שדה נדל"ן לקראת רכישת מגדל מגורים ביוסטון ב-123 מיליון דולר
החברה מדווחת על עסקה אסטרטגית בטקסס: רכישת מגדל יוקרתי בן 40 קומות בשכונת River Oaks שביוסטון, הסבתו מפרויקט מניב לפרויקט קונדו למכירה, וצפי לתזרים של כ-348 מיליון דולר ורווח גולמי של כ-150 מיליון דולר
שדה נדל"ן שדה נדל"ן -2.19% מדווחת על חתימת מכתב כוונות לא מחייב לרכישת מגדל מגורים מניב בעיר יוסטון, טקסס, בתמורה לכ-123 מיליון דולר. העסקה צפויה להתבצע באמצעות חברת בת ייעודית שתוקם לצורך כך, והיא מהווה נדבך מרכזי באסטרטגיית ההתרחבות של החברה בשוק המגורים היוקרתי בטקסס.
המגדל, בן 40 קומות, ממוקם בשכונת River Oaks, הנחשבת לשכונת המגורים היוקרתית והמבוקשת ביותר ביוסטון ואחת היקרות במדינת טקסס. שטחו הכולל של הנכס עומד על כ-392 אלף רגל רבוע (כ-36,500 מ"ר), והוא כולל כיום 254 יחידות דיור המושכרות לשוכרים בעלי הכנסה גבוהה, לצד מתקנים ושטחים משותפים. על פי נתוני החברה, שיעור התפוסה הנוכחי במגדל עומד על כ-93%, ודמי השכירות הממוצעים לדירה נאמדים בכ-3,700 דולר לחודש.
מעבר מנכס מניב לפרויקט יזמי
על פי התוכנית העסקית של שדה נדל"ן, בכוונת החברה לרכוש את הנכס במתכונתו הנוכחית כנכס מניב, ולאחר מכן להסב אותו בהדרגה לפרויקט מגורים למכירה. במסגרת זו צפויה החברה לבצע תהליך השבחה ושדרוג מקיף של הדירות, המערכות והשטחים המשותפים, תוך הגדלת שטח הדירה הממוצעת והפחתת מספר היחידות מכ-254 לכ-166 דירות יוקרה.
המבנה המורכב של העסקה
העבודות יבוצעו באופן מדורג, כך שחלק מהדירות ימשיכו להיות מושכרות גם במהלך תקופת הביצוע. מודל זה, כך מציינת החברה, נועד לייצר תזרים מזומנים שוטף, להפחית את עלויות המימון ולתמוך בניהול זהיר של הפרויקט לאורך זמן.
- עבר בממשלה: מיליון דולר יועברו לקהילה היהודית שנפגעה ביוסטון
- גאיה ומנורה רכשו 2,600 דירות ביוסטון ב-35% פחות ממחיר השוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף המקורות ושימושי ההון במועד סגירת העסקה מוערך בכ-155 מיליון דולר, וכולל שילוב של חוב בנקאי והון עצמי. העלות הכוללת של הפרויקט, לאחר השלמת ההשבחה והשיפוץ, צפויה לעמוד על כ-180 מיליון דולר. על פי הערכות החברה, סך התזרים הצפוי ממכירת הדירות יסתכם בכ-348 מיליון דולר, המשקף מחיר מכירה ממוצע של כ-2.1 מיליון דולר לדירה, או כ-9,000 דולר למ"ר, מחיר הנחשב אטרקטיבי ביחס למחירי השוק בשכונה.
בהתאם לנתונים אלו, שדה נדל"ן צופה רווח גולמי של כ-150 מיליון דולר לאורך חיי הפרויקט. בנוסף, חברת הבת Martini & Co, שתהיה אמונה על שיווק ומכירת הדירות, צפויה להניב הכנסות נוספות של כ-10 מיליון דולר בגין עמלות מכירה.
בחברה מדגישים כי מבנה המימון של הפרויקט נועד לאפשר התקדמות מדורגת וצמצום רמת המינוף לאורך זמן. עוד לפני השלמת הרכישה מתוכננת מכירה מוקדמת של מספר דירות מצומצם במחירי הזדמנות, לצורך חיזוק ההון העצמי והפחתת החוב הבנקאי. מימון המשך הפרויקט צפוי להתבסס בעיקר על תקבולים ממכירת דירות, ולא על גיוסי הון נוספים בהיקפים משמעותיים.
- קומפיוג'ן מממשת תמלוגים עתידיים עד 90 מיליון דולר מעסקת אסטרה-זנקה
- ההמלצה למכור מניות בנקים - "מעריכים שנראה ירידה בתוצאות"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- 564 מיליון שקלים: דניה סיבוס זכתה במכרז להרחבת כביש 6
העסקה ביוסטון משתלבת במהלך רחב יותר של שדה נדל"ן במדינת טקסס. במקביל,
החברה מקדמת הקמה של שלושה מתחמי מגורים גדולים להשכרה במרכז יוסטון, בהיקף השקעה כולל של כ־400 מיליון דולר, וכן פרויקטים נוספים של וילות יוקרה למכירה. על פי דיווחי החברה, אומדן שווי הפרויקטים בהשלמה צפוי לעמוד על מאות מיליוני דולרים נוספים.
יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן: "העסקה החדשה ביוסטון הינה להערכתנו עסקה הזדמנותית, התואמת את אסטרטגיית החברה לאיתור נכסי מגורים בעלי פוטנציאל כלכלי מהותי. כחלק מהתוכנית העסקית, בכוונתנו להסב את המגדל
לכ-166 יחידות דיור יוקרתיות, באמצעות הליך שיפוץ מדורג, שיאפשר במקביל המשך הפעלה חלקית של הנכס ויצירת תזרים שוטף לאורך תקופת הביצוע. מודל זה תומך בניהול אחראי של תזרים המזומנים, צמצום חשיפה לעלויות מימון ושיפור פרופיל הסיכון של הפרויקט. להערכתנו, הפער בין עלות
ההשקעה הכוללת ליחידת דיור לבין מחירי השוק המקובלים ביוסטון, מייצר בסיס לפוטנציאל תשואה עודפת ומימוש ערך הדרגתי לאורך חיי הפרויקט".
המניה של השנה כבר 4 שנים ברציפות - ומי הגופים שלא השקיעו בה?
הפניקס ומור השקעות נכנסו מאוד מוקדם להשקעה בנקסט ויז'ן; כלל ביטוח ומנורה נכנסו בהמשך אבל הן המחזיקות הגדולות; אנליסט, ילין לפידות ואלטשולר שחם - מתעלמות מהנייר; עוד הסבר לפערי התשואות השנה
היא הנפיקה בשווי של 430 מיליון שקל. ניתחנו את ההנפקה ואמרנו - נראה זול. אם היא תגיע לתחזית שלה יש כאן הצפת ערך. זה היה לפני 4 שנים ואף אחד לא דמיין שהיא תעלה פי 40! :
נקסט ויז'ן היא מניית השנה כבר 3 שנים, חן גולן, היו"ר הוא מאנשי השנה של ביזפורטל 3 שנים ברציפות. אתמול החברה זכתה בהזמנת ענק של 77 מיליון דולר, המניה טסה ב-18% לשווי של 16.5 מיליארד שקל. הסיפור של נקסט ויז'ן הוא שילוב של תחום מנצח ולוהט - רחפנים וכטב"מים; יכולות ביצוע טובות - וידאו יציב-עמיד וכנראה שהרבה מאוד חריצות ועבודה קשה. מאחורי המספרים המדהימים יש 130 עובדים חרוצים ויזמים שהצליחו טכנולוגית ומכנית להנדס מוצר פשוט טוב ואמין.
הפניקס ומור - השקיעו כבר בהתחלה
בשיחה אתמול עם גולן הוא דיבר על מוצר מוביל בעלות טובה וביכולת לדלוור. לדלוור-לדלוור-לדלוור, זה הסוד בגדילה של חברות. הלקוחות הגדולים שנמצאים כעת בגל של ביקושים לרחפנים וכטב"מים צריכים לדעת שהספק שלהם יודע לספק את הסחורה בכל מצב - גם עם משברים בשרשרת הייצור, גם עם עלייה במחירי המוצרים, גם עם בעיות במשלוחים. נקסט ויז'ן כבר חברה גדולה, עם כרית מזומנים גדולה, עם מלאי מספק, עם מספר ספקים לכל רכיב, עם פתרונות "לשעת חירום" והלקוחות בוטחים בה - לראיון המלא: יו"ר נקסט ויז'ן: "יהיו עוד הזמנות גדולות, לא יודע אם כזאת, אבל הביקוש מאוד חזק".
מי שפחות מאמינים בה הם דווקא הגופים המוסדיים: אנליסט, ילין לפידות ואלטשולר שחם. אלו גופי אנליזה טובים, אבל הם לא היו במניה בתחילת הדרך וגם לא כעת. הם פספסו תשואה של אלפי אחוזים. מנגד, הפניקס ומור היו שם מההתחלה.
- יו"ר נקסט ויז'ן: "יהיו עוד הזמנות גדולות, לא יודע אם כזאת, אבל הביקוש מאוד חזק"
- נקסט ויז’ן עם הזמנת ענק של כ-77 מיליון דולר - עד כמה זה משמעותי ומי עשוי להיות הלקוח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וצריך להבין - גוף מוסדי נבחן בהשקעות במניות ספציפיות. כל השאר לא באמת תלוי בניתוח שלו. ההבדלים בתשואות בין גופי ההשקעות נובעים מאלוקציה שונה במניות ואג"ח - אבל בסוף זה הימור כשמדובר על השקעות לטווח ארוך. אף אחד לא יודע באמת עם משקל של 62% במניות עדיף על 59%. אף אחד גם לא יודע אם תמהיל של 70% למניות בוול סטריט על פני 30% בת"א זה התמהיל הנכון. כלומר, האלוקצייה מלמעלה היא חשובה לתשואה, אבל זה עניין של גישה ואסטרטגיה שלא בשליטה. מה שכן בשליטה של הגוף המוסדי הוא המחקר ומציאת מניות כמו נקסט ויז'ן. כי אם הם משקיעים בה, זה מה שייתן להם את התשואה העודפת - את האלפא.
