מה המוסדיים יודעים שאנחנו לא?
הכסף הגדול כבר בפנים - גופים כמו כלל, מנורה והפניקס שמו סכומים רבים על פרויקטים של התחדשות עירונית; עכשיו נשאר לשאול: אם הם כבר עשו את כל הבדיקות ונכנסו, אולי שווה שגם המשקיע הפרטי יסתכל לשם? לא בטוח, חשוב לזכור - מה שטוב למוסדיים, לא תמיד מתאים לכולם. הם נכנסים בתנאים אחרים, עם מידע אחר, ולפעמים כשהם יוצאים, הציבור רק מתחיל לשים לב
בשוק ההון יש כלל לא כתוב והוא ש"הכסף החכם" נכנס - שווה לשים לב. וזה בדיוק מה שקורה בשנתיים האחרונות בהתחדשות העירונית. גופים מוסדיים, כמו כלל ביטוח כלל עסקי ביטוח 2.15% , מנורה, הפניקסהפניקס 2.11% ובנק מזרחימזרחי טפחות 0.1% , החלו להזרים הון ישירות לפרויקטים או לחברות שמתמחות בהתחדשות, ולא דרך קרנות מדדים או מניות נדל"ן באופן כללי, אלא בהשקעות ממוקדות, אחרי תהליך בדיקה מעמיק (דיו דיליג'נס) ותוך מעורבות ברמת הביצוע. לרוב הם גם ישקיעו בפרויקטים ספציפיים, לאחר שקיבלו תמונה רחבה יותר ומשקפת שאכן הפרויקט יצא לפועל ויהיה רווחי בסופו של דבר.
מי השקיע במי?
בשלוש השנים האחרונות נכנסו גופים מוסדיים לעומק שוק ההתחדשות העירונית, דרך השקעות ממוקדות בחברות ופרויקטים.
כלל ביטוח רכשה מניות מ-ICR שבשליטת ישראל קנדה בכ־260 מיליון שקל, והשקיעה 330 מיליון שקל נוספים ב־20% מאפריקה מגורים התחדשות עירונית. מנורה הצטרפה עם השקעה של כ־30 מיליון שקל בהכשרת היישוב התחדשות עירונית. גם הפניקס, הראל ובנק מזרחי מעורבים במימון פרויקטים
דרך קרנות פרטיות וליווי חוץ־בנקאי. לצד המוסדיים פועלים גם גופים חוץ־בנקאיים כמו ברקת קפיטל, פנינסולה וקטה גרופ, שהפכו לשחקנים חזקים יחסית במימון של יזמים קטנים ובפרויקטים הנמצאים בשלבים מוקדמים.
הזדמנות או מלכודת?
עבור המשקיע הפרטי, נוכחות של גוף מוסדי בפרויקט או בחברה יזמית לעיתים קרובות מסמלת סימן חיובי. מוסדיים לא נכנסים בקלות - הם עוברים תהליך בדיקה עמוק, בוחנים סיכונים תכנוניים, משפטיים וכלכליים, ומתמחרים את הכדאיות בקפדנות. לכן, אפשר לראות בכך "חותמת ראשונית" לסבירות גבוהה שהפרויקט עומד על בסיס מוצק.
מצד שני, צריך לזכור שהמשקיע הקטן בדרך כלל מצטרף אחרי שהמוסדי כבר נכנס, ובתנאים פחות טובים. הוא לא שותף ולא חשוף למה שקורה בחברות אלה כמו הגופים המוסדיים, לא מקבל את אותה שקיפות, ולעיתים נחשף לחברה רק כשהיא כבר סיימה לגייס את ההון המוסדי ומבקשת להתרחב. כלומר, מה שנראה כהזדמנות עלול להיות כבר מגולם במחיר.
- מי הגופים הישראלים שהרוויחו באורקל?
- כדי להקטין את ההשפעה של המוסדיים: שינוי בתגמול של סוכני ביטוח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרויקטים ספציפיים
בעבר, ההשקעה בנדל"ן נעשתה לרוב דרך שוק ההון. כיום, המוסדיים מחפשים שליטה עמוקה יותר, תנאים פרטניים וגישה ישירה לנכסים, במיוחד בפרויקטים שמספקים תזרים צפוי עם בטוחות. ההתחדשות העירונית מתאימה לפרופיל הזה בעיקר כי לא נדרש לרכוש קרקע, יש מרכיב של תמורות לדיירים, ולעיתים אף רמת ודאות גבוהה יותר באזורים בעלי ביקוש גבוה.
התוצאה: פחות תלות בבנקים, יותר תחרות על פרויקטים איכותיים, ועלייה ברף הדרישות מהיזמים. המשקיע הפרטי צריך להבין שהשוק השתנה והוא מתנהל עכשיו גם על פי כללים שנכתבים בידי מוסדיים.
