רשות שוק ההון אוסרת תגמול יועצי משכנתאות: נגמרו הטיסות והפרסים
טיוטת חוזר חדשה קובעת איסור גורף על כל תמריץ כלכלי ליועצי משכנתאות מצד מלווים חוץ בנקאיים - כולל מימון כנסים, הכשרות ושוברי חופשה. כ-25 חברות חוץ בנקאיות ייאלצו לנתק כל קשר מסחרי עם יועצים. המהלך נעשה במטרה למנוע ניגוד ענייניום ולהגן על הלווים
רשות שוק ההון מבקשת לשנות את כללי המשחק בשוק המשכנתאות החוץ־בנקאי. טיוטת חוזר שפרסמה הרשות קובעת כי חברות אשראי חוץ־בנקאיות לא יוכלו עוד לתגמל יועצי משכנתאות על הפניית לקוחות - לא בכסף, לא בפרסים ולא בכל הטבה אחרת בעלת ערך כלכלי. האיסור רחב וכולל כל סוג של הלוואה לדיור, לרבות משכנתאות הפוכות והלוואות לכל מטרה המובטחות בנדל"ן.
מעבר לתשלומים ישירים, הטיוטה אוסרת גם השתתפות במימון כנסים, פרסום, הכשרות מקצועיות או כל פעילות אחרת שיכולה להיחשב כהטבה מסחרית ליועץ. המהלך מגיע על רקע התרחבות שוק האשראי החוץ־בנקאי בשנים האחרונות והתחזקות מעמדם של יועצי המשכנתאות כערוץ מרכזי להבאת לקוחות. בעוד שהבנקים כפופים למגבלות של בנק ישראל ואינם רשאים לתגמל יועצים על הפניות, בשוק החוץ־בנקאי נוצרה בפועל מערכת תגמולים שלא תמיד הייתה גלויה ללקוח.
לפי גורמים בענף, מדובר היה בפרקטיקה נפוצה ולא בתופעה שולית. באחד הקמפיינים שפורסמו לאחרונה הוצעו ליועצים שובר זוגי לחופשה בחו"ל בשווי של 10,000 שקל, לצד טלפון חכם, שואב שוטף וטלוויזיית 55 אינץ' - בהתאם להיקף העסקאות שנסגרו מול גוף המימון.
שוק בצמיחה מהירה
שוק המשכנתאות החוץ־בנקאי עדיין קטן ביחס למערכת הבנקאית, אך הוא צמח במהירות. היקפו מוערך במיליארדי שקלים, וביחס לתיק המשכנתאות הכולל בישראל מדובר בכ-1% בלבד. למרות הנתח המצומצם, עבור הלווים מדובר לא פעם בעסקת האשראי הגדולה ביותר בחייהם. החברות החוץ-בנקאיות פועלות בעיקר במקומות שבהם הבנקים פחות פעילים, במקרים של מגבלות רגולטוריות, פרופיל סיכון של הלקוח או נכסים מורכבים יותר למימון. העלות שבה הן מגייסות כסף גבוהה מזו של הבנקים, ולכן התחרות על לקוחות הפכה אגרסיבית יותר.
- 28 אלף שקל על יעוץ משכנתא? לקוחה התחרטה היועצת אמרה - "מה פתאום"
- עצת הנדל"ן הכי גרועה שקיבלתי: כך אפשר להימנע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ערוץ ההפצה דרך יועצי משכנתאות קיבל בשנים האחרונות חשיבות מיוחדת. עבור חלק מהחברות, היועצים הפכו לכלי מרכזי בגיוס לקוחות, והתגמולים שניתנו להם תפקדו בפועל כעמלת הפצה לא רשמית. הבעיה מבחינת הרגולטור היא שיועצי המשכנתאות עדיין פועלים ללא מסגרת פיקוח מקצועית מחייבת וללא חובת גילוי מסודרת על קשרים מסחריים. במצב כזה, הלקוח לא תמיד יודע האם ההמלצה שקיבל נובעת מהתאמה אמיתית לצרכיו - או מקשר מסחרי בין היועץ לגוף המימון.
האחריות נשארת אצל חברת האשראי
טיוטת החוזר אינה מסתפקת באיסור על תגמולים. רשות שוק ההון מבהירה כי גם כאשר יועץ משכנתאות מפנה לקוח, האחריות לבדיקת העסקה נשארת במלואה אצל המלווה וחברות האשראי לא יוכלו להסתמך על עבודת היועץ כתחליף לחיתום עצמאי או להערכת סיכון.
כל גוף מימון יידרש לקבוע נהלי עבודה, מנגנוני בקרה פנימיים ומדיניות ברורה לטיפול בבקשות אשראי.
לפי הטיוטה, דירקטוריון של כל גוף אשראי יצטרך לאשר את המדיניות ולדון בה לפחות פעם בשנה.
בדרך להסדרת התחום כולו
ההנחיה מיועדת בשלב זה לחברות האשראי החוץ-בנקאיות, אך ברשות שוק ההון מכוונים למהלך רחב יותר. בשוק מעריכים שבהמשך עשויה להתפרסם הנחיה דומה גם עבור גופים מוסדיים הפועלים בתחום. לצד השחקנים החוץ-בנקאיים, בהם מימון ישיר, מכלול ואופל בלאנס, פועלים כיום גם גופים מוסדיים עם מוצרי משכנתאות ייעודיים, בהם הראל 60+, הפניקס משכנתאות, איילון משכנתאות וכלל ביטוח ופיננסים.
- הפניקס גמא: הרווח הנקי עלה ל-41.5 מיליון שקל, תיק האשראי והערבויות צמח ל-5.3 מיליארד שקל
- מחר בבורסה: השבבים יזנקו, אלביט תרד
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- איפה לשים את הכסף: אנבידיה או SOXX?
לפי נתוני הענף, פועלות כיום כ-25 חברות חוץ-בנקאיות בתחום האשראי לדיור, מתוכן כ-10 עם תיק אשראי של לפחות 100 מיליון שקל.
במקביל, בכנסת מקודמת הצעת חוק להסדרת מקצוע יועצי המשכנתאות, הכוללת כיוון דומה של איסור תגמול מגופי מימון. לוח הזמנים של החקיקה עדיין אינו ברור, אך ברשות שוק ההון בחרו שלא להמתין.
מהתאחדות יועצי המשכנתאות נמסר כי היא תומכת במהלך וכי מדובר בצעד שמחזק את האובייקטיביות של הייעוץ ומגן על הצרכנים. לדבריה, ההתאחדות פעלה מול הרשות לקידום מהלך כזה כבר בשנה האחרונה.
