קנו דירה חדשה מתמ"א 38, קיבלו שנתיים וחצי של סיוט

33 משפחות שרכשו דירות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב הצנחנים 8-6 בהוד השרון מצאו את עצמן לכודות בסיוט שלא נגמר. הדירות היו אמורות להימסר להן ביוני ובספטמבר 2023. כיום הן עדיין מחכות, ולפי פסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, לא נראה שהמצב ישתנה לפני מחצית ספטמבר 2026. מדובר באיחור של כשנתיים וחצי ויותר. השופט אהרן אורנשטיין, שדן בתיק, לא חסך במלים: "מצוקתם של התובעים ניכרה היטב בדיונים שהתקיימו בפניי", כתב, וציין כי לנוכח חריגות הנסיבות העדיף לכתוב את פסק הדין הזה לפני פסקי דין אחרים שהמתינו בתור.

הצרות בפרויקט החלו כבר בינואר 2023, אז קרסה הקרקע באתר הבנייה בעוד שדיירים ושכנים הועמדו בפני סיכון בטיחותי. מהנדסת העיר, האדריכלית מירב שניר, הוציאה צו מנהלי לעצירת העבודות. בדיון שנרשם בפסק הדין סיפרה שניר כי "היה פער ניכר לעין בין כמות הכלונסאות שהייתה בתכניות הביצוע לבין מה שראיתי בשטח", וכי לא היתה לה שאלה אם להוציא צו הפסקה. לאחר הקריסה התגלה גם שלקבלן הביצוע הראשון, דוד כהן משבט, אין רישיון בתוקף - והוא סולק מהאתר. אחריו הגיעו, לפי הפסיקה, עוד לא פחות משלושה קבלנים נוספים, שאף אחד מהם לא הצליח לסיים את העבודה. הקבלן האחרון, ס.ל. חרוב לעבודות בניין וגמר, נכנס לאתר באוגוסט 2025 עם התחייבות להשלים את הכל בתוך 12 חודשים.

השופט לא ריכך את הביקורת מהיזמית של הפרויקט. "תחלופת הקבלנים השערורייתית רובצת לפתחה של הנתבעת. מי שנכווה ברותחים היה צריך להיזהר בצוננים", הוא קבע. "בשום פנים ואופן, לא ניתן לגלגל כשלים אלו ואת העיכובים הנובעים מהם לפתחם של התובעים, אנשים מן היישוב שרכשו דירות למגוריהם".

הפיצויים הופסקו - התביעה הוגשה

עד מרץ 2024 שילמה היזמית ראדקו-38 צנחנים הוד השרון לרוכשים פיצוי חודשי על האיחור, בהתבסס על שומת שמאי שקבעה את דמי השכירות הראויים לכל סוג של דירה, בתוספת 50% לפי חוק המכר. אבל מאפריל 2024 פסקו התשלומים לחלוטין. הרוכשים הגישו תביעה ביולי אותה שנה, ודרשו פיצוי עבור ארבעה חודשים - אפריל עד יולי 2024 - בסכום כולל של כ-1.1 מיליון שקל. אחת השאלות הטכניות שעלו במשפט היתה כיצד לספור את ימי הדחייה שנבעו משינויים שהזמינו הדיירים בדירותיהם. היזמית טענה שיש לספור ימי עבודה בלבד - מה שהיה דוחה את מועד המסירה לתוך תקופת מלחמת חרבות ברזל, ומקנה לה ארכה נוספת. הרוכשים טענו שהספירה היא קלנדרית.

• ניסתה לבנות דירות על חשבון מחסנים - מה קבע העליון?
• קבלן איחר במסירת דירות - ויפצה ברבע מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופט קיבל את עמדת הרוכשים, ועשה זאת בצורה ברורה: הנתבעת עצמה, במסמך שהוציאה ולפיו שולמו הפיצויים בחודשים קודמים, ספרה את הימים בצורה קלנדרית. "הנתבעת עצמה ספרה את הימים באופן קאלנדרי ולכן היא נתפסת על דבריה ומנועה כעת לטעון אחרת", קבע אורנשטיין. כתוצאה מכך, כמעט כל הדירות היו אמורות להימסר לפני פרוץ המלחמה, ולמלחמה כמעט אין השפעה על החישוב.

