האמריקאים לא עוברים דירה, הם משפצים: איך הריבית שינתה את שוק הבנייה בארה״ב?

הפד כבר הוריד את הריבית שש פעמים מאז ספטמבר 2024, ובסך הכול ב-1.75 נקודות אחוז, אבל הריבית בארה"ב עדיין גבוהה בהרבה מזו שהאמריקאים התרגלו אליה בשנות הריבית האפסית. אחרי שנים שבהן אפשר היה לקחת משכנתאות זולות במיוחד, חלק גדול מבעלי הבתים בארה"ב עדיין יושב על הלוואות שנלקחו בריביות של 3% או 4%. לכן, גם אחרי הפחתות הריבית, המעבר לבית חדש עדיין כרוך במקרים רבים בוויתור על משכנתא זולה ובלקיחת משכנתא חדשה בתנאים יקרים בהרבה.

עדיין, שוק הדיור האמריקאי לא מתנהג כמו שוק רגיל בתקופה של ריבית גבוהה. בדרך כלל, כאשר הריבית עולה, הביקוש לדיור נחלש, העסקאות מתמעטות והפעילות בענף הבנייה מתקררת. זה אכן קורה גם בארה"ב, אבל במקביל נוצרה תופעה אחרת: בעלי בתים רבים לא ממהרים למכור ולעבור דירה, ובמקום זה משקיעים יותר בשדרוג הבית הקיים. במילים פשוטות, האמריקאים תקועים בבית, אבל לא בהכרח קופאים במקום.

לפי נתוני Apollo, שרוכזו על ידי כלל, שיפוצי מגורים מהווים כיום כ-25% מסך ההוצאה הפרטית על בנייה בארה"ב. הגרף, מציג את חלקם של שיפוצי המגורים מתוך כלל הוצאות הבנייה הפרטית מאז 1994, ומראה כי הנתח הזה עלה בשנים האחרונות לרמות חריגות יחסית. השיעור הנוכחי מתקרב לרמות שנראו סביב 2011, אחרי משבר הדיור של 2008, אבל הפעם הסיפור שונה: לא קריסה של שוק הדיור, אלא שוק שקפא בגלל עלות המימון.

מבוסס על נתוני Census Bureau, Bloomberg ו-Macrobond - צילום: APOLO

• אקרו זכתה בשני מכרזי התחדשות עירונית בלב גבעתיים
• אחרי מניות ה-AI: הבועה עוברת לנדל"ן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הגורם המרכזי מאחורי המגמה הזו הוא מה שמכונה בארה"ב "אפקט הנעילה" של המשכנתאות. בשנות הריבית האפסית, בעיקר סביב 2020 ו-2021, מיליוני אמריקאים לקחו משכנתאות בריביות נמוכות מאוד, לעיתים סביב 3% או 4%. מאחר שבארה"ב המשכנתא הנפוצה היא בריבית קבועה ל-30 שנה, בעלי בתים רבים עדיין נהנים מהחזר חודשי שמבוסס על סביבת ריבית שכבר אינה קיימת.

כאן נוצרת הדילמה. בעל בית שרוצה לעבור לבית גדול יותר, חדש יותר או לאזור אחר, לא בוחן רק את מחיר הנכס החדש. הוא צריך לוותר על המשכנתא הזולה שלו ולקחת משכנתא חדשה בריבית גבוהה בהרבה. גם אם מחיר הבית שאליו הוא עובר לא שונה דרמטית, ההחזר החודשי יכול לעלות בצורה חדה. לכן עבור חלק גדול מבעלי הבתים, ההחלטה הכלכלית הפשוטה היא להישאר במקום. אם הבית קטן מדי, משפצים. אם המטבח ישן, מחליפים. אם העבודה מהבית דורשת חדר נוסף, מסבים חלל קיים או מרחיבים.

