ישראל קנדה מוכרת יותר דירות, אבל שדה דב מאט: רק 4 דירות נמכרו ברבעון

ישראל קנדה הציגה ברבעון הראשון של 2026 שיפור בקצב מכירת הדירות הכולל, אך בתוך המספרים מסתתרת האטה חדה באחד הפרויקטים המדוברים ביותר שלה: Rainbow בשדה דב. החברה מכרה ברבעון החולף 86 דירות, לעומת 76 ברבעון הקודם - התאוששות מסוימת בקצב המכירות, למרות הרקע הלא פשוט של הרבעון, כולל מבצע שאגת הארי מול איראן. אך בשדה דב נמכרו רק ארבע דירות.

בפרויקט Rainbow הסתכם היקף המכירות ברבעון הראשון בכ-22 מיליון שקל כולל מע"מ - מחיר ממוצע של כ-5.5 מיליון שקל לדירה. זהו קצב נמוך ביחס למה שהחברה הציגה בעבר: ברבעון הראשון של 2025 נמכרו בו עשר דירות בהיקף של כ-90 מיליון שקל, וב-2024 כולה נמכרו 35 דירות, תמורת לכ-373 מיליון שקל.

עד היום מכרה ישראל קנדה בפרויקט 275 דירות בהיקף כספי כולל של כ-2.4 מיליארד שקל. מכיוון שהפרויקט כולל 459 דירות, שיעור השיווק ניצב על כ-60%. הנתון הזה מראה שנותר מלאי לשיווק דווקא בתקופה שבה שוק היוקרה בתל אביב מאתגר יותר.

המחיר בשדה דב לא יורד

הנקודה המעניינת היא שההאטה בקצב המכירות לא מתורגמת, לפחות בינתיים, לירידה במחיר למ"ר. הדירות שנמכרו ברבעון הראשון בפרויקט Rainbow נמכרו לפי מחיר ממוצע של 85,669 שקל למ"ר, בדומה לממוצע ב-2025. המחיר המצטבר מתחילת השיווק ועד סוף הרבעון הראשון של 2026 הוא 81,782 שקל, לעומת 81,704 שקל עד סוף 2025 ו-80,493 שקל עד סוף 2024. המחיר הממוצע ממשיך לזחול כלפי מעלה, גם אם בקצב מתון. בתחילת השיווק בשדה דב היו הערכות שלפיהן המחירים באזור ינועו סביב 65 עד 75 אלף שקל למ"ר. בפועל, לפחות בפרויקט הזה, הרף גבוה יותר.

אך צריך להיזהר מהסקת מסקנות על בסיס ארבע עסקות בלבד. ברבעון שבו נמכרות מעט דירות, תמהיל הדירות משפיע על המחיר הממוצע: קומה, כיוון, גודל, נוף והצמדות יכולים להזיז את הנתון בחדות. לצד זאת, זיהום ה-PFAS שהתגלה בחלקו הצפוני של המתחם מוסיף אי-ודאות שעדיין לא תומחרה במלואה.

מידטאון ירושלים, רמת גן ומה שקרה אחרי הרבעון

בפרויקט מידטאון ירושלים התמונה שונה. ישראל קנדה מכרה ברבעון הראשון 17 דירות בפרויקט הזה, בהיקף כספי של כ-60 מיליון שקל. הפרויקט צפוי לכלול 695 דירות, ועד כה נמכרו בו כ-285 דירות - כ-41% מהדירות לשיווק. המחיר למ"ר ברבעון שעבר היה 69,792 שקל - ירידה לעומת 78,207 שקל ב-2025, אבל המחיר המצטבר מתחילת השיווק הוא יציב - סביב 70,692 שקל למ"ר. השלמת הבנייה צפויה ב-2030.

בפרויקט ורטיקל סיטי שבמתחם הבורסה ברמת גן מכרה החברה ברבעון הקודם 1,782 מ"ר משרדים תמורת כ-53 מיליון שקל. בסך הכל נמכרו עד כה כ-29.2 אלף מ"ר משרדים בפרויקט הזה, בתמורה מצטברת של כ-931 מיליון שקל - כ-39% משטחי המשרדים. עבודות ההקמה צפויות להסתיים ב-2031.

הנתון שממתן את התמונה מגיע מהתקופה שלאחר הרבעון: ממועד סיום הרבעון ועד סמוך לפרסום הדו"ח מכרה החברה עוד 51 דירות בהיקף של כ-328 מיליון שקל, וכן 9,108 מ"ר משרדים בהיקף של כ-344 מיליון שקל. במקביל, בוטלו חמישה הסכמי מכר בהיקף של כ-22.5 מיליון שקל - ביטולים שאינם חריגים בענף, אך בסביבת ריבית גבוהה הם מקבלים יותר משקל.