סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות - שבי שמר, התייחסה למגמות הנוכחיות והעתידיות בשוק הדיור והמשכנתאות, בכנס יועצי המשכנתאות השנתי של הבנק - בהשתתפות מאות יועצות ויועצי משכנתאות. לדבריה, הבנק מעריך כי מחירי הדירות יעלו בשיעור של כ־5% בשנת 2025, בעוד ששוק המשכנתאות כולו יעמוד על כ־100 מיליארד שקל - בהמשך לביצועים של שנת 2024.

עוד אמרה כי רכישת דירה הפכה למשימה קשה הרבה יותר לאורך השנים: "בשנת 2010, עלות דירה עמדה על כמיליון שקל, וכיום המחיר הממוצע כבר עומד על כ־2.3 מיליון שקל - עלייה של כ־115%. אם בעבר נדרשו כ־128 משכורות לרכישת דירה, כיום מדובר בכ־200 משכורות".

בהתייחס לביקושים, ציינה כי בשנת 2024 נרשמה עלייה של כ־37% בביקוש לדירות למכירה - מגמה שנמשכת גם בשנת 2025. לדבריה, הרצון להחזיק דירה בבעלות הוא עניין תרבותי בישראל ומהווה מדד להצלחה. "שוק הדירות להשכרה בישראל עדיין לא מפותח כמו במדינות המערב - והראיה לכך היא שכ-70% מהדירות בישראל נמצאות בבעלות פרטית".

השפעה על הפעילות

עוד הוסיפה כי לריבית יש השפעה ישירה על רמת הפעילות בשוק: "בתחילת המלחמה אנשים ישבו על הגדר, בעיקר בגלל סביבת ריבית גבוהה. אך בהמשך, כשהבינו שהריבית לא צפויה לרדת משמעותית בטווח הקרוב, חלק מהרוכשים הפוטנציאליים חזרו לשוק - ואנו רואים חזרה לרמות העסקאות של 2022".

לגבי התחזית להמשך השנה, אמרה כי ירידת ריבית עשויה להוביל לעלייה בביקושים - בעיקר מצד משקיעים ותושבי חוץ. לדבריה, צפוי גם גידול בביקוש לדירות קטנות של 3 חדרים במטרה להוזיל עלויות, וכן לדירות עם ממ"ד לאור המצב הביטחוני. מבצעי הקבלנים במתכונת 20/80 יימשכו, אם כי בקצב מתון יותר, ומשך הזמן להוצאת היתרי בנייה צפוי להתקצר - מה שיקל על הקבלנים."כל עוד לא יגיע שינוי דרמטי במדיניות הממשלה ופתרונות רלוונטיים - הביקוש ימשיך לעלות, וכך גם מחירי הדיור", סיכמה.

ההוראה של בנק ישראל

כמו כן, דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי טפחות, התייחס להוראת השעה של בנק ישראל, אשר מגבילה את השימוש במסלולי הלוואת בלון (גרייס ארוך) במשכנתאות חדשות - מהלך שעשוי לשנות את תנאי המימון לרוכשי דירות וליזמים כאחד. לדבריו, ההשפעה לא תהיה מיידית או חדה:"הביקושים בשוק המשכנתאות ממשיכים להיות גבוהים וקשיחים - פשוט כי אין לציבור אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה.

מדובר בצורך בסיסי, לא בגחמה כלכלית. בפועל, חלק גדול מהלווים כבר קיבלו אישור עקרוני למשכנתא עוד לפני פרסום ההנחיות החדשות של בנק ישראל, ולכן ההשפעה עליהם צפויה להיות שולית. ייקח זמן עד שנראה השפעה רחבה יותר בשטח. פלדמן גם הדגיש את הפוטנציאל לשינוי בתמהיל מקורות המימון בשוק: "במקרים מסוימים, במיוחד בקרב יזמים שרגילים להיעזר במסלולי גרייס בהיקפים גדולים, עלולה להיווצר בעיית מימון - מה שיגרום להם לחפש חלופות חוץ־בנקאיות. בשוק שבו העלויות החוץ־בנקאיות גבוהות יותר, המשמעות היא עלייה בסיכון או גלגול העלויות לרוכש הסופי.

לסיכום אמר כי להערכתו מדובר בצעד שמטרתו לבלום סיכונים מערכתיים, אך כזה שהשפעתו צפויה להיות "איטית, מדורגת - ואולי אף חלקית בלבד, בשל היכולת של השוק למצוא דרכים לעקוף את המגבלות באמצעים אלטרנטיביים."

תחזיות קודמות

בהתבסס על התחזיות הקודמות של הבנק, ניתן לראות כי התחזיות לשנת 2024 היו מדויקות יחסית. בכנס שנערך בשנת 2023, העריכה שבי שמר, כי מחירי הדיור יעלו בשיעור של 4%-6%  בשנת 2024 . בפועל, מחירי הדירות עלו בכ-7% במהלך השנה, קרוב לתחזיות. לשנת 2025, הבנק חוזה עלייה של כ-5% במחירי הדירות, בהתבסס על גורמים כמו המשך התאוששות המשק, ציפיות להורדת ריבית, עלייה בביקושים, והיקף בנייה נמוך.

התחזית של מזרחי טפחות לעלייה של כ־5% במחירי הדירות אולי נשמעת מתונה - אך בפועל, המשמעות היא תוספת של עשרות אלפי שקלים לעסקה ממוצעת. אם כיום המחיר הממוצע לדירה בישראל עומד על כ־2.3 מיליון שקל, עלייה של 5% היא תוספת של כ־115 אלף שקל למחיר הכולל.

עבור זוגות צעירים או רוכשים ללא הון עצמי משמעותי, מדובר בקפיצה שמכבידה גם על הסכום הדרוש למימון הראשוני (לפחות 25% הון עצמי, כלומר כ־28 אלף שקל נוספים), וגם על ההחזר החודשי של המשכנתה. כך, אפילו שינוי לכאורה "קטן" במחירים – מתרגם לעוד משכורות ועוד תוספת להתחייבות הכלכלית הכבדה.

עוד דבר מעניין הוא - שבתחזיות הרבות שנותנים הבנקים וביניהם גם מזרחי טפחות, מעולם לא שמענו על ירידה במחירים שצפויה - לפי התחזיות. על אף שאנו נמצאים כעת בעיצומו של ירידת מחירים וקיפאון בעסקאות. כך לפי הדו"ח שפורסם היום בידי הלמ"ס.

• מזרחי טפחות ברווח של 1.45 מיליארד ברבעון; תשואה להון של 17.8%
• הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7