בעיקר, מה שרואים זה השקעות של גופים
אלה בפרויקטים ספציפיים - וזה מגיע בעקבות הנתונים שהופכים את הפרויקטים לכלכליים או שלא. אבל מה שחשוב הוא שהם מנתחים את אחוז החתימות של הדיירים, ולרוב לא יכנסו להשקעה בפרויקט עם פחות מ-67% חתימות (המינימום הנדרש) ולאחר שהיה דוח אפס שהראה כי הפרויקט הוא צפוי
להיות רווחי על פי תחשיבים של שמאי המקרקעין. אלא שלא תמיד הדוח הזה משקף תמונה מדויקת של מה שיקרה לאחר מכן - ברוב הפעמים יש שינויים בעלויות הבניה, כמו למשל החרם הטורקי שהביא לעליית מחירי חומרי הבניה וגם בעיות מול דיירים שעלולות לצוץ ועוד מכשולים נוספים - אבל
אל דאגה, הסיכון הזה מגולם במחיר. או ליתר דיוק ברמת שיעור הריבית שמשמש להיוון התזרים החזוי - שעליו מתבססות הערכות השווי.
מודל שעושה שכל
למרות כל הרעש סביב ההתחדשות העירונית - מה שבאמת מושך את הגופים המוסדיים זו המתמטיקה. הם לא
מחפשים את "הדירה שתהיה שווה יותר בעתיד", אלא את מה שמעניין באמת: תזרים צפוי, בטוחות חזקות, ועליית ערך מסודרת בפרויקט עם ביקוש גבוה. כשיש פרויקט עם הסכמות, תכנון מתקדם, והיתכנות מימונית זה בדיוק סוג הנכס שהם אוהבים: לא תנודתי כמו מניה, לא תלוי משכנתא כמו דירה,
ויש בו אלמנט של שליטה.
בניגוד למשקיע הפרטי שמעריך בידי הנתונים שבידו שהחברה בדרך להצפת ערך, המוסדיים לא משאירים הרבה מקום לתקווה. הם נכנסים רק כשיש טבלאות אקסל שמראות מה צפוי לקרות ואיך. הם שואפים להיכנס בשלבים מוקדמים, כשהשווי עוד נמוך, ולקבל חלק
מהרווח כשהפרויקט יוצא לדרך. במילים אחרות: הם לא בונים על מזל, אלא על מודל כלכלי סדור.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
מוסדי לעומת פרטי
כשמוסדי נכנס להשקעה בפרויקט של התחדשות עירונית, הוא לא "קונה מניה" ומקווה לטוב. זו עסקה מסודרת, עם חוזים סגורים מראש, בטוחות, ויכולת השפעה. לרוב מדובר בהשקעה של עשרות או מאות מיליוני שקלים, בתמורה לאחוזים מוגדרים מהחברה או מהפרויקט ולפעמים עם קדימות בתשלומים או תשואה שבגדול - ידוע פחות או יותר מה היא תהיה. המוסדי מקבל דוחות תקופתיים, נוכח בישיבות דירקטוריון או ועדת השקעות, ויש לו גישה לכל המידע המשפטי, התכנוני והפיננסי.
לעומתו, המשקיע הפרטי שנכנס דרך הבורסה רואה רק את מה שהחברה בוחרת לדווח. אין לו מושג מה קורה בפרויקט הספציפי, מה התנאים מול הדיירים, באיזה שלב בדיוק נמצא התכנון, והאם יש כבר ליווי בנקאי, ואם כן - מול איזה בנק. לעיתים הוא מגלה בדיעבד דרך ירידת שווי המניה שהפרויקט התעכב, או שביטלו אותו בכלל. במילים אחרות, זו לא אותה השקעה, ולא אותו סיכון – גם אם מדובר באותה חברה.
- 3.אנונימי 16/04/2025 09:44הגב לתגובה זושחברות הביטוח קנו בסטוקים הלוואות מסוכנות של הבנקים כולם שתקו.שחברות הביטוח נכנסו להשקעות בבורסה באגח במאות מיליונים ועכשיו הכסף נמחק אף אחד גם לא מדבר
- 2.מבא למימון 14/04/2025 17:53הגב לתגובה זוכל מי שלקח קורס בסיסי במימון מבין שכעת הריבית גבוהה היסטוריתוכשתתחיל הריבית לרדת הנדלן בעיקר הנדלן המניב דרך מנגנון הערך הנוכחי יעלה בגין פאקטור זה משמעותית.את זה המוסדיים בכתבה כנראה הבינו מראש
- 1.מעניין. תודה (ל"ת)הקורא 14/04/2025 15:29הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
