שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
לאחר הדיווח על עסקת הרכישה של מגדל מגורים ביוסטון, ישבנו לדבר עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן על הדיסקאונט עמוק על עלויות הבנייה בפרויקט ועל היתרון הרגולטורי הייחודי ביוסטון; מהו ה-DNA של החברה ומה היתרון של היותה קבלן-יזם-מבצע?
שדה נדל"ן שדה נדל"ן שדה נדל"ן 0% היא חברה חדשה בבורסה בת"א. היא הוקמה על בסיס אינטו בנובמבר 2024, ומאז היא ממשיכה בפעילות הנדל"נית שלה בארה"ב, ובייחוד בטקסס. למרות צבר הפרויקטים הגדול של החברה, שווי השוק שלה הוא כ-141 מיליון שקל ובמהלך 2025 המניה ירדה בכ-28%, עם נפח מסחר ממוצע של עשרות אלפי שקלים בודדים במהלך השנה.
אתמול פרסמה החברה על רכישה של בניין בשכונת יוקרה ביוסטון ושוחחנו עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן, כדי להבין את הסיפור של החברה.
מה גרם לחברה לבצע את המהלך דווקא בשכונה הזו ביוסטון?
המשרדים הראשיים של החברה הם ביוסטון. אני גר ביוסטון ופעיל פה כבר כ-20 שנה, כך שההיכרות עם העיר היא באמת לאורכה ולרוחבה. בכובע הפרטי שלי, אני עובד עם יזם מקומי על אדמה שנבנה עליה בניין של 93 דירות קונדו, תחת מותג סיינט ריג'ס ומריוט, חברת המלונות. המחיר שם הוא כמעט 2,000 דולר לרגל רבוע. השכונה הזו, River Oaks, היא השכונה היקרה ביותר ביוסטון ואחת היקרות בכל טקסס. בנוסף, יש לנו נסיון עם בניין קונדו בשכונה סמוכה, שהגיע לסלאאוט של כמעט 200 מיליון דולר מהר מאד.
ולמה בחרתם במודל של מכירה ולא השכרה?
בחנו את העיסקה גם בהיבטי
השכרה וגם מכירה של קונדו, שתיהן כמובן לאחר השבחה. אנחנו רוכשים את הבניין ב-123 מיליון דולר, עם 381 אלף ר"ר (רגל רבוע) להשכרה. המשמעות היא 320 דולר לר"ר. לשם השוואה, לבנות מאפס, ללא רכיב קרקע ועלויות מימון זה בערך 550-600 דולר לר"ר. בבניין שלנו עם סיינט ריג'ס
עלוית הבניה בלבד עם כ-700 דולר לר"ר. במילים אחרות, יש פה דיסקאונט מאד עמוק על מחיר הבניה, ללא עלויות אדמה. ולכן, גם השכרה וגם פרויקט למכירת קונדו עובדים במקרה הזה.
הבניין הוא בן 10, ודמי השכירות האפקטיביים שלו הם 2.7 דולר לר"ר, בעוד שמבנים חדשים
מקבלים ממוצע של כ-3.2 דולר לר"ר. כלומר, אם היינו מייעדים אותו להשכרה, היינו צריכים לעשות את זה שיפוץ כולל. עשינו את זה לאחרונה בבניין בדאלאס, והגדלנו את ההכנסה שלו דרמטית. זה מודל שיכול לעבוד פה, אבל האופציה של המכירה לצרכן קצה היא הרבה יותר אטרקטיבית.
לרוב, כשמסבים לדירות קונדו, העלויות גבוהות היות ולבניינים יש קירות תומכים בתוך המבנה. במקרה הזה, הבניין נבנה על פי סטנדרט של דירות קונדו, ללא קירות תומכים בתוך הקונטור, החשמל והמיזוג נעשה ברמה של קונדו, ורכיב השיפוץ הוא הרבה יותר נמוך, כמעט שוויוני לשיפוץ שהיינו עושים לדירות להשכרה.
בסוף, נסיים באזור ה-500 דולר לר"ר בסך הכל, וזה נותן לנו אפשרות לעשות תכנית עסקית על מכירה של 900 דולר לר"ר לצרכן קצה. לפני כשנה וחצי נבנה ביוסטון בניין קונדו במיקום משמעותי פחות טוב, והממוצע שם הוא 1,100 דולר, כך שהתכנית העסקית מתבססת על הערכה שמרנית מאד.
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
הקניה תסתכם באזור ה-120 מיליון דולר, שיפוץ בעוד כ-50 מיליון דולר ועוד קצת הוצאות עסקה, זה אזור ה-180 מיליון דולר, ועם טוטאל סלאאוט של 900 דולר לר"ר הבניין יכניס 350-360 מיליון דולר. המספרים פשוט צעקו.
