חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור -  5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים. 

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות  יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין  רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.    

 ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים  מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות. 

שוק השכירות מגלגל  מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים  רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.  

• יש לכם דירה להשכרה? כך תוכלו להגדיל את שכר הדירה
• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס.  במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"  

מסלול שני, מס מופחת של 10% על ההכנסה ברוטו  ללא ניכוי הוצאות. מסלול שמתאים למי שמעדיף פשטות והוא מעל הרף. מסלול שלישי, מס שולי רגיל, שבו ההכנסה נחשבת כהכנסה פסיבית ומחויבת במס של 31% ומעלה, אך מאפשר ניכוי הוצאות כמו תיקונים, ארנונה ובלאי. הרוב הגדול בוחר במסלול הראשון אך במקביל לעלייה בשכר הדירה ובהכנסות של המשכירים יש רבים שעוברים למסלול של 10%.

ב-2025, כ-60% מהמשכירים בחרו במסלול הפטור, 30% במס 10%, והיתר במס שולי. מעגל החייבים במס גדל - שכר הדירה עולה בקצב של 4%-5% ומעלה בשעה שהתקרת פטור קבועה. זה אומר שכמות גדולה של השכרות אמורה לעלות על הרף ולהיכנס לחובת הדיווח. אגב, זה יכול להוביל לעוד תרחיש - שמשכירים יעדיפו שלא להתעסק בדיווח למס הכנסה ולא יעלו שכר דירה מעבר לרף.  

• העתיד - מגדלים: הבטחה אורבנית או מלכודת תכנונית?
• אקרו ואביב מליסרון זכו במכרז ענק בירושלים: יקימו כ-1,450 יחידות דיור במתחם אלקחי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה

הטיעונים בעד דיווח ברורים - למה להתנגד? 

הטיעונים בעד ההצעה ברורים כשהמאגר יאפשר מעבר לניתוח שוק השכירות, כולל מחירים אמיתיים ומספר דירות פנויות, גם לקבל תמונת מצב אמיתית על שוק הדיור.

הטיעונים נגד מדגישים בירוקרטיה מיותרת, אם כי זה נשמע כמו "תירוץ". משכירים קטנים, שמהווים 70% מהשוק, יצטרכו להתמודד עם דיווחים שנתיים, מה שעלול להרתיע השכרה ולהפחית היצע. פוליטיקאים התנגדו בעבר להצעות דומות, בטענה שהן מכבידות על הציבור ללא תועלת משמעותית. דיווח חובה לטענתם עלול להעלות מחירי שכירות. לא ברור מאיפה ההערכה הזו - נראה שהתועלת גדולה על הנזק ואי אפשר שלא לחשוש ולחשוד מניגודי עניינים ואינטרסים של הטוענים נגד שמגיעים עד לוועדת הכספים של הכנסת שדוחה כל פעם מחדש את הצעת האוצר. 

בדיון האחרון בוועדה, יו"ר הוועדה דאז משה גפני סגר את הדיון בהתנגדות חריפה, ותהה מדוע האוצר חוזר על הצעות שנדחו. גפני לא לבד חברי קואליציה וגם אופוזיציה התנגדו בתוקף. גפני כבר לא היו"ר, אבל הרוח נגד דיווח הכנסות משכר דירה עדיין קיימת בוועדת הכספים ובאוצר וברשות המסים יצטרכו לעבור משוכה מאוד קשה. הם יצטרכו לשכנע שמדובר בדיווח פשוט לכולם, מהיר, עניין של דקות. גם אז ל איהיה פשוט להעביר את ההצעה (לבטל את הפטור מדיווח), אבל זה יבטל את "התירוץ" של הוועדה.