הדירות בעיר הזו הכי זולות בכל המרכז - 2 מיליון שקל לארבעה חדרים

לכל מחיר יש הסבר. מחירי הדירות בתל אביב גבוהים כי זה המרכז, יש הכל, הכי נוח. מחירי הדירות ברמלה נמוכים ביחס לערים קרובות כי התדמית בעייתית. אם רמלה היתה עם תדמית אחרת, המחירים בה היו עולים ב-20% לפחות, אבל למרות המיקום הטוב, היא רחוקה מאוד במחירים מערים שנמצאות 15-10 דקות ממנה. האם זה ישתנה? העיר נמצאת לקראת פיתוח תשתיתי גדול וצמיחה עצומה באוכלוסייה. זה צפוי לשפר את התדמית שלה, אבל זה עניין של שנים, וזה גם לא בטוח. אז מה היתרונות והחסרונות ברמלה וברכישת דירה בעיר? 

דירת ארבעה חדרים בבאר יעקב עולה בממוצע 2.9-2.7 מיליון שקל, לעומת כ-2 מיליון שקל בלבד עבור דירה דומה ברמלה. בראשון לציון דירות כאלה שלא נמצאות במרכז העיר עולות כ-3 מיליון שקל, בנס ציונה קצת יותר. מדובר על מרחק קטן מאוד - זמן נסיעה של 10-15 דקות, אבל המרחק במחיר עצום. 

רמלה נשארת מאחור ביחס לשכנות שלה. גם לוד הסמוכה סובלת ממחירים נמוכים, אם כי יש שם התפתחות, התקדמות וביקוש חזק לדירות שמעלה את המחירים. ברמלה המחירים בשנה האחרונה היו ללא שינוי משמעותי, עם עליות באזורים מסוימים. הממוצע הארצי, אם מנטרלים את ירושלים שבה המחירם עלו, הוא של ירידה, אם כי נתוני הלמ"ס האחרונים מצביעים לכאורה על חזרה לעליות.  

המחיר הממוצע למ"ר ברמלה מגיע לכ-20 אלף שקל, לעומת 28 אלף שקל בבאר יעקב, 31-28 בראשון לציון ומחירים גבוהים עוד יותר בנס ציונה. מדובר על פער עצום של 35% לפחות וכשהמחירים הם שם המשחק בשוק הדירות, השאלה היא האם רמלה נמצאת לקראת זינוק, בייחוד לאור העובדה שנבנות בעיר שכונות ענק שמיועדות לצעירים. .

• "דירות בקרית שמונה הן הזדמנות למשקיעים לטווח ארוך" - איפה יש למשקיעים הזדמנויות?
• האם זה הזמן לקנות דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התחדשות עירונית ופרויקטים לצעירים 

רמלה, ששטחה כולל אזורים ותיקים משנות ה-50, עוברת שינוי מבני דרך תוכניות אב מקיפות לשכונות מרכזיות. בניגוד לפרויקטים נקודתיים של בניין כאן ובניין שם, הרשויות המקומיות בשיתוף עם יזמים מובילים מתמקדות בהתחדשות של שכונות שלמות. דוגמה מובילה לכך היא שכונת בן גוריון, שמחולקת למתחמים תכנוניים עם אלפי יחידות דיור חדשות כל אחד.

חברות כמו הכשרת הישוב, שזכתה בפרויקטים מרכזיים בעיר, מובילות הריסה של מאות בניינים ישנים בני שתיים עד ארבע קומות והקמה של אלפי דירות במגדלים חדשים שצפויים לכלול עד 25 קומות. המהלך כולל גם חיזוק של מבנים קיימים שעונים על התקן לחיזוק מפני רעידות אדמה ושימור של מבנים היסטוריים מסוימים. הגישה המקיפה כוללת תכנון מחודש של רחובות, הקמת שטחים ירוקים ומרכזים מסחריים, כך שחלקים נרחבים ששימשו חניונים או מגרשים לא מפותחים, נהפכים למרחבים עירוניים פעילים ומעוצבים.

התוצאה היא הגדלה של היצע הדיור פי שניים לפחות בתוך שני עשורים, עם דגש חזק על נגישות להולכי רגל, שבילי אופניים וחיבוריות לתחבורה ציבורית. מדובר ביותר מ-22 אלף דירות חדשות שישנו את פני העיר לחלוטין.

• חלמתם על דירה חדשה בפינוי-בינוי? סעיף קטן בהסכם יכול להרוס לכם את החלום
• מתיחת פנים לנהריה: אושרה מסגרת להוספת כ-30,000 יחידות דיור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 28% ממחליפי הדירה קונים דירה קטנה יותר: "דור הדאונסייזינג"...

