רכשה דירה, חיכתה שנה וחצי - ולא תקבל פיצוי

הדירה בראשון לציון היתה אמורה להיות ביתם החדש של בני הזוג חסון כבר בסוף 2019. הם חתמו על הסכם מכר, שילמו את התמורה, תכננו את המעבר - ואז החלו הדחיות. חודש רדף חודש, והדירה לא נמסרה. רק במאי 2021, יותר משנה לאחר המועד החוזי, קיבלו בני הזוג את המפתח. אלא שגם אז, כך לטענתם, הם גילו כי הבית החדש רחוק מלהיות מושלם. ליקויים, רטיבויות, עבודות שלא הושלמו - והדרך לבית המשפט היתה קצרה.

פסק דין שניתן החודש בבית משפט השלום בתל אביב־יפו על ידי השופט אבי כהן מצייר תמונה מורכבת, שמוכרת היטב לרוכשי דירות בישראל: קבלן שמאחר במסירה, רוכשים שמנסים להוכיח נזק, ומאבק משפטי שבו לא כל טענה, גם אם מתקבלת עקרונית, מזכה בפיצוי כספי. בסופו של יום, הרוכשת זכתה בפיצוי של יותר מ-110 אלף שקל, אך לא בגין האיחור במסירה, אלא דווקא בשל ליקויי הבנייה ועוגמת הנפש שנגרמה לה. התביעה הוגשה ב-2022 על סכום של כ-377 אלף שקל. התובעים, מאיר חסון ז"ל ורעייתו מרים חסון, טענו כי הנתבעת, אלציון עולה, הפרה את התחייבויותיה כלפיהם - הן באיחור ממושך במסירת הדירה והן בביצוע לקוי של עבודות הבנייה. במהלך ניהול ההליך הלך מאיר חסון לעולמו, ורעייתו המשיכה לנהל את התביעה לבדה, לאחר ששימשה קודם לכן אפוטרופוסית שלו.

לפי הסכם המכר, הדירה היתה אמורה להימסר עד ה-30 בנובמבר 2019. בפועל, החזקה נמסרה רק ב-5 במאי 2021 - איחור של כ-17 חודשים. אין מחלוקת בין הצדדים על כך שמדובר באיחור משמעותי. גם בית המשפט קבע באופן חד משמעי כי הדירה נמסרה באיחור, וכי טענות הקבלנית שלפיהן מדובר בנסיבות שאינן בשליטתה, לא הוכחו. הנתבעת ניסתה לטעון כי העיכוב נגרם בשל שינוי נהלים בעיריית ראשון לציון, שחייב קבלת טופסי אכלוס באופן שונה מבעבר, וכן בשל מגפת הקורונה שפגעה, כך לטענתה, בענף הבנייה. אלא שבית המשפט דחה את הטענות האלה. השופט כהן קבע כי מדובר בטענות כלליות, שלא נתמכו בראיות של ממש. לא הוצגו מסמכים רשמיים מהעירייה, לא זומנו עדים רלוונטיים, ולא הובאה תשתית עובדתית שמוכיחה קשר סיבתי בין אותם אירועים לבין האיחור במסירה. “טענות כלליות אינן יכולות לשמש בסיס לפטור מחובת הפיצוי”, כתב השופט, והבהיר כי עצם אזכור המלה קורונה אינו מהווה מלת קסם שפוטרת קבלן מאחריות.

גם טענת הנתבעת, שלפיה השינויים שביקשו הרוכשים לבצע בדירה הם שגרמו לעיכוב, נדחתה. בית המשפט קבע כי סעיף בהסכם המכר, שאפשר דחייה כללית של מועד המסירה ללא קביעת מועד חדש וברור, מהווה למעשה תניית פטור בלתי חוקית. “מדובר בתניית פטור מובהקת במסווה של הסכמה חוזית”, כתב השופט בפסק הדין שפורסם, והוסיף כי הנתבעת לא הוכיחה בפועל שהשינויים אכן עיכבו את הבנייה. אלא שכאן מגיע הטוויסט המרכזי בפסק הדין. אף שבית המשפט קבע כי היה איחור במסירה, ואף שהנתבעת לא הוכיחה הצדקה לאיחור - התובעת לא זכתה בפיצוי עבור הרכיב הזה. הסיבה לכך היא כשל ראייתי. לפי חוק המכר (דירות), הפיצוי בגין איחור במסירה מחושב על בסיס דמי שכירות של דירה דומה. על הרוכש להוכיח מהו שווי השכירות הראוי, ועל בסיסו נגזר הפיצוי.

