עם מימון מכלל וישראכרט: הכשרת היישוב מתחילה את הפרויקט ברמלה

שותפות "רמלה היישוב החדש", שבשליטת הכשרת היישוב (65%), מדווחת על התקדמות מהותית בפרויקט ההתחדשות העירונית הרחב במתחם בן גוריון ברמלה: החברה חתמה על הסכם מימון בסך חצי מיליארד שקל עם כלל ביטוח ועם ישראכרט מימון, זרוע המימון החוץ־בנקאי של קבוצת ישראכרט הציבורית.

ההסכם מתייחס לשלב א' של הפרויקט, שכולל 270 דירות, מתוכן 222 דירות מיועדות לשיווק, והיתר מיועדות לבעלי זכויות קיימים במתחם. שלב זה כולל גם שטחי ציבור, חניות ושטחי מסחר, וצפוי לצאת לדרך ברבעון הרביעי של 2025, עם אכלוס מדורג עד שנת 2032.

מתוך היקף המימון הכולל, כ־120 מיליון שקל מהווים אשראי כספי ישיר,אשר יבטא ריבית של פריים + 1%. שאר הסכום ישמש להנפקת ערבויות חוק מכר וערבויות נוספות. נכון למועד הדיווח, נמכרו כבר 36 דירות בשלב א’, בתמורה כוללת של כ־78 מיליון שקל, מה שמעיד על קצב שיווק ראשוני די גבוה. על פי הדיווח, מתוך היקף המימון הכולל, כ־120 מיליון שקל מהווים אשראי כספי ישיר, אשר יישא ריבית פריים + 1%.

שאר הסכום ישמש להנפקת ערבויות חוק מכר וערבויות נוספות. נכון למועד הדיווח, נמכרו כבר 36 דירות בשלב א’, בתמורה כוללת של כ־78 מיליון שקל, מה שמעיד על קצב שיווק ראשוני גבוה. הפרויקט כולו, הנחשב לאחד המשמעותיים ביותר של הכשרת היישוב בתחום ההתחדשות העירונית, כולל 3,084 דירות, מהן כ-2,150 דירות לשיווק על ידי היזם, כ-400 דירות במסגרת עיבוי וחיזוק, והיתר לבעלי הקרקע.

מעבר לכך, יכלול הפרויקט גם כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-5.6 אלף מ"ר משרדים, מבני ציבור ושטחים פתוחים. הפרויקט יתפרש על פני שטח של כ-150 דונם בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי. ויתבצע ב־6 שלבים. שלב ב' נמצא כבר בהליכי קבלת היתר, וצפוי לצאת לדרך במהלך 2026. בשלב זה החברה כבר השיגה 100% חתימות בשלב א', ו־88% מהחתימות בכלל המתחם. נתונים המעידים על בשלות תכנונית מסוימת. 

מוסדיים והתחדשות עירונית

הפרויקט משתלב במסגרת "עסקת מנורה" שותפות השקעה אסטרטגית עם קבוצת מנורה מבטחים, שתשקיע הון עצמי בכמה פרויקטים של הכשרת היישוב בתמורה ל־40% מהרווחים, תוך הגנה ואפסייד מובנה. במסגרת זו, הרווח הגולמי הצפוי לשלב א' מוערך בכ-53 מיליון שקל (שיעור רווחיות 19%), ולשלב ב' – בכ-150 מיליון שקל.

זו לא הפעם הראשונה שאנחנו רואים את המוסדיים משקיעים בחברות ההתחדשות העירונית. ראינו לאורך התקופה האחרונה השקעה נרחבת של כלל, הפניקס ומנורה. גם בנק מזרחי טפחות החל להזרים הון ישירות לפרויקטים ולחברות שמתמחות בהתחדשות. משקיעות בחרות התחדשות כמו: אאורה, ICR, אפריקה מגורים התחדשות עירונית.

נראה שעבור המוסדיים, זה אכן עושה שכל. מה שבאמת מושך אותם זו המתמטיקה. הם לא מחפשים את "הדירה שתהיה שווה יותר בעתיד", אלא את מה שמעניין באמת: תזרים צפוי, בטוחות חזקות, ועליית ערך מסודרת בפרויקט עם ביקוש גבוה. כשיש פרויקט עם הסכמות, תכנון מתקדם, והיתכנות מימונית זה בדיוק סוג הנכס שהם אוהבים: לא תנודתי כמו מניה, לא תלוי משכנתא כמו דירה, ויש בו אלמנט של שליטה.

דניאל נמרודי, סמנכ"ל נכסים הכשרת הישוב, מסר: "פרויקט הדגל של הכשרת הישוב התחדשות עירונית יוצא כעת לדרך, עם החתימה על הסכם המימון הפיננסי עם כלל ביטוח וישראכרט. התפתחות משמעותית זו, שמבשרת את תחילת ההקמה בפועל של שלב א' בפרויקט המשמעותי הזה, מתוך מתחם הכולל סה"כ כ-3,000 דירות ברמלה, הינה נדבך חשוב בקפיצת המדרגה של הכשרה התחדשות".