המשכיר ניסה לפדות צ'ק ביטחון - השופט קבע שאין סיבה

סכסוך שכירות שהגיע לבית המשפט לתביעות קטנות במעלה אדומים הסתיים בפסק דין תקיף: בעל הבית ניצל לרעה את צ'ק הביטחון שהחזיק, ואין לו הצדקה חוזית להציגו לפירעון. כך קבע השופט אמיר דהאן, סגן הנשיא, בפסק דין שניתן באחרונה, ובו הוא דחה כמעט לחלוטין את תביעת בעל הבית, ובמקביל גם את רוב תביעת הנגד שהגישו הדיירים.

הסיפור התחיל ב-2019, כשמנחם מאזוגי חתם על חוזה שכירות עם משה שבי. לצורך ביטחון, בתו של מאזוגי, רויטל ריין, מסרה לשבי שיק על סכום של 15 אלף שקל, שישמש כבטוחה. הכל נראה תקין, עד לסיום חוזה השכירות. כשהגיע הרגע לפנות את הדירה, הגיש בעל הבית את צ'ק הביטחון לפירעון. ב-14 באפריל 2025 הגיעה הודעה מהבנק שלפיה הצ'ק הוחזר. מכאן התגלגלה תביעה ותביעת נגד, ושני הצדדים מצאו את עצמם בפני השופט דהאן.

לטענת השוכר ובתו, הם עמדו בכל חובותיהם על פי החוזה - כמעט. השניים הודו כי לא צבעו את התקרה, ולא ניקו את צואת היונים שהצטברה במסילות החלונות. אלא שלגבי התקרה, כך הם טענו, הסיבה היתה פשוטה: היו בה נזילות חמורות שהיו באחריות בעל הבית, ולא היתה שום סיבה לצבוע תקרה רטובה. לגבי היונים, אחת הבנות אף הציעה לחזור ולנקות, אך ההצעה נדחתה. את הצ'ק, כך לטענתם, הגיש בעל הבית לפירעון ממניעים כלכליים בלבד, בניסיון לסחוט מהם כסף נוסף. ריין, שממנה נמשך הצ'ק, תבעה 12 אלף שקל בגלל הנזק לדירוג האשראי שלה: לדבריה, צ'ק חוזר פוגע קשה ביכולת לקבל הלוואות והטבות מהבנק.

שבי לא שתק. הוא הגיש תביעה נגדית ודרש את הסכומים הבאים: 4,500 שקל לעבודות צבע, 1,000 שקל לניקיון, 3,000 שקל פיצוי מוסכם עבור עשרה ימי איחור בפינוי הנכס, 2,000 שקל עבור עוגמת נפש, 1,500 שקל עבור נסיעות ותיאומים, וגם 3,766 שקל בגין מכתב התראה וייעוץ משפטי. בסך הכל תביעה לא קטנה. הוא אף צירף סרטון שבו תיעד את הדירה בסיום החוזה, "שלא צבועה ולא נקייה ולא נוקתה במשך 5 שנים", כך לטענתו.

• משכיר צילם שוכרים בלי רשות וסירב לטפל בליקויים - השוכרים תבעו, מה קרה בהמשך?
• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה החליט השופט?

השופט דהאן נכנס לפרטים הקטנים, ולא חסך ביקורת. ביחס לטענות של בעל הבית, קבע בית המשפט שורה של ממצאים: ראשית, הדירה נצבעה לפני החזרתה, בניגוד גמור לטענות של שבי. "בית המשפט שוכנע כי הדירה הוחזרה כשהקירות צבועים", נכתב בפסק הדין. שנית, מצב הניקיון של הדירה היה סביר. שלישית, הבלאי הכללי שנמצא בדירה הוא "בלאי סביר שאיננו באחריות השוכר על פי החוזה".

לגבי עשרת ימי האיחור שעבורם תבע שבי 3,000 שקל פיצוי מוסכם, "בית המשפט לא מצא כל הצדקה לזקוף 10 ימי איחור, כאשר בפועל גם על פי הודעת בעל הבית היה יום איחור אחד." את שאר הימים זקף שבי לפינוי עבור חג שחל ארבעה ימים לאחר יום הפינוי. זה, לדעת השופט, לא חישוב נכון והגון.

לגבי התקרה, קבע השופט כי, "לעניין התקרה הדין עם השוכר כאשר טען כי לא היה מקום וטעם לצבוע את התקרה בטרם תוקנו הנזילות בתקרה - ואלה תיקונים שהיו מחובתו של בעל הבית". בעל הבית אמנם שילם לקבלן עבור התיקון, אך העבודה לא בוצעה בגלל המלחמה, ולא הוכח שהאשמה לכך היא של השוכר.

• אזעקה בזמן נהיגה: מה קורה למי שעבר באדום או נסע מהר כדי להגיע למרחב מוגן?
• בג"ץ נגד קרעי: צפוי לפסול את התערבותו במינויים למועצת תאגיד כאן
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אב הוריש את כל האדמות לבן - האחות תבעה אחרי 47 שנה

הנקודה האחת שבה הצדיק השופט את תלונת בעל הבית היתה צואת היונים במסילות של החלונות. השוכר הודה בכך במפורש, הנזק נראה ברור גם בצילומים ובסרטונים. אבל זה, קבע השופט, "הינו הפרה שאיננה יסודית ולא היה בה כדי להצדיק הצגה לפירעון של שטר בערך גבוה כל כך". ועוד ציין השופט דהאן כי לפי ההערכה של בעל הבית עצמו בתביעתו, עלות כל ניקיון הדירה הגיעה ל-1,000 שקל בלבד. אז למה לפדות צ'ק ביטחון של 15 אלף שקל?