• השופטת תקפה: "הדירה לא תוחזק כקלף מיקוח"
• נוף הגליל: תביעת של כ-13 מיליון שקל נגד יזמי פרויקט "מחיר למשתכן"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם אם האיחור הוכח - אין מקום לפיצוי

במקרה הזה, התובעת טענה כי דמי השכירות הראויים לדירה מגיעים לכ-8,500 שקל בחודש, והסתמכה על שתי מודעות אינטרנט לדירות להשכרה באזור. אלא שבית המשפט קבע כי אין בכך די. “שתי מודעות אינטרנט בודדות, שונות באופיין ובמאפייניהן, אינן יכולות לשמש בסיס ראייתי מספק”, נכתב בפסק הדין. השופט הדגיש כי לא הוגשה חוות דעת שמאית, לא הוצגו חוזי שכירות רלוונטיים, ולא הונחה תשתית מקצועית שתאפשר לקבוע את שווי השכירות של הדירה. בהיעדר ראיות מספקות, נקבע כי אין מקום לפסוק פיצוי, גם אם האיחור עצמו הוכח.

מנגד, בכל הנוגע לליקויי הבנייה התמונה היתה שונה לחלוטין. התובעת הציגה שתי חוות דעת של מומחים, שבדקו את הדירה בשני מועדים שונים, ומצאו ליקויים חוזרים ונשנים: בעיות רטיבות, ליקויים באינסטלציה, עבודות גמר לקויות ועוד. בית המשפט קיבל את חוות הדעת במלואן, וקבע כי עלות תיקון הליקויים מגיעה לסכום של 72.2 אלף שקל. הנתבעת טענה כי הליקויים תוקנו במהלך שנת הבדק, וכי התובעת אף מנעה ממנה להשלים את העבודות. אך גם כאן, הטענות לא שכנעו את בית המשפט. לא הובאה חוות דעת נגדית, לא הוצגו ראיות לביצוע התיקונים, ולא זומנו לעדות אנשי המקצוע שלכאורה ביצעו אותם. “הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי הליקויים תוקנו בפועל”, קבע השופט בהחלטתו, והוסיף כי הודעת ווטסאפ בודדת שבה ביקשה התובעת לבטל עבודה, אינה מלמדת על סירוב שיטתי מצדה לאפשר תיקונים.

בנוסף לפיצוי בגין ליקויי הבנייה, נפסק לתובעת החזר של 23,212 שקל בגין אחסון ציוד, שנדרש עקב האיחור במסירה. הרכיב הזה התקבל, בין היתר, משום שהוצגו חשבוניות המעידות על תשלום בפועל, ומשום שהנתבעת לא חלקה על עצם ההוצאה או על הקשר בינה לבין האיחור. עוד פסק בית המשפט פיצוי של 40 אלף שקל בגין עוגמת נפש. השופט כהן קבע כי הפגיעה בתובעת לא נבעה רק מהאיחור או מהליקויים עצמם, אלא מרצף מתמשך של חוסר ודאות, התנהלות מול קבלן, תיאומים חוזרים ונשנים, והצורך להתמודד עם ליקויים גם לאחר קבלת החזקה. לנסיבות האישיות, ובכלל זה מצבו הרפואי של המנוח, ניתן גם כן משקל. מנגד, נדחו רכיבי תביעה נוספים, ובהם דרישות לפיצוי בגין עבודות אינסטלציה פרטיות והוצאות מול ספקים שונים. בית המשפט קבע כי הרכיבים האלה לא הוכחו כנדרש, או שנכללו כבר במסגרת חוות הדעת על הליקויים.

• תקדים בחדל"פ: תגמול לנושה שהשליש את קופת הנשייה
• מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבנקאית שגנבה תקבל פיצויי פיטורים?

