להיות צדיק יותר מהאפיפיור: ההשלכות של פרשת קרקעות הפטריארכיה

בשנת 2000 התפוצצה אחת מפרשות המרמה הידועות בשוק הנדל"ן הישראלי: עסקה מזויפת ב-520 דונם ברחביה ובטלביה, שבבעלות הפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית. הימנותא, חברת-הבת של קק"ל, שילמה 20 מיליון דולר לנוכלים שהתחזו למתווכים. במרץ 2007 ניסו הצדדים - שניהם קורבנות - לסיים את הסכסוך בפשרה. במשרדו של עו"ד יעקב וינרוט הוקרא מסמך שכונה "הפרטיכל", ואליו צורפו שתי טיוטות מוגמרות של פתרונות אלטרנטיביים לבחירת הפטריארכיה. המעמד היה חגיגי, בנוכחות הפטריארך ושני שופטים בדימוס שהוזמנו לשמש עדים. הפטריארך לא חתם - הוא טרם קיבל כתב הכרה מהממשלה. חתמו רק וינרוט ושני העדים ונכתב שהטיוטות לא יחייבו איש "אלא עם החתימה המלאה".

ביהמ"ש העליון מסיים סופית את פרשת קרקעות הפטריארכיה בירושלים

הימנותא טענה בבקשתה לדיון נוסף, כי פסק הדין של בית המשפט העליון מהווה מהפכה בדיני החוזים וייצור אי-ודאויות משמעותיות – אך המשנה לנשיא, נעם סולברג, דחה את הבקשה. עו"ד יעקב אנוך, ראש מחלקת M&A ועסקאות בינלאומיות במשרד פירון, מסביר במה מדובר ומה המשמעויות.

מה הייתה המחלוקת העקרונית?

השאלה הבסיסית שעמדה לדיון היא שאלת תוקפו המחייב של הפרטיכל. מצד אחד דובר במסמך שנחתם בטכס רב רושם, שנראה היה שכל מטרתו הייתה לשקף את גמירות הדעת של הצדדים. כך גם צורפו אליו שתי טיוטות ערוכות לחתימה שגיבשו שתי אלטרנטיבות לפשרה בין הצדדים, והמטרה הייתה שהפטריארכיה תבחר אחת מהן. מצד שני, המסמך לא עמד בדרישות הצורניות הנדרשות מעסקת מקרקעין (טענה שלא נטענה מראש אמנם), ועל פי נוסחו נקבע שלא יחייב איש אלא לאחר שייחתם כנדרש.

בשלוש מילים: הצורה מול התוכן. עבור הנשיא יצחק עמית, חתימה היא ראיה לגמירות דעת ולא תנאי לה: "כשם שהעדרה של חתימה לא שולל בהכרח קיומה של גמירת דעת, כך קיומה של חתימה אינו מהווה כשלעצמו ראיה חד משמעית". לשיטתו, כל תכלית הטקס הייתה לבטא מחויבות בלי לחתום - ולכן הפרטיכל חוזה מחייב.

עבור השופט עופר גרוסקופף - ההיפך. אירוע חגיגי, כתב, "אינו יכול לבוא תחת כוונת הצדדים ליצור יחסים משפטיים לאלתר". ומעבר לתיק הקונקרטי, הוא ניסח קריאה עקרונית: המטוטלת בפסיקה נעה "באופן מופרז לכיוון הקוטב המהותי", ו"טוב נעשה אם נסיט את כיוון תנועתה, ונשיב לדיני החוזים הישראליים, לא כל שכן כשמדובר בחוזה העסקי, מידה מסוימת של פורמאליזם". זו הרחבה של "הערת אזהרה לעתיד" שכתב שנה קודם לכן בעניין עג'מי - שם, יש להדגיש, הוא כיוון אותה "במיוחד בנוגע לעסקאות מקרקעין".

מה פסק בית המשפט העליון?

ביולי אשתקד התקבל ערעור הפטריארכיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר קבע, כי למרות העובדה שהפרטיכל לא היה חוזה מחייב, הפטריארכיה הפרה את חובת תום הלב במו"מ, וחייב אותה בתשלום פיצויי קיום בסך 13 מיליון דולר (וכך בוטל חיוב זה על ידי העליון). החשיבות נוגעת לדיון לעניין תוקפו המחייב של הפרטיכל.