הנתונים בארה"ב מראים עד כמה אפקט הנעילה הזה משמעותי. לפי מחקר של FHFA, הסוכנות הפדרלית למימון דיור בארה"ב, העלייה בריביות הובילה ברבעון הרביעי של 2023 לירידה של 57% במכירות בתים שבהם הייתה משכנתא בריבית קבועה, ומנעה לפי ההערכה 1.33 מיליון עסקאות בין הרבעון השני של 2022 לרבעון הרביעי של 2023. כלומר, זו לא רק תחושה של בעלי בתים שלא רוצים “לאבד” משכנתא טובה, אלא תופעה שכבר מתורגמת לירידה ממשית בנזילות של שוק הדיור.

• האפיפיור יוצא נגד ה-AI: “אסור לתת לטכנולוגיה לשלוט באנושות”
• יפן מנסה להרגיע את שוק האג"ח: תקציב חירום של 19 מיליארד דולר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק אוף אמריקה בהמלצת מכירה: "שוק המניות בשלב בועתי"

גם התפלגות הריביות הקיימות מסבירה למה השוק עדיין לא משתחרר. לפי Redfin, ברבעון השני של 2025 ל-52.5% מבעלי הבתים עם משכנתא בארה"ב הייתה ריבית נמוכה מ-4%, ול-80.3% מהם הייתה ריבית נמוכה מ-6%. במצב כזה, גם אם הריבית בשוק יורדת מעט, הפער מול המשכנתאות הישנות עדיין גדול מספיק כדי לגרום לרבים להישאר במקום. עבור בעל הבית, המשכנתא הזולה הפכה לנכס בפני עצמו.

אבל הריבית היא לא ההסבר היחיד. יש כאן גם סיפור מבני של מלאי דיור מתיישן. חלק גדול מהבתים בארה"ב נבנה לפני עשרות שנים, ובתים ישנים דורשים יותר תחזוקה, החל מגגות, מערכות חשמל ואינסטלציה ועד בידוד, מיזוג ושדרוגים פנימיים. אחרי הקורונה נוספה לכך גם העבודה מהבית, ששינתה את האופן שבו משפחות משתמשות במרחב הביתי. חדר שלא היה חשוב בעבר הפך למשרד, המרתף הפך לחלל עבודה, והמטבח או הסלון קיבלו משקל גדול יותר בחיי היומיום.

לפי Harvard Joint Center for Housing Studies, שוק השיפוצים בארה"ב זינק אחרי הקורונה אל מעל 600 מיליארד דולר, והוא עדיין גבוה בכ-50% לעומת הרמה שלפני המגפה. המרכז מציין כי הביקוש נתמך גם בהתיישנות הבתים, בעליית ערכי הנכסים ובמחסור בכוח אדם מקצועי בענף, שממשיך להקשות על השוק לעמוד בביקושים ולוחץ על עלויות הפרויקטים.

גם העלייה במחירי הבתים בשנים האחרונות משחקת תפקיד. בעלי בתים רבים בארה"ב צברו הון עצמי משמעותי בנכס שלהם, פשוט משום שמחירי הדיור עלו. כאשר ערך הבית עולה והמשכנתא המקורית נשארת זולה, לבעל הבית יש תמריץ להשקיע בנכס הקיים במקום להחליף אותו. במקרים מסוימים, השיפוץ נתפס גם כהוצאה לשיפור איכות החיים וגם כהשקעה שמעלה את שווי הנכס, אף שלא כל פרויקט כזה בהכרח משתלם כלכלית בסביבה שבה עלויות העבודה, החומרים והמימון עדיין גבוהות.

הנתונים האלה משנים את האופן שבו צריך להסתכל על ענף הדיור האמריקאי. האטה במכירת בתים לא בהכרח אומרת שכל שרשרת הערך של הדיור נפגעת באותה מידה. כאשר אנשים לא עוברים דירה, חלק מההוצאה פשוט משנה כיוון: פחות עסקאות מכירה, אבל יותר שיפוצים; פחות מעבר לבית חדש, אבל יותר שדרוג של הבית הקיים. זה רלוונטי לחברות קמעונאות לבית, יצרניות חומרי בנייה, חברות צבע, ריצוף, כלי עבודה, מוצרי חשמל, מערכות מיזוג ושירותים מקצועיים סביב ענף השיפוצים.