הסכם ענק: צה"ל יפנה 11 בסיסים במרכז ויאפשר בניית כ-19,000 דירות - בשווי 24 מיליארד שקל

המדינה מקדמת תוכנית מקיפה לפינוי מחנות צבאיים מאזורי מרכז הארץ, במסגרת הסכם שוה"ם 4 שנחתם בין משרדי הביטחון, האוצר ורשות מקרקעי ישראל. התוכנית כוללת העברת 11 בסיסים המשתרעים על כ-2,300 דונם, כאשר על שטחים אלה מתוכננת בנייה של כ-18,914 יחידות דיור, לצד כמיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר וכ-1,000 חדרי מלון.

עלות ההעברה מוערכת בכ-16 מיליארד שקל, בעוד שווי הקרקעות נאמד בכ-24 מיליארד שקל, מה שיוצר פער חיובי פוטנציאלי של כ-8 מיליארד שקל לקופת המדינה. התהליך צפוי להימשך כעשור, וכולל שלבים כמו תכנון מחדש של הבסיסים בפריפריה, הריסת מבנים קיימים, טיהור קרקעות, תכנון סטטוטורי ובסופו של דבר שיווק הקרקע ליזמים פרטיים.

ההסכם מגיע על רקע לחץ גובר על שוק הנדל"ן, כאשר אזורי הביקוש במרכז סובלים ממחסור חמור בהיצע. לדוגמה, רוכש דירה ראשונה בתל אביב או בסביבתה מתמודד עם מחירים גבוהים בשל קרקעות מוגבלות, והתוכנית נועדה לשחרר שטחים אטרקטיביים כאלה לבנייה אזרחית.

הבסיסים המיועדים לפינוי כוללים את מש"א תל השומר, שצפוי לאפשר בין 6,000 ל-7,000 דירות בשווי קרקע של כ-9 מיליארד שקל, מש"א חיפה עם כ-3,500 דירות, צריפין עם כ-2,400, רחבעם ברמלה עם כ-2,200, טירה עם כ-2,100, מחנה 80 בשרון עם כ-1,700 ובסיס המכללות בגלילות שעשוי להניב כ-3,000 דירות בשווי של כ-7 מיליארד שקל.

• שיכון ובינוי לאחר הזכייה במכרז של צה"ל: "נממש פרויקטים נוספים"
• שיכון ובינוי זכתה במכרז של צה"ל ברמלה וצופה עלות של 2.4 מיליארד ש'
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך זה יעבוד בפועל?

המימון יגיע בעיקר משיווק הקרקעות, כאשר משרד הביטחון יישא בכ-22.5% מהעלויות, והשאר יכוסה מהכנסות. תהליך כזה דורש תיאום מורכב בין גופים שונים: ראשית, צה"ל מעביר את היחידות לבסיסים חדשים, כמו באזור נוף הגליל, שם עשויים להגיע כ-1,000 עובדים עם משפחותיהם, מה שתורם לפיתוח הפריפריה.

לאחר מכן, רשות מקרקעי ישראל מכרזת את השטחים, והיזמים מקבלים אישורים תכנוניים ורישיונות בנייה. אם אתה בעל עסק קטן המעוניין בהזדמנויות, כדאי לעקוב אחר מכרזים אלה באתר הרשות, שם מפורטים תנאי הזכאות והמסמכים הנדרשים.

עם זאת, ניסיון מהסכמים קודמים מלמד כי עיכובים נפוצים: בשוה"ם 3, שנחתם ב-2015, פונו רק כ-65% מהשטחים עד כה, בשל בעיות תשתיות, תכנון ותקציב. במקרה הנוכחי, הפינוי עשוי להקל על פרויקטים כמו הקו החום של הרכבת הקלה בצריפין, שמשלב תחבורה עם מגורים.

• מחירי דירות: פער של 40 אלף שקל למטר בין גבעתיים לבאר שבע
• כולם מחפשים דירות עם ממ"ד - אבל, ההזדמנויות נמצאות בדירות בלי ממ"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

מחנה הקריה בתל אביב נותר מחוץ להסכם בשלב זה, אך מנהלת משותפת תבחן את העברתו עד 2030, בהתחשב בשיקולים ביטחוניים. שטח זה בעל ערך גבוה במיוחד, אך מורכבותו הביטחונית והלוגיסטית עלולה לדחות את הביצוע. להרחבה: כמה כסף תרוויח המדינה מהעתקת בסיסי צה"ל מאזור המרכז?

