למרות הירידה בעסקות - בעיר הזו המחירים והבנייה שומרים על רמות גבוהות

2025 סימנה שינוי בשוק הדיור הישראלי כולו. ריביות גבוהות, חוסר ודאות כלכלית והאטה בביקושים תרמו לירידה במספר העסקות כמעט בכל חלקי הארץ. אבל הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מראים שבאשדוד הסיפור מעט שונה: למרות השינוי הזה, המחירים כאן נשארים ברמות גבוהות, והפער ביניהם לבין כוח הקנייה של הציבור אינו מצטמצם במהירות כפי שנראה בערים רבות אחרות. על פי נתוני הלמ״ס, המחיר הממוצע של דירה שנמכרה באשדוד ברבעון הרביעי של 2025 היה כ-2.157 מיליון שקל - נתון שממחיש שמחירי הדיור בעיר עדיין גבוהים. אף שהתיקונים במחירים שנרשמו השנה היו קלים יחסית לעומת 2024, הם לא הכריעו את מגמת העלייה ארוכת הטווח שאפיינה חלק גדול מן העשור הקודם.

כשמשווים את הנתון הזה לשוק הארצי הרחב, ההקשר מובהק יותר: לפי נתוני שוק הנדל"ן בארץ מתחילת השנה הנוכחית, המחיר הממוצע לדירה בישראל הוא סביב כ-2.2 מיליון שקל, מה שמציב את אשדוד קרוב לרמה הארצית, ורחוק מערים יקרות באופן קיצוני כמו תל-אביב או ירושלים. עם זאת, המחירים בה גבוהים בהשוואה לערים רבות בדרום ובמרכז הארץ, שבהן המחיר הממוצע של דירה הוא פחות מ-2 מיליון שקל.

באשדוד, הנתונים לפי מספר חדרים מראים שוני ניכר במחירים בתוך העיר עצמה: דירות של חדר אחד או שני חדרים עולות סביב 1.37 מיליון שקל, דירות שלושה חדרים סביב 1.73 מיליון שקל, דירות ארבעה חדרים סביב 2.08 מיליון שקל, דירות חמישה חדרים סביב 2.6 מיליון שקל, ואילו דירות גדולות של שישה חדרים מתקרבות לכ-3.49 מיליון שקל, לפי נתוני היצע ועסקות שבוצעו בשוק.

הירידה במספר העסקות החדשות באשדוד בולטת בהשוואה לערים אחרות. בעוד שבמרבית הארץ ירידה במספר העסקות מלווה לרוב גם בירידה חדה במחירים, באשדוד מחירי הדירות נשארים דומים יחסית לרמתם מלפני הירידה בהיקף העסקות, למרות האטת המכירות בפועל. מהנתונים בשוק המקומי עולה שיש פחות עסקות של דירות חדשות מקבלן, וזה מושך יותר קונים לשוק היד השנייה, שבו המחירים נוטים להיות יציבים יותר, מכיוון שיש בו יותר עסקות בפועל.

• פארק הים בראשון לציון: 3,660 דירות חדשות על חוף הים - מי זכה במכרזים וכמה זה יעלה
• הנחה של חצי מיליון שקל לדירה - העסקה הגדולה ביהוד והיתרון של קבוצת רכישה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוסף, הנתונים האחרונים מראים שבהיצע העירוני יש כ-664 נכסים חדשים שמוצעים למכירה - עלייה של יותר מ-14% לעומת השנה הקודמת, וכן כ-2,478 נכסים יד שנייה שמוצעים בשוק - עלייה של כ-2% לעומת השנה שעברה. הפער הממוצע בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה הוא כ-4.9%, מה שמצביע על פוטנציאל למשא ומתן. זמן ההמתנה של מודעות בממוצע בעיר הוא סביב 46 יום - לא ארוך במיוחד, מה שמרמז על כך שיש עדיין תנועה בשוק, גם אם לא ברמות השיא שנראו בעשור האחרון.