דר' ערן אופיר, נשיא ומנכ"ל קומפיוג'ן. קרדיט: יוסי צבקרקומפיוג'ן מממשת תמלוגים עתידיים עד 90 מיליון דולר מעסקת אסטרה-זנקה
החברה מוכרת חלק מזכויות התמלוגים על התרופה Rilvegostomig בעסקת מימון לא מדללת, שתזרים לה 65 מיליון דולר מיידית ותאפשר מימון פעילותה עד 2029, תוך שמירה על רוב פוטנציאל הערך העתידי
קומפיוג'ן קומפיוגן 11.66% , חברת האימונותרפיה הישראלית הדואלית, הודיעה על מהלך פיננסי ואסטרטגי משמעותי במסגרתו תבצע מוניטיזציה של חלק מתמלוגים עתידיים הצפויים לה מהתרופה Rilvegostomig, המפותחת על ידי אסטרה-זנקה AstraZeneca plc -0.23% . העסקה, שנחתמה במסגרת תיקון להסכם הרישוי הקיים בין החברות, משקפת היקף כולל של עד 90 מיליון דולר, ומהווה עסקת מימון לא מדללת, שנועדה לחזק את מאזן החברה ולהבטיח את המשך קידום צנרת הפיתוח האימונו־אונקולוגית
שלה
על פי תנאי ההסכם, קומפיוג'ן תקבל תשלום מיידי של 65 מיליון דולר, וכן תשלום פוטנציאלי נוסף של 25 מיליון דולר בכפוף להשגת אבן הדרך הבאה בתוכנית הפיתוח: קבלת אישור רגולטורי להגשת בקשה לרישיון ביולוגי. בתמורה, תמכור החברה חלק מזכויות התמלוגים
העתידיים שלה על התרופה, אך תמשיך להחזיק ברוב הזכויות הכלכליות, לרבות זכאות לתמלוגים מדורגים בשיעור חד-ספרתי בינוני ממכירות עתידיות, וכן לתשלומי אבני דרך רגולטוריות ומסחריות נוספות בהיקף מצטבר של עד 195 מיליון דולר.
המהלך נועד להאריך משמעותית את
אופק המזומנים של קומפיוג'ן, כך שיאפשר את מימון פעילותה השוטפת והמחקרית עד שנת 2029, ללא צורך בגיוס הון נוסף בשלב זה. בכך מבקשת החברה לייצר יציבות פיננסית שתאפשר לה להתמקד בהתקדמות הקלינית של מוצריה, הן במסגרת פיתוחים פנימיים והן במסגרת שיתופי פעולה אסטרטגיים
עם שותפות בינלאומיות.
בלב העסקה עומדת התרופה Rilvegostomig, נוגדן דו-ראשי, הפועל על שני יעדים במערכת החיסון - TIGIT ו-PD-1 - באותו תא חיסוני, במטרה לעודד תגובה חיסונית מתמשכת נגד גידולים סרטניים. מרכיב ה-TIGIT של התרופה מבוסס על COM902, נוגדן
שפותח ונמצא בבעלות מלאה של קומפיוג'ן, והוא אחד משני נוגדנים מסוג זה, שאינם כוללים מקטע Fc פעיל (חלק מסוים בנוגדן שאחראי על הפעלת מנגנוני תקיפה של מערכת החיסון), המצויים כיום בפיתוח קליני. אסטרה-זנקה מקדמת את Rilvegostomig
במסגרת תוכנית פיתוח רחבה, הכוללת 11 ניסויי שלב 3 במחלות סרטן שונות, ובהן סרטן הריאות, סרטן של מערכת העיכול וסרטן רירית הרחם.
- אחרי שתחת ניהולה המניה ירדה ב-70% - מנכ"לית קומפיוג'ן עוזבת את התפקיד
- קומפיוג'ן: הכנסות של 1.5 מ' דולר והפסד של 8 סנט למניה ברבעון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"הסכם אסטרטגי זה עם אסטרה-זנקה משקף את הערך המשמעותי הפוטנציאלי של rilvegostomig והגישה הייחודית של קומפיוג'ן לעיכוב TIGITללא
מקטע Fc פעיל", מסר דר' ערן אופיר, נשיא ומנכ"ל קומפיוג'ן. "עסקה אסטרטגית של מימון לא מדלל צפויה להאריך את סך המזומנים של החברה ומאפשרת את מימון הפעילות אל תוך 2029, זאת בהנחה שלא כוללת הזרמת הון נוספת. הסכם זה מאפשר לנו
להמשיך ולקדם את צנרת הפיתוח האימונו-אונקולוגית החדשנית והייחודית שלנו, תוך שמירה על יתרונות משמעותיים מההצלחה הפוטנציאלית של rilvegostomig, המהווה גורם מרכזי בטווח הארוך להשאת ערך עבור קומפיוג'ן ועבור בעלי המניות של החברה".