בשכונת בן גוריון נהרסו כבר עשרות בניינים, והבנייה של המגדלים החדשים מתקדמת במלוא המרץ. הבנייה כוללת מבנים עד 25 קומות עם תכנון מודרני, חניונים תת-קרקעיים ומרפסות גדולות. דוגמה בולטת לכך היא פרויקט ענק של 3,000 דירות בשיתוף מנורה מבטחים, שמכוון בעיקר לזוגות צעירים וקונים של דירה ראשונה, עם תנאי תשלום שמקלים משמעותית על הרכישה.

לקבלנים יש בונוס ענק בבנייה בעיר בפרויקטים מסוימים - הם מקבלים הרבה יותר דירות למכירה מאשר במקומות אחרים בהתחדשות עירונית גדולה. מדובר אפילו במכפיל נדיר שמאפשר החלפה של דירה ישנה אחת בחמש דירות חדשות. הקבלן מעביר את הדירה שבנה לדייר הקודם ונותר עם ארבע דירות למכירה. זה מעלה את הרווח באופן משמעותי, כשלרוב מדובר על יחס של עד 3.  

אחד ממנועי הצמיחה הבולטים ביותר הוא במסגרת פרויקט אופק רחב, על שטח של 360 דונם ברמלה שעליו קם בסיס שמיועד להחליף את הבקו"ם (בסיס קליטה וקורסים למתנדבי חוץ לארץ). הבסיס צפוי לכלול אלפי חיילים, קציני מטה וספקים אזרחיים. מעבר כזה מביא תנועה, העסקה, צורך בדיור ופעילות עסקית וכלכלית סביב הבסיס.

לצד הבסיס הצבאי, יוקדם טרמינל 6, מתחם תעסוקה של 1,500 דונם עם פוטנציאל בנייה של כ-2 מיליון מ"ר. הפרויקט, שמקודם בשותפות אסטרטגית עם המועצות האזוריות הסמוכות, כולל אזורי לוגיסטיקה מתקדמת, תעשיות ידע והייטק, מסחר ומרכזי שירותים. הפרויקט צפוי ליצור אלפי משרות בשנים הקרובות. במקביל, תוקם תחנת רכבת ייעודית באזור.

וכנראה שגולת הכותרת, אבל זה עדיין רחוק, זה פרויקט המטרו. ארבע תחנות בקו M1, כולל רמלה מרכז ו-ויצמן, יחברו את העיר ישירות לגוש דן, לנתב"ג ולערים הסמוכות.

עסקות נדל"ן אחרונות ברמלה והסביבה

• ברמלה: דירה בשטח של 85 מ"ר בשכונת התלתן נמכרה תמורת 1.6 מיליון שקל, כלומר 18,823 שקל למ"ר. דירה גדולה יותר בשטח של 129 מ"ר, בשכונת נחשול, נמכרה תמורת 1.9 מיליון שקל - 14,728 שקל למ"ר.
• בבאר יעקב: דירה דומה בשטח של 85 מ"ר הגיעה ל-2.4 מיליון שקל - 28,235 שקל למ"ר. דירה בשטח של 101 מ"ר נמכרה תמורת 2.48 מיליון שקל - 24,613 שקל למ"ר.
• בראשון לציון: עסקה למכירת דירה בשטח של 72 מ"ר ברחוב יוספטל נסגרה במחיר של 1.75 מיליון שקל - 24 אלף שקל למ"ר. עסקות ברחוב הסמדר נעשו לפי מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר.

האתגרים: תדמית, אבטחה ודירוג חברתי-כלכלי

למרות ההתפתחויות המרשימות, האתגרים גדולים. רמת הפשיעה בעיר דומה לערים ישראליות אחרות בגודל דומה, אך התדמית כעיר מעורבת, עם כ-75% יהודים וכ-25% ערבים, משפיעה על חלק מהקונים הפוטנציאליים, בייחוד אלה שמחפשים אזורי מגורים הומוגניים יותר.

הדירוג החברתי-כלכלי של העיר הוא אשכול 4 (בסולם של 10-1) למרות שיפורים ניכרים בשכונות החדשות שנבנות. זאת בניגוד לבאר יעקב (אשכול 7) וראשון לציון (אשכול 6-7). הפער הזה משקף את העיר הוותיקה, אך השכונות החדשות צפויות לשפר את הממוצע.

עבור המשקיעים, דירה להשקעה נותנת תשואה של כ-4%. זה לא רע. לרוכשי דירות שרוצים לגור בעיר, יש כאמור מכלול של שיקולים.