האם תל אביב מחמיצה את הזדמנות המטרו?

תוכנית תא/5500 אמורה לעצב את פניה של תל אביב בעשורים הקרובים ובכלל זה את סביבת תחנות המטרו העתידיות. אלא שככל שמתעמקים בפרטי התוכנית, מתחדדת השאלה האם העיר באמת מאמצת את חזון המטרו הארצי, או דווקא מצמצמת אותו.

לפי בדיקה שנערכה לאחרונה במינהל התכנון נראה, כי תא/5500 אינה עומדת בדרישות תמ"א/70 בכל הנוגע לרח"ק (רצפה חלקי קרקע) המינימלי באזורי התחנות, ולכן נקבע שהיא טעונה אישור לפי סעיף 109 לחוק. מדובר בסוגייה מהותית, משום שתמ"א/70 אינה עוד תוכנית תשתית רגילה, אלא המסגרת שאמורה להבטיח פיתוח אינטנסיבי סביב תחנות המטרו, עם צפיפות גבוהה, עירוב שימושים והעצמת זכויות משמעותית.

גם חוק המטרו נשען על אותה תפיסה. המדינה מטילה מיסוי כבד על בעלי הקרקע, מתוך הנחה שסביב התחנות תתאפשר תוספת זכויות רחבה, שתייצר ערך כלכלי אמיתי ותסייע במימון הפרויקט. אלא שכאן מתחיל הפער בין החזון לבין המוצע בתא/5500.

ההתאמה תהיה רק על הנייר

בדיקת ההתאמה בין תא/5500 לבין תמ"א/70, אשר נערכה במסגרת הליכי ההפקדה, התבססה על היקף הבנייה המירבי האפשרי לפי תא/5500, לא בהכרח על היקף שניתן יהיה לאשר בפועל. בפועל, הרח"ק כפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית, למגבלות תכנוניות ולשורה של תנאים נוספים. המשמעות ברורה: גם אם ניתן להציג התאמה על הנייר, אין ודאות שמתחמי התחנות אכן יגיעו לעוצמות הפיתוח המינימליות שנדרשות לפי תמ"א/70.

• בכ-86 מיליון שקל: אינטר פלוס זכתה במכרז להקמת תחנת השנאה בקו M3 של המטרו
• חצי מיליארד שקל לעסקים שנפגעים מעבודות המטרו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יתרה מכך: בחלק מהאזורים תא/5500 כלל אינה מכוונת להעצמת זכויות משמעותית, אלא בעיקר לעמידה ברף המינימלי. במקום לייצר קפיצת מדרגה עירונית סביב תחנות המטרו, נדמה שהתוכנית מסתפקת לא פעם כמעט במינימום האפשרי. כך נוצר הרושם שתל אביב מאמצת את עקרונות תמ"א/70 באופן סלקטיבי, קובעת בעצמה היכן תותר העצמה רחבה והיכן לא.

לכך מתווספת גם שאלת הכדאיות הכלכלית. לפי חוק המטרו, בעלי מקרקעין במתחמי ההשפעה צפויים לשלם מיסוי מצטבר של עד 72% מההשבחה - 40% היטל השבחה ו-32% מס השבחת מטרו. מדובר בנטל חריג, שנועד לסייע במימון המטרו וניתן להצדיק רק כאשר מוענקת תוספת זכויות משמעותית. מס השבחת המטרו מועבר לקופת המדינה והוא נועד לסייע במימון הפרויקט.

אלא שבמקרים רבים תא/5500 מעניקה זכויות שאינן שונות באופן מהותי מאלו שניתן היה לקדם כבר במסגרת תא/5000 - תוכנית שאושרה עוד לפני המטרו ותמ"א/70 ובהכרח עוצמות הבינוי שבה לא משקפות את פוטנציאל הפיתוח הנובע מפרויקט המטרו. במצב כזה, בעלי קרקע עלולים למצוא עצמם משלמים מס מטרו נוסף, מבלי שקיבלו בפועל תוספת זכויות שמצדיקה אותו. זו אינה רק שאלה של הוגנות, אלא של היתכנות כלכלית בסיסית: כשאין כדאיות, פרויקטים פשוט לא יצאו לדרך.

• האוצר עובד על פתרון לפרוטקשן - בכנסת דורשים לוחות זמנים
• אנגלמן חושף: כשלים רוחביים בתחום הסייבר במשרדי הממשלה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רשות המסים: מ-1 ביוני גם חשבונית של 5,000 שקלים תידרש לאישור

הבעיה עלולה להחריף באזורי תעסוקה

הבעיה עלולה להחריף באזורי תעסוקה. שם, מעבר למס המטרו, נדרשים בעלי הקרקע גם להעניק תועלות ציבוריות כתנאי למימוש מלוא הזכויות לפי תא/5500. השילוב בין המיסוי לבין התועלות הציבוריות הנוספות עלול לפגוע משמעותית בכדאיות הכלכלית של פרויקטים חדשים - דווקא באזורים שאמורים להפוך למנועי הצמיחה של המטרופולין.

גם סוגיית השימושים מעוררת סימני שאלה. תמ"א/70 מבקשת ליצור סביב התחנות מרחבים עירוניים מעורבי שימושים - תפיסה שנועדה לייצר לא רק תחבורה יעילה, אלא גם עירוניות חיה ותוססת. אולם, תא/5500 שוללת שימושי מגורים בחלק מהמרחבים, בהם אזור מונטיפיורי וסביב תחנת ההגנה. בתקופה שבה ממילא מתרבים סימני השאלה לגבי עודפי שטחי תעסוקה, קשה להבין את ההיגיון בקידום אזורים של תעסוקה בלבד, ללא מגורים שיחזקו את הפעילות העירונית ואת הכדאיות הכלכלית.

בסופו של דבר, השאלה המרכזית אינה רק כמה זכויות מופיעות בטבלאות, אלא האם תא/5500 באמת מייצרת את התנאים שיאפשרו את תגבור הזכויות הנדרש שיאפשר את מימון פרויקט המטרו. ככל שהזכויות יישארו מוגבלות, המיסוי יהיה כבד ותמהיל השימושים יצטמצם - כך יגדל החשש שדווקא סביב תחנות המטרו, שאמורות היו להפוך למוקדי הצמיחה המרכזיים של גוש דן, תיווצר סטגנציה תכנונית וכלכלית. אם לא תובטח התאמה אמיתית בין תא/5500 לבין ההיגיון שמאחורי תמ"א/70 וחוק המטרו, לא רק מימון המטרו עלול להיפגע, אלא גם הפיתוח האורבני שהפרויקט כולו אמור היה לייצר.

עו"ד תמר מגדל, שותפה במשרד מיתר (צילום: תומר יעקובסון)

עו"ד ליאור לוי, שותף במשרד מיתר (צילום: תומר יעקובסון)