5,000 דירות נוספות במרכז תל אביב - על התוכנית הגדולה ומה היא תעשה למחירים?

תל אביב מאוד מבוקשת. צעירים רוצים להתגורר בה - כל האקשן קורה בעיר; מבוגרים רוצים להתגורר בה בשל הסמיכות למקומות הבילוי. השנה האחרונה היתה חריגה בביקוש לעיר - על רקע המלחמה, ובעיקר בגלל המחירים הגבוהים וההיצע הגדול בדירות של התחדשות עירונית, נרשמה ירידת מחירים משמעותית, ועדיין - יש 10 אלף דירות במלאי. זה אמור להספיק למכירה של כ-3 שנים. גם אם יש מהמורות בדרך, העיר כנראה תמשיך להיות מאוד מבוקשת, ועל הרקע הזה גם תוכניות הבנייה באוויר מתרחבות. 

תוכנית ההרחבה ברובע 4 הורחבה בשנה שעברה, ותוכנית הבנייה ברובעים 5 ו-6 בתל אביב מתקרבת לאישור, אחרי שעיריית תל אביב-יפו החליטה שלא להתנגד לביטול מגבלת זכויות הבנייה שקבעה הוועדה המחוזית. מדובר בהחלטה בעלת משקל גדול , משום שזה היה אחד הסעיפים המרכזיים בתוכנית, וזה שהעלה את החשש לעימות בין העירייה לוועדה המחוזית. ברגע שהעירייה בוחרת שלא להיאבק בו, הדרך לאישור הסופי מתקצרת.

התוכנית צפויה להוסיף פוטנציאל של אלפי דירות חדשות במרכז תל אביב, באזורים מהמבוקשים והיקרים בישראל. לפי הערכות קודמות של העירייה, התוכנית המקורית הייתה אמורה להוסיף כ-4,200 דירות חדשות. כעת, אחרי הסרת מגבלת הזכויות, ההערכות הן שמספר הדירות עשוי לגדול למעל 5,000 דירות. 

זה לא אומר שמחר בבוקר ייבנו 5,000 דירות חדשות בלב תל אביב. מדובר בתוכנית שמייצרת מסגרת תכנונית וזכויות בנייה, אך היישום תלוי בבעלי הדירות, ביזמים, בכדאיות הכלכלית, בהליכי רישוי ובהיתרים. על רקע ההיצע הגדול של התחדשות עירונית, נראה שהיזמים והקבלנים לא ירוצו כעת לפרויקטים, אבל מדובר במלאי של יכולות בנייה, כמו שיש קרקע שניתן לבנות עליה, עכשיו יש בניין שניתן להרחיב אותו. 

התהליך יהיה ממושך ואיטי ולכן לא נראה שזה ישפיע דרמטית על המחירים. 5,000 דירות שיתפלגו על 10-20 שנים ואפילו יותר, זה כמה מאות בשנה - לא רמה שתייצר היצע גדול ותוריד מחירים.  

תוכנית שמסתובבת כבר יותר מעשור

רובעים 5 ו-6 משתרעים על פני כ-1,700 דונם במרכז העיר. רובע 5 כולל חלקים גדולים מהאזור ההיסטורי של תל אביב, לרבות אזורים הכלולים בהכרזת אונסק"ו על העיר הלבנה, בין הים לבין הרחובות יהודה הלוי, דרך בגין, קרליבך, דרך יפו, אילת, מרמורק, שדרות בן ציון ובוגרשוב. רובע 6 נמצא מזרחה ממנו, בין שאול המלך, נתיבי איילון, הרכבת, קרליבך ודרך בגין.

התוכנית נמצאת בצנרת התכנונית כבר שנים. הדיונים בה החלו ב-2015, עם ההכרזה על הכנת התוכנית והטלת מגבלות על הוצאת היתרים לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה. רק בדצמבר 2022 היא הופקדה על ידי הוועדה המקומית, ובדצמבר 2025 הוחלט על הפקדתה על ידי הוועדה המחוזית. לפני כשלושה חודשים, אחרי שמיעת ההתנגדויות, פרסמה הוועדה המחוזית שורת החלטות ששינו את הוראות התוכנית - המרכזית שבהן הייתה ביטול מגבלת אחוזי הבנייה.

יותר זכויות, אבל עדיין לא בנייה חופשית

הסרת המגבלה אינה אומרת שכל מגרש ברובעים יוכל להפוך למגדל. באזורי העיר הלבנה קיימות מגבלות שימור, ובחלקים רבים של מרכז תל אביב הבנייה מוגבלת ממילא בשל אופי המרקם העירוני, גובה הבניינים הקיימים, תשתיות והצורך לשמור על מאפייני האזור. אך הסרת מגבלת הזכויות המקורית יכולה לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים - בתל אביב, עוד קומה או עוד כמה דירות יכולים להיות ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך לבין פרויקט שנתקע. להרחבה: מחירי הנדל"ן ברובעים 3 ו-4 בתל אביב.

העירייה עדיין מגישה התנגדויות לכ-36 סעיפים בהחלטת הוועדה המחוזית, אך אלה נקודתיות יותר. בין היתר היא דורשת שתקן החניה למגורים לא יפחת מ-0.5 - חניה אחת לכל שתי יחידות דיור. היא גם מבקשת להחיל את התוכנית על מגרשים מעל דונם אחד, ובאזור לב העיר קובעת גובה של שש קומות בתוספת קומת גג, במקום 6.5 קומות.

• רנט איט קונה 52 דירות מאאורה בחדרה: 108.5 מיליון שקל, תשואת שכירות של 3%
• האם טבריה עדיין מעניינת עבור המשקיעים?

המהלך מגיע בזמן מורכב לשוק הדירות בתל אביב. מצד אחד, כל תוספת היצע במרכז העיר חשובה - מחירי הדירות עדיין גבוהים, ומלאי הדירות החדשות הלא מכורות בעיר נמצא ברמות גבוהות, סביב כ-10,000 דירות. מצד שני, תוספת של דירות ברובעים 5 ו-6 יכולה לפעול בשני כיוונים: בטווח הארוך היא מגדילה היצע באזורי ביקוש; בטווח הקצר היא עשויה להוסיף לחץ על יזמים אם קצב המכירות יישאר חלש.

אם התוכנית תאושר, היא תהיה השלישית מסוגה בתל אביב אחרי רובעים 3 ו-4 שאפשרו פיתוח נרחב, בעיקר ברובע 4.זה יציף את האוזר הדירות נוספות, אבל כאמור זה לא אמור להשפיע על המחירים באופן דרמטי.