• כאשר הבנייה מתייקרת והדירות לא: לחשוב מראש על החוזה
• הנפט יורד מתחת ל-80 דולר, אסיה עולה: השווקים מהמרים על התקדמות בין ארה"ב לאיראן

העליון קבע, בדעת רוב, כי הפרטיכל אינו מחייב. גרוסקופף ביסס את עמדתו הן על העדר גמירות דעת, הן על אי עמידתו בדרישת הכתב הקונסטיטוטיבית לעסקה במקרקעין. השופטת יעל וילנר הצטרפה לגרוסקופף רק על יסוד הטעם השני.המשמעות: היסוד שהכריע את התיק הוא סעיף בחוק המקרקעין, לא כלל של דיני חוזים כלליים. הקריאה הרחבה של גרוסקופף לפורמליזם קיבלה קול אחד מתוך שלושה (עמית סבר שהפרטיכל מחייב).

מה החליט המשנה לנשיא סולברג?

הימנותא ביקשה דיון נוסף, אך המשנה לנשיא נעם סולברג דחה את הבקשה ביולי השנה. הוא ציין, שדעת הרוב מחזירה את הפן הצורני לקדמת הבמה "במודע, בכוונת מכוון, באופן גלוי וברור". ובכל זאת, לטעמו אין בסיס לדיון נוסף. ראשית, משום שלא די בשינוי מגמה בפסיקה כדי להצדיקו (להבדיל מסתירה של הלכה קודמת). שנית, לא התקיים "צורך ממשי ומיידי" בהתערבות. עוד חידד את סופיות הדיון בפרשה בת 25 שנה.

האם יש השלכות רוחב?

כן - אך יש להבחין בין הוודאי לאפשרי. הוודאי נוגע לעסקאות מקרקעין. מסמך ביניים שגלומה בו התחייבות להקנות זכות במקרקעין ואינו נושא ביטוי כתוב של בעל הזכות - לא יאכף. טקס, עדים ולחיצת יד אינם תחליף. תניית "ללא חתימה מלאה אין תוקף" תיקרא כפשוטה. צדדים עסקיים מיוצגים ייהנו מנדיבות פחותה, שכן חזקה עליהם שידעו לשדר כוונה משפטית בשפה פורמלית. יוער גם, כי יש להביא בחשבון את העובדה, כי פסק הדין יישם בפועל הגדרה רחבה של עסקה במקרקעין (שהרי דובר בהסכם פשרה, עם התחייבויות עיקריות שנוגעות לביצוע תשלומים, ולא בחוזה מובהק למכירת זכות במקרקעין).

• כמעט 100 שנה אחרי, תוכנית גדס של תל אביב עודנה בסיס לפסיקה
• כך מערכת המס עלולה להכביד עליכם בעסקת נדל"ן

האפשרי נוגע לכל השאר, והוא רחוק מלהיות ברור. סולברג הסכים כי אין זה מן הנמנע שתהיה לפסק הדין השלכה לחוזים בכלל (ולא רק במקרקעין) אך השלכות אלה לא נדונו באופן מפורט. בכל מקרה, בהחלט ניכרת המגמה של תנועת המטוטלת לכיוון הפורמלי, ולזאת וודאי שיהיו השלכות רבות.

האם נוצרה אי-ודאות?

יש כאן מתח אמיתי, וסולברג אינו מכחיש אותו. למעשה, בסיום ההחלטה הוא כותב בעצמו, כי "יש להותיר לדין להתפתח ולהלכה להתעצב, במהלך הדברים המקובל והרגיל, על ידי מותבים שונים, בשלל מקרים ובמגוון הקשרים שעוד יבואו לפתחם" ובכך מודה בעצמו באי-הוודאות שמרחף בעניין.

עם זאת, נראה שהמסר למתקשרים בחוזים ולעורכי הדין המנסחים אותם, ברור למדי. יש להקפיד יותר מאי פעם על ניסוחם של חוזים. בהסדרי ביניים למיניהם (כולל Term Sheets, MOUs וכד'), חשוב להקפיד במיוחד על התניות הנוגעות למעמדם המחייב או הבלתי-מחייב ואף להרחיב לגבי משמעות הדברים. נדמה, כי קו זה משתלב עם מגמת הפסיקה ואף אם התיקון האחרון בחוק החוזים, אשר מייחסים חשיבות רבה יותר ללשונו של החוזה ביחס לעבר, וזאת במיוחד בחוזים עסקיים המנוסחים בעזרת עורכי דין.

עו"ד יעקב אנוך (צילום: סטודיו תומאס)