רווח גולמי של 180 מיליון דולר: שדה נדל"ן לקראת השלמת רכישת מגדל המגורים ביוסטון

שדה נדל"ן שדה נדל"ן -0.87%  הודיעה כי חתמה על הסכם מחייב לרכישת מגדל מגורים יוקרתי בן 40 קומות בעיר יוסטון, טקסס, בתמורה כוללת של כ-123 מיליון דולר. העסקה מבוצעת באמצעות חברת בת בבעלות מלאה, ומהווה המשך לדיווח קודם של החברה מדצמבר האחרון בדבר מכתב כוונות לא מחייב לרכישת הנכס.

הנכס ממוקם ברחוב Weslayan 2929, בלב שכונת River Oaks – אחת משכונות המגורים היוקרתיות והמבוקשות ביותר ביוסטון ובמדינת טקסס כולה. מדובר במגדל קיים בשטח כולל של כ־392 אלף רגל רבוע ((כ-36,500 מ"ר)), הכולל כיום 254 יחידות דיור להשכרה, לצד שטחים משותפים. לפי נתוני המוכר, שיעור התפוסה בנכס עומד על כ־93%, עם דמי שכירות חודשיים ממוצעים של כ-3,700 דולר לדירה, המשקפים קהל שוכרים בעל פרופיל הכנסה גבוה.

על פי תנאי ההסכם, שדה נדל"ן הפקידה במועד החתימה דמי רצינות ראשונים בסך של 616 אלף דולר, ובכפוף לאי-ביטול ההסכם בתום תקופת ההיתכנות, תפקיד סכום זהה נוסף. דמי הרצינות ייזקפו על חשבון התמורה במועד השלמת העסקה, שנקבע ל־6 בפברואר 2026, בכפוף לזכות החברה להאריך את מועד ההשלמה בשתי הארכות נוספות.

מעבר מנכס מניב לפרויקט יזמי

לצד הרכישה, מציגה שדה נדל"ן תכנית עסקית רחבת היקף להשבחת הנכס: החברה מתכוונת להסב בהדרגה את המגדל מפרויקט להשכרה לפרויקט מגורים למכירה (Condominiums). במסגרת זו יבוצע שיפוץ מדורג של הדירות, הרחבת שטח הדירה הממוצעת, ושדרוג מערכות ושטחים משותפים. בסיום התהליך צפוי הפרויקט לכלול כ־133 יחידות דיור למכירה, תוך המשך השכרה חלקית של הנכס במהלך העבודות ליצירת תזרים מזומנים שוטף.

• שדה נדל"ן לקראת רכישת מגדל מגורים ביוסטון ב-123 מיליון דולר
• עבר בממשלה: מיליון דולר יועברו לקהילה היהודית שנפגעה ביוסטון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המבנה המורכב של העסקה 

העבודות יבוצעו באופן מדורג, כך שחלק מהדירות ימשיכו להיות מושכרות גם במהלך תקופת הביצוע. מודל זה, כך מציינת החברה, נועד לייצר תזרים מזומנים שוטף, להפחית את עלויות המימון ולתמוך בניהול זהיר של הפרויקט לאורך זמן.

היקף המקורות ושימושי ההון במועד סגירת העסקה מוערך בכ-155 מיליון דולר, וכולל שילוב של חוב בנקאי והון עצמי. העלות הכוללת של הפרויקט, לאחר השלמת ההשבחה והשיפוץ, צפויה לעמוד על כ-180 מיליון דולר. על פי הערכות החברה, סך התזרים הצפוי ממכירת הדירות יסתכם בכ-370 מיליון דולר, המשקף מחיר מכירה ממוצע של כ-2.8 מיליון דולר לדירה, או כ-10,800 דולר למ"ר, מחיר הנחשב אטרקטיבי ביחס למחירי השוק בשכונה.

בהתאם לכך, החברה צופה רווח גולמי כולל של כ־180 מיליון דולר, לצד הכנסות נוספות מעמלות שיווק ומכירה לחברת הבת Martini & Co, שתהיה אמונה על שיווק הדירות.

• מחר בבורסה: טבע תרד ב-3%, אלביט תתחזק 2.6%
• 10 סימני אזהרה למפולת בבורסה - מה המחקרים מלמדים אותנו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• באלטשולר שחם מזהירים: "מי שרץ ל-100% ישראל בגלל 2025 - מנהל...

בחברה מדגישים כי מבנה המימון של הפרויקט נועד לאפשר התקדמות מדורגת וצמצום רמת המינוף לאורך זמן. עוד לפני השלמת הרכישה מתוכננת מכירה מוקדמת של מספר דירות מצומצם במחירי הזדמנות, לצורך חיזוק ההון העצמי והפחתת החוב הבנקאי. מימון המשך הפרויקט צפוי להתבסס בעיקר על תקבולים ממכירת דירות, ולא על גיוסי הון נוספים בהיקפים משמעותיים.

העסקה ביוסטון משתלבת במהלך רחב יותר של שדה נדל"ן במדינת טקסס. במקביל, החברה מקדמת הקמה של שלושה מתחמי מגורים גדולים להשכרה במרכז יוסטון, בהיקף השקעה כולל של כ־400 מיליון דולר, וכן פרויקטים נוספים של וילות יוקרה למכירה. על פי דיווחי החברה, אומדן שווי הפרויקטים בהשלמה צפוי לעמוד על מאות מיליוני דולרים נוספים.

לפני כחודש, ערכנו ראיון עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"I: לקריאה מורחבת שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"