ומה מבחינת אתגרים רגולטוריים ותפעוליים?
יוסטון היא העיר היחידה בארה"ב ללא הגדרת אזורים (Zoning), כך שהסבה לקונדו היא מאד קלה. גם שאר התקנים, כמו יציאות אש ומקומות חנייה ונגישות, הכל כבר קיים בבניין. הקושי העיקרי הולך להיות החיים הכפולים של הבניין, כלומר זמן ההסבה מבניין דירות לקונדו.
אנחנו נעשה מלמעלה למטה, נעבוד מהקומות העליונות, נשפץ ונמכור ונתקדם לבסיס. וכך, יהיו מספר שנים של חיים בבניין של השכרות לצד מכירות.
אתה לא צופה שהשיפוץ המתמשך יפגע במחירים?
דירה ממוצעת בבניין היא כ-2,300 ר"ר, ובחישוב של 900 דולר לר"ר, היא באזור ה-2.1 מיליון דולר. היתרון העיקריות של הקונדו יהיה המחיר. יש כאן דיסקאונט לקונים. וילה ממוצעת בשכונה היא כ-8 מיליון דולר. אין פרויקט קונדו נוסף בשכונה הזו. כך שמי שרוצה להכנס לשכונה הזו ב-2 מיליון דולר זה אטרקטיבי מאד עבור צרכני קצה ואני חושב שזה יגבור על הכל. קהל היעד הוא אוכלוסיה מבוססת, עם הכנסה שנתית של כ-240 אלף דולר.
מה אתה צופה מבחינת לוח זמנים ובהתאם, תנודות במחירים לאורך הזמן?
כשעבדנו על בניין סיינט ריג'נט, התכנית העסקית דיברה על 1,350 דולר לר"ר והיום המחירים עומדים על כ-1,600 דולר. לרוב יש טרייל-אפ. בארץ לא ניתן לעשות פרויקטים אם לא מניחים שתהיה עליית מחירים. רכיב הקרקע יקר ותמיד יש הנחה שמחירי הדירות יעלו. פה לא עשינו את זה, קבענו את המחיר על 900 דולר ואנחנו נשארים עם המחיר הזה, שמהווה כבר 20% דיסקאונט על בניין קונדו חדש. אני לא מאמין שהמחירים יישארו ככה, בפרט לא בקומות הגבוהות. ההנחות שלנו הם שמרניות מאד, ואני מניח שבדירות בקומות 30-40 אנחנו נעמוד על מחיר שהוא מעל 1,100 דולר.
גם מבחינת לוח הזמנים של המכירות, הנחנו מודל שמרני מאד, עם יעד של מכירת כל הדירות תוך 5 שנים. בשלב הרכישה ניקח הלוואה של 100 מיליון דולר, דרך בנק מקומי שאנחנו עובדים איתו באופן שוטף. וכך, נצטרך למכור כ-50 דירות כדי להגיע להחזר מלא ושהבניין יהיה שלנו, ללא חוב. וכך, אחרי שנסיים את השלב הראשון, שאני מאמין שיגיע מהר מאד, כבר בשנה הראשונה, היות והדירות שכרגע מושכרות הן לטווח של כחצי שנה, והשיפוץ מוערך בכ-3 חודשים.
העסקה תתרחש באזור מרץ, אבל אנחנו נתחיל לשווק כבר באזור ינואר. זו עסקה מצוינת, וקשה מאד לתפוס בניינים עם כזאת התאמה להסבה.
איך העסקה הזו משתלבת בשאר הפרויקטים של החברה?
אינטו היתה חברה שהפסידה כסף, עם הון עצמי שלילי. כיום, העברנו את החברה למצב של רווח מתואם, עם הון עצמי חיובי של כ-19 מיליון דולר. עברנו שנה משמעותית מאד. מעבר לעסקה הזו, הכנסתי לחברה אדמות פרטיות שלי ביוסטון, שניתן לבנות עליהן כ-1,100 דירות בסטנדרט גבוה, וכיום החברה מחזיקה באדמות במלואן, והביצוע אמור להתחיל במהלך 2026, החל באפריל. עלות הביצוע של הפרויקטים היא כ-500 מיליון דולר והחברה צופה לרווח יזמי של כ-230 מיליון דולר לאחר הביצוע. יש לנו מסה של פרויקטים, עם כ-700 מיליון דולר של פרויקטים בביצוע, שאמורים להזרים עודף תזרימי של מעל 300 מיליון דולר.
דבר נוסף שעשינו בחברה, הוא שפתחנו חברה בשותפות של 50% עם ברוקר שעבדתי איתו שנים רבות, והחברה הזו עוסקת במכירה ורכישה של בתים, במסגרת החברה ומחוצה לה, כך שיש לנו תזרים יפה מהחברה הזו.