מה ההשפעה על שוק הדיור?

בסופו של דבר, כמעט 19,000 דירות חדשות יכולות להשפיע על השוק, אך מאחר שהבנייה מתפרסת על פני שנים רבות, ההשפעה על מחירים תהיה הדרגתית ולא דרמטית. באזורים כמו תל השומר וצריפין, תוספת היצע עשויה להפחית לחץ מקומי, אך הביקוש הכללי במרכז נותר גבוה.

דוגמה עדכנית היא פינוי מחנה השלישות ברמת גן, שיוביל לבניית 1,200 דירות במגדלים של עד 47 קומות עד 2027, מה שמדגים כיצד שחרור קרקע צבאית הופך לשכונות מגורים. להרחבה: עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית.

התוכנית כוללת גם אלמנטים כלכליים רחבים יותר, כמו חיזוק תעסוקה בפריפריה והקמת שטחי מסחר ותעסוקה. הבסיסים החדשים בדרום ובצפון ימשכו אלפי עובדי צבא קבע ואזרחיים, מה שמגביר תעסוקה ומגורים. לדוגמה, אזור נוף הגליל עשוי לקלוט כ-1,000 משפחות, מה שמקדם פיתוח כלכלי, אם כי ההצלחה תלויה בתמריצים כמו דיור זול ותחבורה משופרת.

ההצלחה תלויה בקצב האישורים: תכנון סטטוטורי עלול להתארך אם יש התנגדויות תושבים או בעיות סביבתיות. בניגוד להסכמים קודמים, שספגו ביקורת על אי עמידה בלוחות זמנים, בהסכם הנוכחי יש דגש על בנייה מוקדמת של בסיסים חלופיים לפני הפינוי. להרחבה: איך תראה הקריה בת"א בעוד 10 שנים ואיפה יהרסו בסיסים ויקימו מגדלים?

שאלות ותשובות נפוצות

מה כולל הסכם שוה"ם 4?
ההסכם מתמקד בפינוי 11 בסיסים ממרכז הארץ, עם בנייה של כ-18,914 דירות ושטחי תעסוקה. הוא ממשיך תוכניות קודמות כמו שוה"ם 3, אך מדגיש ביצוע מהיר יותר, כולל מימון משיווק קרקעות ותיאום עם רשויות מקומיות, מה שצפוי להגדיל היצע בשוק הנדל"ן.

האם הפינוי ישפיע על מחירי הדירות?
כן, אך בהדרגה. תוספת של אלפי דירות באזורי ביקוש כמו תל השומר וצריפין עשויה להפחית לחץ, אבל מאחר שהביצוע נמשך כעשור, ההשפעה מיידית מוגבלת. ניסיון קודם מראה כי עיכובים מפחיתים את האפקט, אך אם התוכנית תתממש במלואה, זה יתרום ליציבות מחירים.

מה הסיכונים בתוכנית?
עיקר הסיכונים כוללים עיכובים בתכנון ובאישורים, בעיות תשתיות ותקציביות. לדוגמה, אם שווי הקרקע יירד, הפער החיובי של 8 מיליארד ₪ יתכווץ. בנוסף, העברת עובדים לפריפריה עלולה לא להתממש אם הם מעדיפים להישאר במרכז, מה שיפגע בחיזוק אזורים מרוחקים. עיכובים בינוי הבסיסים החדשים עלולים לדחות את כל התהליך.

כיצד משפיע הפינוי על הפריפריה?
הבסיסים החדשים בדרום ובצפון ימשכו אלפי עובדים עם משפחותיהם, מה שמגביר תעסוקה, מגורים ופעילות כלכלית. לדוגמה, אזור נוף הגליל עשוי לקלוט כ-1,000 משפחות, מה שמקדם פיתוח כלכלי, אך ההצלחה תלויה בתמריצים כמו דיור זול, תחבורה משופרת ותשתיות איכותיות.

מה ההבדל בין שוה"ם 4 לשוה"ם 3?
שוה"ם 4 רחב יותר עם 11 בסיסים חדשים, בעוד שוה"ם 3 התמקד בפינוי חלקי של כ-8,000 דונם. ההסכם הקודם ספג ביקורת על עיכובים משמעותיים ועמידה חלקית בלבד ביעדים (65% מהשטחים פונו), אך ההסכם החדש כולל מנגנוני מעקב ובקרה טובים יותר, משלב תשתיות תחבורה מראש ומדגיש בניית בסיסים חלופיים לפני הפינוי, מה שמגביר סיכויי מימוש.