נושא נוסף שעלה היה טענת היזמית ל"גרייס" של 60 יום, כלומר שהפיצוי אינו מגיע עבור חודשיים הראשונים של האיחור. השופט דחה את הטענה הזו. לדבריו, לפי הוראות חוק המכר, כשהאיחור הוא של יותר מ-60 יום, הפיצוי משולם רטרואקטיבית החל מהיום הראשון לאיחור, בלי גרייס. "הגרייס חל רק כאשר האיחור לא עלה על 60 יום", הוא הבהיר בהחלטתו.

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע שהרוכשים זכאים לפיצוי עבור כל ארבעת החודשים שנכללו בה. הפיצוי החודשי יחושב לפי שומת השמאי, עם 150% עבור שמונת החודשים הראשונים של האיחור ו-125% לאחר מכן - כפי שקובע החוק. בנוסף, נפסק שהיזמית תשלם לרוכשים את אגרות המשפט ששולמו בפועל, ושכר טרחת עורכי דין בשיעור 15% בתוספת מע"מ. בנוגע לתביעה לפיצוי גם עבור התקופה שאחרי הגשת התביעה ועד למסירה בפועל - כ-26 חודשים נוספים - קבע השופט שזה חורג מגדר התביעה הנוכחית, ומן הסתם גם מסמכות בית משפט השלום. ניתן צו לפיצול סעדים, כך שהרוכשים יוכלו לתבוע את יתרת הפיצויים בנפרד. בינתיים המשפחות ממשיכות לחכות לדירות שרכשו לפני שנים. המפתח, על פי הצהרות הנתבעת עצמה, יגיע לא לפני ספטמבר 2026 - אם הכל יילך על פי התוכנית הפעם.

• אוריך על מעצרו: הייתי לבד כמו שלא הייתי מעולם
• העליון קובע לראשונה: אפשר לקבל פטור מהיטל השבחה על חלק מדירה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אב הוריש את כל האדמות לבן - האחות תבעה אחרי 47 שנה

פסק הדין הזה מהדהד הרבה מעבר לרחוב הצנחנים בהוד השרון. הוא משדר מסר ברור ליזמים בענף ההתחדשות העירונית - האחריות למסירה במועד היא חובה חוזית וחוקית מלאה. תחלופת קבלנים, טעויות תכנוניות, כשלים בביצוע או מחלוקות פנימיות אינם עניינם של הרוכשים. בית המשפט קבע בצורה חדה כי לא ניתן לגלגל את התוצאות של ניהול כושל לפתחם של אנשים פרטיים שרכשו דירה למגורים.

ההכרעה גם מחזקת את מעמד חוק המכר - מנגנון שנועד להגן על רוכשי דירות מפני עיכובים ממושכים. הפיצוי הקבוע בחוק - 150% מדמי שכירות ראויים לתקופה הראשונה ולאחר מכן 125% - אינו סמלי. הוא נועד לשקף את הנזק האמיתי שנגרם למשפחות שנאלצות לממן שכירות במקביל להחזרי משכנתה, הובלות כפולות וחוסר ודאות מתמשך.

ברמה הענפית, הפרשה ממחישה את הסיכון בפרויקטי תמ"א 38 שבהם שולי הרווח מוגבלים והתלות בקבלני ביצוע גבוהה. כל תקלה הנדסית או מימונית עלולה לגרור עיכוב של חודשים ואף שנים. עבור הרוכשים המשמעות היא פגיעה תזרימית ועוגמת נפש, ולעיתים גם צורך בהליך משפטי נוסף כדי לממש זכויות שכבר הוכרו בפסק דין.