בסיכומו של דבר, לאחר קיזוז חוב של כ-56 אלף שקל שהרוכשים חבו לנתבעת, נפסק כי החברה תשלם לתובעת כ-78.5 אלף שקל, בתוספת ריבית והצמדה, וכן 30 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

אם בית המשפט קבע חד משמעית שהיתה מסירה באיחור, למה הרוכשת לא קיבלה אפילו שקל אחד על זה?

מכיוון שבפועל לא מספיק להוכיח שהיה איחור. החוק מחייב גם להוכיח כמה כסף האיחור שווה. במקרה הזה, הרוכשת לא הביאה חוות דעת שמאית או ראיות חזקות מספיק לגבי שווי השכירות של הדירה, ולכן לבית המשפט לא היה בסיס מספרי לפסוק פיצוי - גם אם האיחור עצמו לא היה שנוי במחלוקת.

מה זה בעצם אומר “להוכיח את הנזק” באיחור במסירה?

זה אומר להראות לבית המשפט, בצורה מקצועית ומבוססת, כמה היתה עולה שכירות של דירה דומה באותו אזור ובאותה תקופה. לרוב עושים את זה עם שמאי מקרקעין. בלי זה, בית המשפט לא מוכן לנחש סכומים.

אז מודעות באינטרנט לדירות להשכרה לא מספיקות?

בדרך כלל לא. מודעה היא רק מחיר מבוקש, לא עסקה אמיתית, ולא תמיד מדובר בדירה דומה. בית המשפט רוצה נתונים יציבים: חוות דעת, עסקות בפועל, או לפחות תשתית רחבה ומשכנעת, ולא שתי מודעות אקראיות.

אם הקבלן לא תיקן ליקויים בזמן, למה הרוכשת לא היתה חייבת לתת לו עוד ועוד הזדמנויות?

מפני שהחוק נותן לקבלן הזדמנות נאותה - לא אינסוף הזדמנויות. במקרה הזה הוכח שהרוכשת פנתה שוב ושוב, אפשרה כניסה לדירה, והליקויים נשארו. במצב כזה, בית המשפט לא מצפה מהרוכש להמשיך להמתין ללא סוף.

למה דווקא על ליקויי הבנייה כן נפסק פיצוי מלא?

מכיוון ששם היתה הוכחה מסודרת: בדיקות מקצועיות, חוות דעת מפורטות, ועקביות בין בדיקה לבדיקה. בנוסף, הקבלן לא הביא חוות דעת נגדית ולא הוכיח שהתיקונים באמת בוצעו.

מה המשמעות של זה שהקבלן לא הביא מומחה מטעמו?

זה פועל לרעתו. כשיש חוות דעת מקצועית מצד הרוכש, והקבלן לא טורח להביא מומחה נגדי, בית המשפט נוטה לקבל את חוות הדעת הקיימת.

איך בית המשפט מחליט כמה לפסוק על עוגמת נפש?

אין נוסחה קבועה. השופט בוחן את התמונה הכוללת: משך הזמן, ההתנהלות, ריבוי הליקויים, הפניות החוזרות, וההשפעה על חיי היומיום. זה שיקול דעת, אבל כזה שמבוסס על נסיבות ולא תחושת בטן.

האם העובדה שבסוף נפסק סכום נמוך יחסית אומרת שלא היה טעם להגיש תביעה?

לא בהכרח. גם פיצוי חלקי יכול להיות משמעותי, בייחוד כשמדובר בליקויי בנייה ובעוגמת נפש. מעבר לכסף, יש כאן גם קביעה משפטית ברורה לגבי אחריות הקבלן.

במקרה אחר, בני זוג שרכשו דירת גן בת חמישה חדרים קיבלו את הדירה באיחור של 14 חודשים. הדירה, שנרכשה בסוף 2019, היתה אמורה להימסר במאי 2022, אך נמסרה רק ביולי 2023. בני הזוג תבעו את החברה הקבלנית, וההכרעה ניתנה באפריל האחרון. החברה ניסתה להטיל את האחריות על חברת החשמל, שלטענתה עיכבה את חיבור הדירה במשך שבעה חודשים, אך השופט דחה את התביעה נגד חברת החשמל וקבע כי האחריות היא של החברה הקבלנית. מה אומר החוק על פיצוי חודשי בגין איחור במסירה, וכיצד פסקי דין עדכניים תומכים בהערכת הפיצוי?