כפר שלם משנה את פניה: מאות דירות מתוכננות בשכונה הוותיקה

כפר שלם היא שכונה גדולה וותיקה בדרום-מזרח תל אביב, עד היום מתאפיינת השכונה במרקם ייחודי של בתים צמודי קרקע, מבנים נמוכים וחצרות, לצד בעיות היסטוריות של הסדרת בעלות על הקרקע שליוו אותה עשורים. השכונה משפחתית באופייה, עם אוכלוסייה ותיקה ומגוונת וקהילתיות חזקה. בתחומה ובסביבתה שוכנות שכונות-משנה כמו נווה חן, כפיר, ונווה אליעזר. דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה לכם כ- 2.2-24 מיליון שקל. בהתאם לשטח הדירה, שנת הבנייה ורמת הגימור.

בשנים האחרונות עומדת השכונה במרכז מאמץ גדול להתחדשות העירונית: מקודמים בה מתחמי פינוי-בינוי נרחבים, בהם תוכניות של מאות ואלפי דירות, כמו פרויקט חוות יפת, לצד פרויקטים שמשלבים עיבוי-בינוי ושימור. מבחינת המחירים בשכונה, המחיר הממוצע בשכונה עומד על כ- 31-33 אלף שקל למ״ר , פער עצום של עשרות אלפי שקלים למ"ר לעומת שכונות מרכז העיר המרוחקות ממנה קילומטרים ספורים בלבד.

כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות

נתוני יולי 2025 מצביעים על ירידה מתונה במיוחד של כ-0.4% בלבד במחיר למ"ר בכפר שלם בשנה האחרונה, כמעט יציבות מלאה, בניגוד למגמת הירידה הבולטת יותר שנרשמה בתקופה זו במרבית שכונות מרכז וצפון תל אביב. מדובר בתמונה שמתאימה לקבוצת שכונות בדרום ובמזרח העיר וביפו שבהן, בניגוד למגמה הכללית של האטה, נרשמת דווקא עלייה בהיקף העסקאות ויציבות יחסית במחירים, על רקע ההתחדשות העירונית הפעילה והיקף הבנייה הגדול שמקודם באזור. ההיצע הגדול של מבנים ותיקים, לצד תוכניות פינוי-בינוי משמעותיות שכבר יצאו לדרך, יוצרים בכפר שלם דינמיקה שונה מזו של שוק הדיור המבוסס במרכז העיר.

ההיצע בשכונה מורכב בעיקר מבתים ומבנים ותיקים לצד פרויקטים חדשים בהקמה, כאשר פרויקט חוות יפת, המתכנן כ-580 יחידות דיור, מהווה דוגמה מובהקת להיקף ההתחדשות המתוכננת באזור. יזמים ומשקיעים ממשיכים לזהות בכפר שלם הזדמנות ייחודית: מחירי כניסה נמוכים משמעותית מכל שכונה אחרת בעיר, בשילוב עם תוכניות פינוי-בינוי מתקדמות שצפויות בטווח הבינוני-ארוך לשנות מהותית את פני השכונה ואת ערך הנכסים בה.

המספרים של חוות יפת ממחישים בצורה די טובה את המספרים של ההתחדשות העירונית בשכונה. התוכנית משתרעת על כ-27 דונם בדרום-מזרח העיר, ומחליפה את המבנים הקיימים בבנייה מדורגת של שלוש עד 24 קומות, בהיקף של כ-581 יחידות דיור. כ-10% מהן יוקצו לדיור בר-השגה לתקופה של 25 שנה לפחות, לצד כ-500 מקומות חניה תת-קרקעיים, כ-1,500 מ"ר של שטחי מסחר וכ-1,100 מ"ר של מבני ציבור. כ-75 משקי בית שמתגוררים היום במתחם צפויים לקבל דירות חדשות ופיצוי בשווי כולל של כ-180 מיליון שקל, כלומר סדר גודל של כ-2.4 מיליון שקל למשק בית בממוצע.

הצפיפות המתוכננת מסבירה למה יזם מוכן להתחייב לסכומים כאלה: קרוב ל-21 יחידות דיור לדונם, יחס שמאפשר לספוג עלות פיצוי גבוהה ועדיין להותיר מרווח, כל עוד מחיר המכירה בשכונה עולה עם ההתחדשות. זו בדיוק הסיבה שמחיר הכניסה הנמוך של כפר שלם מתפקד עבור היזמים כיתרון תחרותי.

הפעילות בכפר שלם משתלבת בשנה חריגה בהיקפה בזירת ההתחדשות העירונית הארצית. במהלך 2025 אושרו כ-186 תוכניות מפורטות למתחמי פינוי-בינוי, הכוללות כמעט 76 אלף יחידות דיור, מהן כ-55 אלף יחידות חדשות. במקביל הוצאו היתרי בנייה לכ-28.9 אלף דירות בהתחדשות עירונית, מתוכן כ-13 אלף במתחמי פינוי-בינוי. הפער בין מה שאושר על הנייר לבין מה שנכנס בפועל לביצוע נשאר הצוואר הצר של הענף, וכפר שלם, שבה חלק מהמתחמים נגררים עם סוגיות בעלות היסטוריות, ממחישה את זה היטב. להרחבה: התחדשות על הנייר ומחסור בשטח: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את 2025, וגם 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות בדרך.

התמונה הכוללת שעולה מכפר שלם היא של שכונה ותיקה, זולה וצפופה, בלב תהליך התחדשות היסטורי שצפוי לשנות את פניה בעשור הקרוב. בניגוד לרוב שכונות תל אביב שחוו ירידת מחירים והאטה בשנה האחרונה, כפר שלם נהנית מיציבות ואף מעלייה בפעילות העסקאות, נתון שממחיש את הפוטנציאל שמשקיעים מזהים בדרום-מזרח העיר.

הנתונים מתבססים על נתוני שוק עדכניים ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים באזור, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.

• קרב הנדל"ן של כפר שלם עולה שלב: אושר מנגנון הפיצויים ומודל המשק הסגור

עסקאות אחרונות בכפר שלם:

ברחוב צביה לובטקין 32, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.92 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-51 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 4 קומות.

ברחוב צביה לובטקין 38, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.06 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-67 מ״ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 4 קומות.

ברחוב תקוע 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.7 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 4 קומות.

ברחוב ההגנה 140, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-67 מ״ר שנמצאת בקומה ה-11 מתוך 12 קומות.

ברחוב אלנקווה 76, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.54 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-86 מ״ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 10 קומות.

• "היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה נמוכה מאוד - לא בגלל הריבית, אלא בגלל המחירים"
• שלב הביצוע מתחיל: היתר בנייה ראשון לקומפלקס המגורים החדש בכרמי גת צפון

ברחוב סרלין 31, נמכרה דירה לאחרונה בסום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-70 מ״ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 12 קומות.