2026 היא שנה קריטית עבורנו עם צבר פרויקטים גדול. השוק עדיין לא מבין אותנו, בטח לא לאור השיפור הדרמטי שביצענו. בהיבט של הפרויקט הנוכחי, היתרון הוא הזמן הקצר שנוכל למסור בו דירות. היות והחברה מראה את הדירות כמלאי, בכל פעם שהחברה תמכור דירה, תהיה התפתחות להון.
עוד משהו שתרצה להוסיף?
המספרים שדיברתי עליהם עברו כבר חיתום מוסדי שמרני, כך שאין סיבה שלא תהיה התפתחות הון מאד גבוהה בפרויקטים האלו, הן של הקונדו ביוסטון והן בשלושת הקרקעות שדיברתי עליהן. בנוסף, אנחנו בונים עסקאות מלאים, עם עסקאות קטנות יותר לצרכן קצה. לחברה יש כרגע כ-120 מיליון דולר מלאים בגמר ביצוע של כ-140 וילות, והעסקאות הראשונות יגיעו במהלך 2026, ברבעון השני.
חשוב לי להדגיש שבארץ עוד לא הבינו שאנחנו קבלן-יזם-מבצע. משווים אותנו לאלקטרה ולחברות כאלה, אבל אנחנו יזם מקומי וקבלן מקומי, מתמקדים בטקסס בלבד, ובעיקר חשוב להדגיש ששרשרת הערך נעשית בבית. העובדה שאנחנו עושים את זה תחת קורת גג אחת, ללא תלות בקבלני משנה היא קריטית להבנת החברה. אני חושב שהשוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA של שדה נדל"ן, והוא עדיין מנסה לפרש אותנו בהשוואה לחברות נדל"ן אחרות שפועלות בחו"ל, אבל המודל שלנו שונה משמעותית.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
בזמן שבחוק ההסדרים הקרוב כבר מדובר על החזרת מס רכוש בשיעור של 1.5%-2% על מקרקעין פנויים, משרד האוצר פירסם היום את הדו"ח שמסביר מדוע, מבחינתו, זהו צעד מתבקש. דו"ח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, קובע כי החזרת המס נדרשת כחלק מהיערכות תקציבית ארוכת טווח של המדינה.
בדו"ח נקבע במפורש כי ישראל ניצבת בפני מציאות תקציבית חדשה, שמחייבת חשיבה מחדש על מבנה מערכת המס. “רוב חברי הצוות התרשמו כי קיימת הצדקה בהטלה מחדש של מס רכוש על מקרקעין במדינת ישראל”, נכתב בו, וזאת “בעיקר לאור הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח הקשורים למציאות שנוצרה בעקבות מלחמת ‘חרבות ברזל’”. הצוות מוסיף כי מבחינה כלכלית יש “עדיפות להטלת מסי רכוש, בפרט בתחום הנדל״ן, על פני מסים אחרים, ובפרט מסים על הכנסות וצריכה”.
לפי הדו"ח, המס המוצע אינו מס כולל על דירות ומבנים, אלא מס שממוקד בקרקעות פנויות בלבד. “נכון לבחור במודל מיסוי ממוקד מקרקעין פנויים, ולא להטיל מס נוסף על קרקעות שממוסות כבר היום במנגנונים אחרים”, נכתב בסיכום. הכוונה היא לקרקעות שלא נבנו עליהן מבנים, ואינן משמשות לחקלאות פעילה.
הנתונים שמציג הצוות ממחישים את פוטנציאל ההכנסות. שווי הקרקעות הפנויות בישראל נאמד בכ-800 מיליארד שקל, במחירי 2025. מתוכן, כ-500 מיליארד שקל מוחזקים בידי חברות וכ-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. לפי החישוב, “בהטלת מס רכוש בשיעור אחיד של 1% נאמד פוטנציאל הגבייה בכ-8 מיליארד שקל לשנה”, ואילו “בשיעור מס של 1.5% נאמד פוטנציאל זה בכ-12 מיליארד שקל”.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדו"ח חוזר גם להיסטוריה של מס הרכוש בישראל ומסביר מדוע ביטולו נחשב, בדיעבד, טעות. מס הרכוש הופחת בשנת 2000 ל-0%, והוחלף במס מכירה שנגבה בעת מכירת מקרקעין. אלא שגם המס הזה בוטל כעבור שנים אחדות. “ברור כי החלופה למס רכוש לא הוכיחה עצמה כעדיפה עליו”, נכתב בדו"ח, והמשמעות היתה כי “אי החלפתו של מס רכוש לאורך זמן הובילה דה פקטו להחמרת נטל המס על צריכה והכנסות, באופן שפוגע בצמיחה הכלכלית”.
