שוכר עזב באמצע חוזה, המשכיר תבע 26 אלף ש' - כמה יקבל?

סכסוך שכירות קלאסי בין משכיר לשוכר בדירה ברחוב מוריה בחיפה הגיע לפתחה של הרשמת הבכירה דנה ביאלר בבית משפט השלום בחיפה. פסק הדין שניתן באחרונה חושף את המורכבות שמאחורי סיום מוקדם של חוזה שכירות, ואת המחיר שמשלמים שני הצדדים כשהדברים לא נעשים לפי הספר.

המשכיר, יואב שיינר, הגיש תביעה שטרית על סכום של 26 אלף שקל נגד השוכר, ויטלי סאלו-ביאליק, עבור שלושה שטרות: שני צ'קים של 3,000 שקל כל אחד עבור דמי שכירות למאי ויוני 2022, וצ'ק ביטחון על סכום של 20 אלף שקל. בסופו של דבר, פסק בית המשפט לטובת שיינר סכום של 10,500 שקל בלבד - פחות ממחצית מהסכום שתבע.

הסיפור מתחיל באוקטובר 2020, כשסאלו-ביאליק שכר את הדירה משיינר תמורת 3,000 שקל בחודש. בסוף השנה הראשונה, חידשו הצדדים את ההסכם לשנה נוספת עד אוקטובר 2022. סאלו-ביאליק מסר 12 שיקים דחויים וצ'ק הביטחון המקורי המשיך לשמש גם עבור התקופה החדשה.

אלא שבתחילת 2022 המצב השתנה. סאלו-ביאליק פוטר מעבודתו ולא היה יכול היה לעמוד בתשלומים. לטענתו, הוא הודיע לשיינר עוד בינואר 2022 על כוונתו לעזוב, אלא שבית המשפט לא השתכנע בטענה הזו. הערב שלו, ארטיום פנסיוק, שהעיד מטעמו, לא הצליח לגבות את הגרסה הזו. "לא זוכר בדיוק אם הייתי באותה שיחה", העיד פנסיוק בדיון, בסתירה מובהקת לתצהיר שלו, שבו טען כי נכח בשיחה והסביר לשיינר את מצבו הכלכלי של סאלו-ביאליק.

• ניסתה לפנות שוכרים בשלוש תביעות - ותשלם 356 אלף ש'
• מרכז טאוב: שיעור הבעלות על דירות בישראל עלה ל-69%; זינוק בחברה הערבית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מתי ניתנה ההודעה המוקדמת?

הרשמת ביאלר ציינה כי "לא מצאתי בכל ההתכתבויות שצורפו הודעה כנטען על ידי ויטלי", לגבי הודעה מוקדמת בינואר. עם זאת, היא מצאה הודעה ברורה אחרת, שנשלחה ב-2 במרץ 2022, שבה כתב סאלו-ביאליק לשיינר: "החל ממחר אני אקח ואפנה את כל החפצים שלי מהדירה". בית המשפט קבע שיש לראות בהודעה זו הודעה מוקדמת לפי סעיף 12.2(ב) להסכם, שדורש התראה של שלושה חודשים.

מכאן התקבלה מסקנה חשובה: סאלו-ביאליק חייב בדמי שכירות לשלושת החודשים שמרץ ועד מאי, אבל לא עבור יוני. "אני קובעת כי אין כל הצדקה לחייב את ויטלי בתשלום דמי השכירות לחודש יוני 2022", קבעה הרשמת, "וזאת ביתר שאת שעה שלא ברור מאיזה מועד בדיוק התגורר שיינר בעצמו בדירה מושא המחלוקת".

ומה בנוגע לצ'ק הביטחון? כאן בית המשפט הכריע בצורה חד-משמעית נגד שיינר. השמאי שהעיד מטעמו ערך את חוות הדעת שנתיים לאחר שסאלו-ביאליק עזב, ובינתיים שיינר עצמו התגורר בדירה במשך שמונה-תשעה חודשים. "אתה יודע להעריך מתי הנזקים האלה נגרמו?", נשאל השמאי בדיון ההוכחות. "לא", הוא השיב. ועל מה הסתמך? "זה מה שנאמר לי על ידי התובע".

• בג"ץ מבקש למנות שופטים מחוזיים קבועים בחיפה ובבאר שבע; לוין ישיב
• פרויקט החשמול: הרכבת סילקה את SEMI - המכינה תביעה ב-870 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• שילם 4,200 ש' למוסך על תיקון שלא בוצע - וזה הפיצוי

בית המשפט הסתמך על הפסיקה שקובעת שהשתהות בעריכת חוות דעת שמאית עשויה לשלול ממנה את כל הערך הראייתי שלה. הוא קבע כי "השיהוי הבלתי סביר בעריכת חוות הדעת, בצירוף עובדת מגוריו של שיינר בדירה לאחר עזיבתו של ויטלי, מנתקים את הקשר הסיבתי בין מצבה של הדירה במועד עזיבת ויטלי לבין הנזקים הנטענים".

"לכל הפחות קורטוב של חוסר תום לב"

נקודה נוספת שעבדה לטובת סאלו-ביאליק: בית המשפט קבע שדמי השכירות עבור ינואר עד אפריל שולמו במלואם, בניגוד לטענת שיינר. מדפי חשבון הבנק עלה שבוצעו תשלומים בצ'קים, בהעברות בנקאיות ובמזומן. הרשמת ביאלר אף הביעה ביקורת על טענת שיינר כי כל דמי השכירות לתקופה זו לא שולמו: "אני מוצאת כי יש בטענות אלה לכל הפחות קורטוב של חוסר תום לב".

עם זאת, בנקודה אחת דווקא סאלו-ביאליק נאלץ לשלם: הפיצוי המוסכם. ההסכם קבע שאם השוכר עוזב לפני הזמן מבלי למצוא שוכר חלופי, הוא יחויב בקנס של 7,500 שקל. סאלו-ביאליק לא הצליח למצוא מחליף, ואף שגם שיינר ניסה לעזור בחיפוש, בית המשפט קבע שהאחריות היתה מוטלת על סאלו-ביאליק. "לשון ההסכם ברורה מאוד בעניין זה", נקבע בפסק הדין.

התוצאה הסופית: סאלו-ביאליק חויב לשלם 3,000 שקל עבור דמי שכירות למאי, 7,500 שקל קנס עבור אי-מציאת שוכר חליפי, ו-2,500 שקל הוצאות משפט - בסך הכל 13 אלף שקל, במקום 26 אלף שקל שנתבעו.

פסק הדין מדגיש שתי נקודות חשובות לכל מי ששוכר או משכיר דירה: ראשית, צ'ק ביטחון אי אפשר לממש סתם ככה - חוק השכירות דורש להוכיח הפרה ממשית, ולתת התראה מוקדמת לשוכר. שנית, אם גרמו נזקים לדירה, יש לתעד אותם מיד - חוות דעת שמאית שנערכת שנתיים אחרי העזיבה, ואחרי שבעל הדירה בעצמו גר במקום, פשוט לא שווה את הנייר שהיא כתובה עליו.