הליקויים או במשך תקופת תיקונם בין בעלי דירות שקיבלו את דירתם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לבין רוכשי דירות חדשות מיזם.עם זאת, מניסיוננו, ניתן לייעל את התהליך ולמזער את הסיכונים על ידי בחירת אנשי מקצוע המלווים את בעלי הדירות, כבר בראשית הדרך -בראש ובראשונה עורך דין מטעם הבעלים, שמאי מקרקעין ומפקח שידאגו לערבויות הבדק המתאימות. וכן, בחירת יזם בעל ניסיון, איתנות פיננסית ומוניטין מוכח בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית״.

התלות נמשכת לאורך הזמן

התלות הזאת אינה מסתיימת כאשר מתקבל המפתח. אם מתגלה נזילה בדירה או תקלה במערכת משותפת, הדיירים נדרשים לפנות ליזם, שמפנה לעיתים לקבלן המבצע, וזה עשוי להפנות את הטיפול לקבלן המשנה שביצע את העבודה. איש מקצוע מגיע, מבצע תיקון נקודתי, אך עם הגשם הבא הרטיבות חוזרת. במקרים אחרים, הדיירים מקבלים הבטחה שהתקלה תטופל, אולם חולפים שבועות ואף חודשים עד להגעת בעל המקצוע המתאים. כך עלולה להיווצר סחבת שנמשכת לאורך שנה-שנתיים.

הבעיה מחמירה כאשר מקור הליקוי אינו נמצא בתוך דירה אחת, אלא ברכוש המשותף. נזילה בדירה יכולה לנבוע מאיטום לקוי בגג, ממרפסת של שכן, מחיפוי חיצוני או מצינור משותף. במצב כזה נדרש תיאום בין כמה גורמים, ולא תמיד ניתן לפתור את הבעיה באמצעות תיקון קטן בתוך הדירה שבה הופיעה הרטיבות. גם תקלות במעליות, בחניון, במשאבות, במערכת כיבוי האש או בניקוז מחייבות טיפול מערכתי מצד היזם והקבלן, ולא פעולה עצמאית של דייר בודד.

בפרויקטים של חיזוק ותוספת לבניין קיים (תמ״א 38/1), הקושי עלול להיות גדול עוד יותר בשל החיבור בין החלקים הישנים לחדשים. מערכות חדשות מתחברות לתשתיות ותיקות, קומות ומרפסות מתווספות למבנה קיים והמעטפת משתנה. החיבורים הללו עלולים להפוך לנקודות רגישות, בעיקר בכל הקשור לאיטום ולניקוז. לעומת זאת, בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש מוקם בניין חדש לחלוטין, ולכן לא נכון להניח שכל פרויקט כזה מועד מראש ליותר ליקויים מבנייה חדשה רגילה. גם שם איכות התוצאה תלויה בעיקר בתכנון, בביצוע, בפיקוח ובנכונות היזם לעמוד מאחורי המוצר שמסר.

על מי מוטלת האחראיות?

ליזם ולקבלן יש אחריות לתיקון ליקויים בהתאם להסכם ולהוראות הדין, ותקופות הבדק משתנות לפי סוג הליקוי. עם זאת, קיומה של אחריות משפטית אינו מבטיח בהכרח שהתיקון יתבצע מיד. דיירים יכולים לשלוח מכתבים, להזמין חוות דעת ולדרוש את ביצוע העבודות, אבל אם היזם מתמהמה או חולק על האחריות, הדרך עלולה להתארך ואף להגיע להליך משפטי. מבחינת הדייר, הזכות לתיקון חשובה, אך היא אינה מספיקה אם אין לצדה מנגנון מעשי שמאפשר לאכוף אותה.

• מנורה מבטחים מלווה 200 מיליון שקל לאקו סיטי
• לא רק שדה דב: הקרקעות המזוהמות שמעכבות אלפי דירות

כאן נכנסים לתמונה עורך הדין אשר מייצג את בעלי הדירות ואמור לגבות את הערבויות שנקבעות בהסכם. תפקידו של עורך הדין אינו מסתכם בבדיקת התמורה שכל דייר יקבל או בניסוח שטח הדירה החדשה. עליו לדאוג כבר בתחילת הדרך למנגנונים שיגנו על הדיירים גם בשלבים האחרונים של הפרויקט ולאחר האכלוס. אחד מהם הוא ערבות בדק, שנועדה לספק ביטחון כספי לטיפול בליקויים אם היזם אינו ממלא את התחייבויותיו. 

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחסת במדריכיה לחשיבות הערבויות בהתקשרות עם יזם, ובמסמכי הסברה ממשלתיים מופיעה גם ערבות בדק לתקופה שלאחר המסירה, בלי לגרוע מאחריות היזם על פי החוק. עם זאת, אין להניח שכל נוסח וכל סכום ניתנים אוטומטית באותה מתכונת בכל עסקה. יש לעגן את הערבות, את גובהה, את תוקפה ואת התנאים למימושה בצורה ברורה בהסכם.

בנוסף, חשוב לקבוע כיצד מדווחים על ליקוי, בתוך כמה זמן נדרש היזם להגיב, מי הגורם שמכריע במקרה של מחלוקת מקצועית ומתי רשאים הדיירים לבצע את התיקון באמצעות בעל מקצוע אחר. רצוי גם להשאיר בידי נציגות הדיירים כלים שימנעו מצב שבו כל הכוח עובר ליזם מיד עם מסירת הדירות. ככל שההסכם מפורט יותר והערבויות אפקטיביות יותר, כך קטן הסיכוי שהדיירים ייאלצו להסתפק בהבטחות או לצאת למאבק משפטי ארוך.

גם בחירת היזם צריכה להתבסס על יותר מגובה התמורה

התמורה היא לא חזות הכל: תוספת של עוד מטרים או מפרט מפואר עשויות להיראות מפתות בתחילת הדרך, אבל האיתנות הפיננסית של החברה, הניסיון שלה, איכות הפרויקטים שכבר מסרה ובעיקר השירות שהיא מעניקה לאחר האכלוס חשובים לא פחות. לפני החתימה כדאי לדבר לא רק עם דיירים בפרויקטים שהיזם מקדם, אלא דווקא עם דיירים בבניינים שכבר אוכלסו לפני שנה או שנתיים. הם יוכלו לספר אם היזם נשאר זמין גם לאחר קבלת המפתח, ואם הליקויים שנמצאו טופלו במהירות או הפכו למאבק מתמשך.

התחדשות עירונית יכולה לשפר באופן משמעותי את איכות החיים ולהעניק לבעלי הדירות נכס חדש ובטוח יותר. ברוב המקרים, גילוי של כמה ליקויים אינו מעיד שהפרויקט נכשל, ובנייה חדשה מטבעה דורשת לעיתים התאמות ותיקונים לאחר האכלוס. הבעיה מתחילה כאשר הליקויים מהותיים, חוזרים שוב ושוב, והדיירים מגלים שאין בידיהם דרך יעילה לחייב את היזם לטפל בהם.

• מצוקת הקבלנים: דירות לחברי המועדונים בהנחה אפקטיבית של עד 18%
• שכר הדירה עלה - מחירי הדירות ירדו: מה התשואה שמקבלים משקיעי הדירות ועל מה זה רומז?