התחדשות עירונית - הזרז שמחלץ את אשדוד מהאטה

מעבר לנתוני המספרים, יש באשדוד תהליך נדל"ני חשוב שפוגע פחות במחירי הדירות בטווח הארוך: התחדשות עירונית רחבת היקף. בעוד שבאזורים רבים בארץ פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ספגו האטה או עיכובים עקב תנאי השוק, באשדוד הם ממשיכים להתקדם בקצב גבוה יחסית. חלק גדול מהפרויקטים גדולים ומיועדים לא רק לשדרוג יחידות בודדות, אלא לשינוי פניהן של שכונות שלמות.

העיר מכינה תוכניות שיאפשרו בבוא הזמן יצירת אלפי יחידות דיור חדשות בשכונות הוותיקות, ואף קיימת מדיניות עירונית שמקדמת פינוי-בינוי והרחבה של מגרשים ישנים למתחמי מגורים מודרניים. ההשפעה של ההתחדשות העירונית הרחבה הזו מורגשת בשטח: שדרוג של מבנים ישנים משפר את איכות החיים בשכונות, מוסיף דירות חדשות לשוק ומגביר את רמת העניין של קונים ורוכשים פוטנציאליים. גורמים רשמיים מציינים כי המהלך יוצר לא רק הגדלת ההיצע, אלא גם הורדה של המחירים לרמות נגישות יותר בעתיד.

• מגדלי מגורים במקום בסיסים צבאיים - איך זה ישפיע על מחירי הדירות? לא מה שחשבתם
• מניבים רוכשת שליטה בנכסים ב-90 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

מבחינה תכנונית, קשה לשפוט אם הפרויקטים האלה יצליחו לאזן את המחירים, אבל כבר כיום הם מביאים תנועה חדשה למרחב - יזמים, משפחות צעירות וקבוצות רכישה שמביטות על עתיד אשדוד כעל יעד אטרקטיבי להשקעה ולמגורים. חלק מהגורמים בשוק הנדל"ן רואים בהתחדשות העירונית גורם מרכזי שמונע ירידה חד-משמעית במחירי הדירות בעיר, בניגוד לערים אחרות שבהן הירידות במחיר ניכרות יותר.

האם אשדוד בדרך לשיווי משקל חדש בשוק הדיור?

נכון לסוף 2025 ותחילת 2026, שוק הדיור באשדוד עדיין שומר על יציבות מחירים יחסית, גם כשהפעילות העסקתית ירדה במידה מסוימת. הנתונים מראים שהעיר מצליחה לשמר שווי גבוה לדירות שלה תוך שהיא משלבת בתוכה זרמים של ביקושים לשוק היד השנייה, יציבות בהיצע נכסים ואפשרויות חדשות שמגיעות מתוך התחדשות עירונית.

באופן יחסי, בעוד שבערים רבות ברחבי הארץ התמתנות במחירי הדירות מלווה בהאטה משמעותית בעקבות היצע גדול יותר וביקוש נמוך, באשדוד המחירים עדיין גבוהים והביקוש־ההיצע נשמר דינמי. ביחד עם פרויקטים שמצליחים להכניס לשוק דירות חדשות ולשדרג שכונות ותיקות, העיר עשויה להיות אחת הערים הבולטות בשנים הקרובות בשוק הנדל"ן הישראלי - לא בגלל השוק החם, אלא בגלל שילוב של יציבות, שינוי תכנוני וצמיחה מבוקרת של היצע הדירות.

דוגמאות לעסקות שבוצעו בעיר באחרונה

• דירת חמישה חדרים ברחוב התפוח, בשטח של 142.6 מ"ר, נמכרה תמורת כ-2.85 מיליון שקל.

• דירת שלושה חדרים ברחוב הקדרון, בשטח של 65 מ"ר, נמכרה תמורת כ-1.55 מיליון שקל.

• דירת שלושה חדרים ברחוב סנש חנה, בשטח של 52 מ"ר, נמכרה תמורת כ-1.441 מיליון שקל.

• דירת חמישה חדרים ברחוב הבעל שם טוב, בשטח של 102 מ"ר, נמכרה תמורת כ-2.5 מיליון שקל.