רוטשטיין השלימה את החתימות לפינוי-בינוי ברמת גן: 202 דירות במקום 72

חברת רוטשטיין רוטשטיין -1.22%  , מתקדמת בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן והשלימה התקשרות עם 100% מבעלי הזכויות במתחם. מדובר בפרויקט המתוכנן ברחובות אבא הלל 80-88, התקווה 2 וחרות 21, שבמסגרתו צפויים להיהרס 72 דירות קיימות ובמקומן להיבנות 202 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר.

ההתקשרות המלאה עם בעלי הדירות הושלמה אתמול. בכך התקיים אחד התנאים המתלים שנקבעו בהסכם בין החברה הבת של רוטשטיין לבין בעלי הזכויות במתחם. החברה הבת שמקדמת את הפרויקט מוחזקת בשיעור של 93% על ידי רוטשטיין.

השלמת החתימות לא מסמנת עדיין את תחילת עבודות ההריסה והבנייה, אך היא מהווה שלב מרכזי בקידום פרויקט התחדשות עירונית. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי נדרש היזם להגיע להסכמות עם בעלי הדירות הקיימות, ולאחר מכן להתקדם בהליכי התכנון, הרישוי והמימון. במקרה הנוכחי, כל בעלי הזכויות במתחם כבר התקשרו עם החברה בהסכם.

התכנון 

72 הדירות הקיימות ייהרסו ובמקומן יוקמו 202 דירות. מתוך כלל הדירות החדשות, כ-130 דירות מיועדות לשיווק על ידי החברה. יתר הדירות צפויות לשמש, בין היתר, להקצאת דירות התמורה לבעלי הנכסים הקיימים, שיעזבו את דירותיהם הישנות ויקבלו דירות חדשות בפרויקט בהתאם לתנאי ההסכם שנחתם עמם.

בנוסף למגורים, הפרויקט צפוי לכלול כ-500 מ"ר של שטחי מסחר. מתוך שטחים אלה, כ-450 מ"ר מיועדים לשיווק. שילוב מסחר בקומת הרחוב נפוץ בפרויקטים של התחדשות עירונית באזורים מרכזיים, במטרה לייצר חזית פעילה ולשלב שימושים נוספים לצד בנייני המגורים.

החברה מעריכה בשלב זה כי היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט יעמוד על כ-474 מיליון שקל, בעוד שהיקף העלויות הצפוי מוערך בכ-392 מיליון שקל. שני הסכומים מוצגים ללא מע"מ. הפער בין ההכנסות לעלויות עומד על כ-82 מיליון שקל, על בסיס ההערכות הנוכחיות של החברה, לפני מס ובהתאם להתקדמות הפרויקט בפועל.

הערכות ההכנסות והעלויות מבוססות על דוח אפס שהוכן על ידי החברה. במסגרת הדוח הוערכו מחירי המכירה האפשריים של הדירות בפרויקט, לצד עלויות הבנייה, המימון וההוצאות הנוספות הדרושות להקמתו. על פי הדיווח, תחזית ההכנסות מבוססת על טווח מחירי מכירה של כ-38 עד 42 אלף שקל למ"ר, כולל מע"מ, בהתאם למאפייני הדירות השונות בפרויקט.

מה צפוי בהמשך?

המחיר למ"ר אינו אחיד לכל הדירות, והוא עשוי להשתנות בהתאם לגודל הדירה, הקומה, הכיוונים, המפרט וסוג הנכס. דירות טיפוסיות ודירות מיוחדות, כמו דירות גן או דירות בקומות הגבוהות, עשויות להימכר במחירים שונים. החברה מדגישה כי מדובר בהערכות ראשוניות, שיכולות להשתנות בהתאם למצב שוק הדיור במועד השיווק.

גם אומדן העלויות מבוסס על הנתונים הקיימים כיום, ובהם עלויות הבנייה המקובלות, ניסיונה של החברה בפרויקטים דומים, היקף האשראי שיידרש והריביות הצפויות בתקופת הקמת הפרויקט. שינויים בעלויות חומרי הגלם, שכר העבודה, המימון והריבית עשויים להשפיע על העלות הכוללת ועל הרווחיות הסופית.

• מייסדי אנשי העיר חוסמים את צחי אבו: ירכשו את חלקה של רוטשטיין בחברה
• רוטשטיין: הרווח הנקי הוכפל ל-208 מיליון שקל; ״הביקוש לא נעלם - הוא רק בהשהייה״

למרות השלמת החתימות, הפרויקט עדיין כפוף למספר תנאים נוספים לפני שניתן יהיה להתחיל בביצוע. בין היתר, החברה נדרשת לקבל היתר בנייה, להתקשר בהסכם ליווי בנקאי, להשלים את פינוי הדירות הקיימות ולקבל חזקה על המקרקעין. רק לאחר השלמת השלבים האלה ניתן יהיה להתקדם להריסת הבניינים ולהקמת הפרויקט החדש.

קבלת היתר הבנייה היא שלב מהותי, שכן במסגרתו יאושר התכנון הסופי של המתחם, לרבות מספר הדירות, גובה המבנים, השטחים והוראות הבינוי. במקביל, החברה תידרש להעמיד מימון לפרויקט באמצעות בנק מלווה או גוף פיננסי אחר, שיבחן את הכדאיות הכלכלית ואת היקף המכירות וההון העצמי הנדרש.

אבן דרך קריטי

רוטשטיין החלה לדווח על ההתקשרות בפרויקט כבר בספטמבר 2024, ובהמשך פרסמה עדכונים נוספים בנובמבר 2025 ובאפריל 2026. הדיווח הנוכחי מסמן את השלמת שלב החתימות מצד בעלי הדירות, אך החברה אינה מוסרת בשלב זה מועד לקבלת היתר בנייה, לתחילת השיווק או לתחילת העבודות.

בחברה מבהירים כי תחזיות ההכנסות, העלויות ומועד קבלת ההיתר הן מידע צופה פני עתיד. המשמעות היא שאין ודאות שההערכות יתממשו במלואן או שהפרויקט יבוצע בדיוק בהתאם לתכנון הנוכחי. בין הגורמים שעשויים להשפיע על הפרויקט נמצאים מצב שוק הנדל"ן, תנאי המימון, החלטות מוסדות התכנון, עלויות הבנייה והמצב הכלכלי במשק.

שווי שוק, הון עצמי, מכפיל ומה עשתה המניה?

שווי השוק של רוטשטיין עומד על כ-1.27 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ-785 מיליון שקל. מכפיל ההון הוא 1.6. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-17% וב-12 החודשים האחרונים בכ-16%.

• מבצעי 20/80 לא באמת בחינם: ״הרוכש משלם פרמיה של עד 400 אלף שקל״
• הדירות שהמדינה הפסיקה לספור: כמה מלאי באמת מסתתר מאחורי 84 אלף הדירות הלא מכורות

גרף מניית החברה. בשנתיים האחרונות עלתה בכ- 95%