מה קורה למחירי הנדל"ן ברובעים 3 ו-4 בתל אביב

במבט ראשון נדמה שרובע 3 ורובע 4 בתל אביב מופרדים רק ברחוב אחד. בפועל, מפריד ביניהם גם פער תמחור מהותי. אמנם קיימים חריגים ולעיתים ההבדלים מצטמצמים, אך בשורה התחתונה, רובע 3 יקר יותר מרובע 4 כברירת מחדל, והסיבות לכך עמוקות ומבניות. שני הרובעים פועלים תחת אותה מסגרת תכנונית מאז 2018 ונהנים מגל התחדשות עירונית משמעותי. עם זאת, התוצאה הכלכלית שונה: רובע 3 שומר על רמת מחירים גבוהה יותר לאורך זמן, בעוד רובע 4 מציע רמות מחיר נגישות יותר, גם כאשר מדובר בדירות חדשות.

עמית פרנץ, מנכ"ל משותף של  חברת התיווך Myplace, מסביר כי מעבר להיבטים התכנוניים, רובע 3 נהנה מביקושים ייחודיים, בין היתר מצד תושבי חוץ, שמעדיפים קרבה לים וסביבה אורבנית תוססת. "ביקוש זה פועל כשכבת ביקוש נוספת, שאינה רגישה תמיד לאותם שיקולי מחיר של רוכשים מקומיים, ותורם ליציבות ואף ללחץ כלפי מעלה במחירים".

הפער התכנוני

רובע 3, הצפון הישן, משתרע מהים ועד אבן גבירול, ומבן גוריון ועד הירקון. רובע 4, הצפון החדש, מתחיל ממזרח לאבן גבירול ונמשך עד נתיבי איילון. למרות הקרבה הגיאוגרפית, מדיניות התכנון שונה בתכלית. ברובע 3 חלה השפעה ישירה של הכרזת אונסק"ו על העיר הלבנה. המשמעות: מגבלות גובה מחמירות, תוספת בנייה מצומצמת בממוצע של כ-1.65 קומות, והיקף רחב של מבנים לשימור. בפועל, מדובר בהיצע חדש מוגבל מאוד.

לעומת זאת, רובע 4 נהנה מגמישות תכנונית רחבה יותר: עד 7.5 קומות במסלול הריסה ובנייה, זכויות משמעותיות במיוחד בצירים ראשיים, ויכולת לייצר כמות גדולה יותר של דירות חדשות. לפי מדלן (יולי 2025), ברובע 3 מתוכננות כ-768 דירות חדשות בלבד, בעוד ברובע 4 מתוכננות מעל 2,200 דירות. היצע נמוך מול ביקוש גבוה, זו נוסחה שמייצרת מחיר גבוה.

• ראש בראש רמי לוי מול איתן יוחננוף
• שוק העבודה מתאושש: צפי גיוס העובדים מזנק ב-25%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נתוני העסקאות

עסקאות בשטח ממחישות את התמונה. דירות חדשות ברובע 3 נסחרות, בממוצע, במחיר גבוה יותר למ"ר מדירות דומות ברובע 4, גם כאשר לוקחים בחשבון הבדלים במפרט.

שתי עסקאות שביצעה חברת התיווך Myplace ממחישות זאת: דירת 4 חדרים חדשה ברחוב פייבל שברובע 4, בפרויקט חיזוק ותוספת, נמכרה בכ-5.15 מיליון שקל, כ-52 אלף שקל למ"ר אקוויוולנטי. מנגד, דירה דומה ברחוב פראג שברובע 3, בפרויקט הריסה ובנייה, נמכרה בכ-8 מיליון שקל, כ-72 אלף שקל למ"ר. הפער: כ-35% במחיר הדירה וכ-28% במחיר למ"ר. גם בעסקאות שבהן הפער מתון יותר, הכיוון נשמר. דירה מיניפנטהאוז חדשה עם חניה ברחוב רמז שברובע 4 נמכרה בכ-58 אלף שקל למ"ר, בעוד דירה מקבילה ברובע 3, ללא חניה, המצויה במו"מ מתקדם וצפויה להיחתם סביב 70 אלף שקל למ"ר.

• כתב אישום נגד איש הקש של אורן קובי - הונאה של 2.3 מיליון שקל
• הטבת מס ומחיר כבד: כך המדינה קנתה הגירה לפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 30 חודשי מאסר לבעל עסק שגזל מקופת המדינה 5.7 מיליון שקל

רובע 4. צילום: Myplace

מיקרו - שווקים ושוני פנימי

לא כל רחוב ברובע 3 יקר באותה מידה, ולא כל עסקה ברובע 4 זולה. יש מיקרו -שווקים, יש רחובות מבוקשים יותר ופחות, ויש השפעה לפרויקט, קומה, חניה וזהות היזם. עם זאת, רחובות מרכזיים ושקטים ברובע 3, כמו פראג, ארנון ויהל"ל, נהנים משילוב נדיר של קרבה לים, אופי שכונתי והיצע נמוך של דירות חדשות. לכך מצטרפת העובדה שרובע 3 עשיר יותר בבתי קפה, מסעדות, מוסדות תרבות וחיי רחוב פעילים, מה שמעמיק את הביקוש ויוצר פרמיית מחיר מתמשכת.

ברובע 4, למעט רחובות בודדים כדוגמת רחוב בני דן - קו ראשון לפארק והרחובות הסמוכים לו כמו בודנהיימר, או דובנוב שנושק לריאה ירוקה גדולה, גם הרחובות היוקרתיים ביותר פועלים בסביבה של היצע רחב יותר, מה שממתן את רמות המחירים.

התמונה הכוללת

ככלל, ב- דירות למכירה בתל אביב, ובכלל זה גם ברובעים אלו, אפשר למצוא חריגים, ואפשר להצביע על עסקאות נקודתיות שבהן הפערים קטנים. אבל ברמת המקרו, רובע 3 יקר יותר מרובע 4, לא בגלל סיסמאות של "צפון ישן" מול "צפון חדש", אלא בגלל מגבלות תכנוניות, היצע מצומצם, ביקוש מקומי חזק וביקוש חיצוני של תושבי חוץ. מי שמחפש פוטנציאל, נגישות ותמורה, ימצא לרוב ערך טוב יותר ברובע 4. מי שמחפש מיקום, אופי, תרבות ושימור ערך, ומשלים עם מחיר גבוה יותר, ימצא זאת ברובע 3. החריגים מעניינים, אבל ברירת המחדל ברורה.