שדה נדל"ן לקראת רכישת מגדל מגורים ביוסטון ב-123 מיליון דולר

שדה נדל"ן שדה נדל"ן 2.52%   מדווחת על חתימת מכתב כוונות לא מחייב לרכישת מגדל מגורים מניב בעיר יוסטון, טקסס, בתמורה לכ-123 מיליון דולר. העסקה צפויה להתבצע באמצעות חברת בת ייעודית שתוקם לצורך כך, והיא מהווה נדבך מרכזי באסטרטגיית ההתרחבות של החברה בשוק המגורים היוקרתי בטקסס. 

המגדל, בן 40 קומות, ממוקם בשכונת River Oaks, הנחשבת לשכונת המגורים היוקרתית והמבוקשת ביותר ביוסטון ואחת היקרות במדינת טקסס. שטחו הכולל של הנכס עומד על כ-392 אלף רגל רבוע (כ-36,500 מ"ר), והוא כולל כיום 254 יחידות דיור המושכרות לשוכרים בעלי הכנסה גבוהה, לצד מתקנים ושטחים משותפים. על פי נתוני החברה, שיעור התפוסה הנוכחי במגדל עומד על כ-93%, ודמי השכירות הממוצעים לדירה נאמדים בכ-3,700 דולר לחודש.

מעבר מנכס מניב לפרויקט יזמי

על פי התוכנית העסקית של שדה נדל"ן, בכוונת החברה לרכוש את הנכס במתכונתו הנוכחית כנכס מניב, ולאחר מכן להסב אותו בהדרגה לפרויקט מגורים למכירה. במסגרת זו צפויה החברה לבצע תהליך השבחה ושדרוג מקיף של הדירות, המערכות והשטחים המשותפים, תוך הגדלת שטח הדירה הממוצעת והפחתת מספר היחידות מכ-254 לכ-166 דירות יוקרה.

המבנה המורכב של העסקה 

העבודות יבוצעו באופן מדורג, כך שחלק מהדירות ימשיכו להיות מושכרות גם במהלך תקופת הביצוע. מודל זה, כך מציינת החברה, נועד לייצר תזרים מזומנים שוטף, להפחית את עלויות המימון ולתמוך בניהול זהיר של הפרויקט לאורך זמן.

• רווח גולמי של 180 מיליון דולר: שדה נדל"ן לקראת השלמת רכישת מגדל המגורים ביוסטון
• עבר בממשלה: מיליון דולר יועברו לקהילה היהודית שנפגעה ביוסטון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היקף המקורות ושימושי ההון במועד סגירת העסקה מוערך בכ-155 מיליון דולר, וכולל שילוב של חוב בנקאי והון עצמי. העלות הכוללת של הפרויקט, לאחר השלמת ההשבחה והשיפוץ, צפויה לעמוד על כ-180 מיליון דולר. על פי הערכות החברה, סך התזרים הצפוי ממכירת הדירות יסתכם בכ-348 מיליון דולר, המשקף מחיר מכירה ממוצע של כ-2.1 מיליון דולר לדירה, או כ-9,000 דולר למ"ר, מחיר הנחשב אטרקטיבי ביחס למחירי השוק בשכונה.

בהתאם לנתונים אלו, שדה נדל"ן צופה רווח גולמי של כ-150 מיליון דולר לאורך חיי הפרויקט. בנוסף, חברת הבת Martini & Co, שתהיה אמונה על שיווק ומכירת הדירות, צפויה להניב הכנסות נוספות של כ-10 מיליון דולר בגין עמלות מכירה.

בחברה מדגישים כי מבנה המימון של הפרויקט נועד לאפשר התקדמות מדורגת וצמצום רמת המינוף לאורך זמן. עוד לפני השלמת הרכישה מתוכננת מכירה מוקדמת של מספר דירות מצומצם במחירי הזדמנות, לצורך חיזוק ההון העצמי והפחתת החוב הבנקאי. מימון המשך הפרויקט צפוי להתבסס בעיקר על תקבולים ממכירת דירות, ולא על גיוסי הון נוספים בהיקפים משמעותיים.

• בדיסקאונט של 8%: דוראל גייסה 192 מיליון שקל בהקצאה פרטית למימון עסקת זפירוס
• דונרשטיין מנקה את המאזן: רב-בריח מוכרת את חלקה במפעל באשקלון
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• סמנכ"ל הכספים של טבע: "המספרים של טבע לשנה הזו מטעים; אנחנו...

העסקה ביוסטון משתלבת במהלך רחב יותר של שדה נדל"ן במדינת טקסס. במקביל, החברה מקדמת הקמה של שלושה מתחמי מגורים גדולים להשכרה במרכז יוסטון, בהיקף השקעה כולל של כ־400 מיליון דולר, וכן פרויקטים נוספים של וילות יוקרה למכירה. על פי דיווחי החברה, אומדן שווי הפרויקטים בהשלמה צפוי לעמוד על מאות מיליוני דולרים נוספים.

יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן: "העסקה החדשה ביוסטון הינה להערכתנו עסקה הזדמנותית, התואמת את אסטרטגיית החברה לאיתור נכסי מגורים בעלי פוטנציאל כלכלי מהותי. כחלק מהתוכנית העסקית, בכוונתנו להסב את המגדל לכ-166 יחידות דיור יוקרתיות, באמצעות הליך שיפוץ מדורג, שיאפשר במקביל המשך הפעלה חלקית של הנכס ויצירת תזרים שוטף לאורך תקופת הביצוע. מודל זה תומך בניהול אחראי של תזרים המזומנים, צמצום חשיפה לעלויות מימון ושיפור פרופיל הסיכון של הפרויקט. להערכתנו, הפער בין עלות ההשקעה הכוללת ליחידת דיור לבין מחירי השוק המקובלים ביוסטון, מייצר בסיס לפוטנציאל תשואה עודפת ומימוש ערך הדרגתי לאורך חיי הפרויקט".