"דו"ח היטל ההשבחה נטול בשורה ומנציח התדיינות תיאורטית"

הצוות הבין-משרדי לבחינת סוגיית היטל ההשבחה פרסם אתמול דו"ח ביניים, ובו המלצות למימוש בטווח המיידי במטרה להפחית את חוסר הוודאות בתחום, שהיקפו מיליארדי שקלים בשנה. הצוות, שהוקם לפני למעלה משלוש שנים, גם ימשיך לדון ברפורמות ארוכות טווח. עו"ד תומר גור הוא שותף במשרד ארנון-תדמור-לוי, המתמחה בתכנון ובנייה והיטלי השבחה. לדעתו, הצוות החמיץ את המטרה העיקרית: יצירת ודאות בשוק הנדל"ן.

צוות בין-משרדי ממליץ על שינויים משמעותיים בהיטל ההשבחה

מה דעתך הכללית על המלצות דו"ח הביניים?

"זהו מסמך סקירה מרשים של דיני ההשבחה. עם זאת, בפועל, הוא בעיקר מנציח את ההתדיינות התיאורטית והבלתי פוסקת ברפורמה הנדרשת ביחס להיטל השבחה. אין בו בשורה אמיתית, הן לציבור הנישומים והן לוועדות מקומיות".

האם ההמלצות הללו ישיגו את היעד של יצירת ודאות בענף הנדל"ן?

"ההמלצות אינן צפויות ליצור ודאות, ואף להפך. תיקוני החקיקה המועטים שהוצעו בדו"ח, למשל: בתוכנית המתירה שיקול דעת תכנוני בשלב היתר הבנייה יידחה מועד התשלום למועד הוצאת ההיתר, צפויים בעיקר לעורר דיון בשאלות פרשניות שונות. דיונים אלו יחריפו את חוסר הוודאות, ובעיקר יספקו עבודה רבה נוספת לעורכי הדין ושמאי המקרקעין, וכמובן יוסיפו להעסיק את ועדות הערר ובתי המשפט".

האם ההמלצות מציאותיות וניתנות ליישום בטווח סביר?

"נראה שלא. מרבית הסוגיות שנבחנו, גדולות כקטנות, נשלחו להמשך דיון, שלא ברור האם יסתיים אי פעם. השוק לא ציפה מהצוות הבין-משרדי להגיע עם מסקנות נחרצות לגבי סוגיות הרוחב העקרוניות, כדוגמת האפשרות לביטול היטל ההשבחה או החלפתו בהסדר אחר לגמרי, אך כן ציפה מהצוות לתמוך בשינויים נקודתיים שישפרו את הקיים. גם זה לא קרה.

"לדוגמא: אחד התיקונים המהותיים שנבחנו היה לקבוע, כי היטל השבחה ישולם רק במועד הוצאת היתר הבנייה, ולבטל את החובה לשלם היטל השבחה גם במכר. הרעיון הזה אינו חדש, והוצע ביוזמות חקיקה שונות במרוצת השנים. תיקון כזה יכול היה להביא בשורה עצומה לציבור הנישומים, ועם הזמן להיטיב גם עם ועדות מקומיות.

• חילוט ערבויות ביצוע ובדק מאפשר לקזז מע"מ ממס העסקאות
• צוות בין-משרדי ממליץ על שינויים משמעותיים בהיטל ההשבחה

"באופן מפתיע, גם היוזמה הנקודתית הזו נשלחה להמשך דיון בפורומים שונים בגלל חסרונות שמצאו בה. העובדה שגם נושא נקודתי כזה, שכבר הוצע ונבחן מספר פעמים ביוזמות חקיקה, לא הצליח להתקדם בצורה משמעותית, היא בוודאי בשורה רעה באשר ללוחות הזמנים. בנוסף, בכל מתווה יש חסרונות, וכל שינוי פוגע בקבוצות מסוימות, אבל אי-אפשר לבצע רפורמה בלי להזיז את הגבינה לאף אחד".

אלו מההמלצות מצריכות החלטת ממשלה ואלו מצריכות חקיקה? מה המשמעות מבחינת לוחות הזמנים וההיתכנות?

"היוזמות שנבחנו מצריכות ככלל תיקוני חקיקה. זו בעיה בפני עצמה, שיש לה השלכה הן על עצם האפשרות לבצע את התיקונים, והן על לוח הזמנים הממושך לאישורם בכנסת".

לוועדה נדרשו למעלה משלוש שנים להגיש דו"ח ביניים. מה המשמעות של חלוף הזמן?

"הצוות מורכב מאנשים רציניים מאוד. הושקעו המון זמן, מחשבה ומאמצים, וצריך להסיר את הכובע בפני האנשים שביצעו את העבודה. העובדה שגם הם לא הצליחו לגבש מסקנות קונקרטיות, היא עדות לקושי העצום בביצוע רפורמות בתחום היטלי ההשבחה. בינתיים השוק סובל מהסדר מיושן, שתוקן טלאי על טלאי בפסיקת ועדות הערר ובתי המשפט, והבעיה היא שכל פסק דין או החלטת ועדת ערר פותרים לכאורה בעיה אחת אך יוצרים שלוש אחרות. לפיכך, המצב צפוי רק להחריף".

• פועל זר מסודן טען כי סוכם עמו שכר של 50 ש"ח לשעה וכי מחצית משכרו שולמה לו במזומן "מתחת לשולחן", ודרש
• האם עשר שנות זוגיות נהפכות אוטומטית לשותפות ברכוש?

לו היית יכול לנווט את מסקנות הוועדה, אלו המלצות היית מוחק ואלו היית מוסיף לדוח?

"מן הראוי היה להוסיף המלצות קונקרטיות בהיבטים שהיו עשויים לספק הקלה מיידית לנישומים, מבלי לפגוע בוועדות מקומיות לטווח הארוך. לדוגמא: הכללת המלצות מפורשות על דחיית אירוע המס למועד מימוש הזכויות באופן גורף, ביטול המכר כאירוע מימוש, וייעול הליכי הערר וההשגה. מנגד, מוטב היה להימנע מאותם תיקוני חקיקה מועטים ונישתיים שכן הוצעו, אשר צפויים רק להחריף את חוסר הוודאות ולעורר שאלות פרשניות מיותרות".

מה לדעתך צריך להיעשות בטווח הארוך?

"דיני ההשבחה נחקקו לפני 45 שנה, ומאז עברו מעט מאוד תיקוני חקיקה. למעשה, המחוקק הפקיר את ההסדר הרגיש והמורכב של קביעת היטל ההשבחה לחקיקה שיפוטית, שאינה יכולה להיות תחליף להסדר חקיקתי שלם. בטווח הארוך נדרשת הכרעה בשאלות הרוחב הגדולות ביותר הקשורות לדיני ההשבחה, ובראשם האפשרות לבטל את היטל ההשבחה באופן מוחלט, או להמיר אותו בהסדר תעריפים כזה או אחר.

"כל האפשרויות צריכות להיות על השולחן. צריך גם הרבה אומץ ותעוזה להוביל שינוי משמעותי בדיני ההשבחה, על אפן ועל חמתן של קבוצות לחץ שונות שתומכות בהנצחת המצב הקיים".

עו"ד תומר גור (צילום: ניקי וסטהפל)