מה עם התביעה הנגדית של בתו של השוכר?

ריין, שהצ'ק נמשך על שמה ושהחזרתו פגעה לכאורה בדירוג האשראי שלה, תבעה 12 אלף שקל. אלא שהשופט קבע שהיא לא הוכיחה את נזקיה. "מושכת השטר לא הוכיחה את נזקיה הממוניים למרות שניתן היה להוכיחם - בין במסמכי בנק ובין בחוות דעת מקצועית", נכתב בפסק הדין. "בית המשפט אינו יכול לקבוע מידיעה שיפוטית שנזקי המחאה אחת שהוחזרה עולים כדי 1,000 שקל לחודש". עוד הוסיף השופט בנוגע לתביעה הנגדית כי, "מעדות בעל הבית עלה כי התביעה שכנגד הוגשה 'כתוצאה' מתביעתה של מושכת השיק - ואכן נראה לבית המשפט כי לא היה טעם בתביעה שכנגד בראשי נזק שכאלה ובסכומים אלה".

השופט דהאן ביצע איזון: זיכה את בעל הבית ב-250 שקל עבור ניקוי צואת היונים, ובמקביל העריך את הנזק הבלתי ממוני שנגרם לריין מהצגת הצ'ק הבלתי מוצדקת ב-250 שקל. שני הסכומים מקזזים זה את זה, וכל צד נושא בהוצאות המשפט שלו.

ננצל את ההזדמנות לתת לכם הדרכה קצרה, אך חשובה על צ'ק ביטחון. מה זה בעצם, מתי משתמשים בו ומה צריך לדעת לגביו?

צ'ק ביטחון - דברים שצריך דעת

צ'ק ביטחון הוא אחד האמצעים המרכזיים להבטחת התחייבויות בחוזה שכירות. כמעט בכל חוזה שכירות סטנדרטי תמצאו סעיף שעוסק בו, אך רבים מהשוכרים והמשכירים אינם מבינים עד הסוף מתי מותר להשתמש בו, מה גובהו הסביר ואילו מגבלות חלות עליו.

מהו בעצם צ'ק ביטחון?

מדובר בהמחאה שהשוכר מוסר למשכיר כערובה לקיום התחייבויותיו - תשלום שכר דירה, תשלומי חשבונות, תיקון נזקים חריגים ופינוי הדירה במועד. לרוב הצ'ק נמסר ללא תאריך פירעון ולעיתים פתוח גם בסכום, אך הדבר חייב להיות מוסדר במפורש בחוזה. חשוב להבין - זהו לא תשלום מראש, אלא כלי ביטחוני בלבד. המשכיר אינו רשאי להפקיד אותו כל עוד השוכר עומד בהתחייבויותיו.

כללי אצבע - מה גובה צ'ק ביטחון סביר?

אין סכום קבוע בחוק, אך בפועל קיימים כללי שוק מקובלים:

דירה סטנדרטית למגורים - לרוב בין חודש לשני חודשי שכירות.

דירות יקרות או שוכר ללא ערבים - לעיתים עד שלושה חודשי שכירות.

כאשר קיימת גם ערבות בנקאית או ערבים חזקים - סכום הצ'ק עשוי להיות נמוך יותר.

ככל שהביטחונות הנוספים חזקים יותר, כך קטן הצורך בצ'ק ביטחון גבוה.

מתי מותר להפקיד את הצ'ק?

הפקדת צ'ק ביטחון מותרת רק במקרה של הפרה ממשית של החוזה, למשל:

אי תשלום שכר דירה לאחר התראה.

חובות חשמל, מים, ארנונה או ועד בית שנותרו פתוחים.

נזק חריג לדירה שאינו בלאי סביר.

אי פינוי הדירה במועד.

בדרך כלל נהוג לשלוח התראה בכתב לפני הפקדה, גם אם החוזה אינו מחייב זאת - זה מפחית סיכון לסכסוך משפטי.

מתי אסור להשתמש בצ'ק?

מחלוקת על בלאי רגיל כמו קילופי צבע או בלאי טבעי.

דרישה שרירותית שלא הוגדרה בחוזה.

ניסיון "להעניש" שוכר על סיום חוזה כדין.

הפקדה שלא כדין עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה ולפיצוי.

מה חשוב לשוכר לעשות?

לרשום על הצ'ק "לביטחון בלבד".

לוודא שהחוזה מפרט במדויק את התנאים לשימוש בצ'ק.

לתעד את מצב הדירה בכניסה וביציאה בצילום ובמסמך חתום.

לדרוש אישור החזרת הצ'ק בסיום תקין של החוזה.

ומה לגבי המשכיר?

לא להחזיק צ'ק פתוח ללא הגבלת סכום ברורה בחוזה.

להגדיר מנגנון מסודר להתראה לפני מימוש.

להשיב את הצ'ק מיד עם סיום תקין של ההתקשרות.