רכישת דירת יד שנייה או מפריסייל? כך תקבלו את ההחלטה הנכונה עבורכם

שוק הדיור הנוכחי יוצר מצב מעניין: רוכשי דירות אינם מתלבטים רק בין שכונות או ערים, אלא בין שני סוגי עסקאות שונות לחלוטין. מצד אחד, עומדת דירה יד שנייה שניתן לראות, לבדוק ולהיכנס אליה כמעט מיד. מצד שני, נמצאת אופציה של רכישת דירה בפריסייל, לעיתים שנים לפני האכלוס, במחיר או בתנאים שנראים אטרקטיביים יותר.

הבעיה היא שרוב הרוכשים משווים בין הדירות עצמן, בעוד שההשוואה הנכונה למשקיע היא בין תשואה על ההון העצמי אשר מושקע מקצה לקצה, ובין רמת הוודאות לגבי אותה התשואה שכל מסלול מייצר. ההחלטה אינה שאלה של חדש מול ישן, אלא השוואה פיננסית קרה ויכולת להתמודד עם אי-ודאות.

כדי להבין מה נכון יותר, צריך לפרק את הבחירה לכמה נקודות מרכזיות ולבחון כל אחת מהן בנפרד.

ראשית, שאלת המחיר. דירה יד שניה, בדרך כלל, תוצג כזולה יותר ממחיר דירה דומה חדשה מקבלן, אך זה לא אומר שהתשואה על ההשקעה תהיה נמוכה יותר, בימינו המצב כמעט תמיד הפוך. בדירה יד שנייה, לאורך שנים, משלמים ריביות שמצטברות למאות אלפי שקלים, לכך יש להוסיף את עלויות התיקונים, תקופות בלי דייר, תשלום לבעלי מקצוע שונים ועוד.

בעסקאות של דירות חדשות, אין דירה לאורך חיי העסקה, אין משכנתא, אין דיירים ואין תיקונים. אז כשלוקחים את כל זה בחשבון, הדירה על הנייר יוצאת זולה יותר בד"כ.

• קבלן איחר במסירת דירות - ויפצה ברבע מיליון שקל
• מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נקודה שנייה היא התשואה על ההון העצמי. בדירה יד שנייה, הרוכש צריך לשים לפחות 25% ממחיר הדירה כהון עצמי ועוד כ5% הוצאות נלוות (מתווך,יועץ משכנתא, רענון מסוים לדירה ולעיתים גם תוספת מס רכישה, תלוי במצב הרוכש ומחיר הנכס), כלומר 30% הון עצמי. למשל בדירה בשווי של 3 מיליון שקל, יצטרך 900 אלף שקל הון עצמי.

בדירה חדשה שעולה 3 מיליון שקל, במסלול של 10:90, כלומר במועד רכישה ישלם 10% ממחיר הדירה ו-90% רק לקראת קבלת מפתח, הקונה צריך רק 300 אלף שקל הון עצמי. דירה באותו מחיר, אבל עם פי 3 פחות הון עצמי ביום העסקה בפועל.

אם נניח שתקופת החזקת הדירה הוא 5 שנים, בשני המקרים הדירה עלתה ממחיר של 3 מיליון שקל למחיר של 3.9 מיליון שקל, כלומר עלייה של 900 אלף שקל.

• כאן נמכרות פחות דירות חדשות, אך המחיר עדיין גבוה
• מגדלי מגורים במקום בסיסים צבאיים - איך זה ישפיע על מחירי הדירות? לא מה שחשבתם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משבר הקבלנים: גל פשיטות רגל בענף הבנייה מאיים על מאות...

בדירה יד שניה מדובר על רווח של 900 אלף שקל - על השקעה של 900 אלף שקל, כלומר הכפלתם את ההון העצמי ב-5 שנים. לעומת זאת, בדירה החדשה מדובר על רווח של 900 אלף שקל - על השקעה של 300 אלף שקל, כלומר פי 4 על ההון העצמי ב-5 שנים.

נקודה שלישית היא הזמן. בדירה יד שנייה הרוכש יכול להשתמש בנכס מיד, לגור בו או להשכיר אותו וליהנות מתזרים שוטף של דמי שכירות. בפריסייל, לעומת זאת, הכסף מושקע בנכס שאינו מניב במשך שנים, מצב שני לרוב הרוכשים אשר נוטלים משכנתא, בתקופה של היום הריבית עדיין גבוה מאוד והשכירות מכסה אותה בקושי. כלומר, כמעט בכל העסקאות הרוכשים בשוק היד שנייה יהיו עם תזרים שלילי משמעותי (שכירות פחות תשלום חודשי על משכנתה) גם פה אנחנו לטובת דירה על הנייר לרוב הרוכשים.

נקודה רביעית נוגעת למשכנתה. ברכישת דירה קיימת תנאי המימון ידועים כמעט במלואם ביום הקנייה. בפריסייל המשכנתה האמיתית נלקחת בעתיד, כאשר סביבת הריבית, השמאות ואף מצב ההכנסות של הרוכש עשויים להשתנות. למעשה, חלק משמעותי מהעסקה נדחה לרגע שבו אין שליטה מלאה על התנאים. כפתרון לנקודה זו, ניתן להגיע להסכמה עם היזם לקחת חתיכה קטנה של המשכנתא כבר בהתחלה (למרות שלא חייבים), ובכך לשריין קבלת משכנתא וגם ביטוח חיים למשכנתא.

מכאן כבר אפשר לנתח בצורה מסודרת את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות.

דירה יד שנייה מעניקה יתרון ברור של ודאות. ניתן להעריך במדויק את שווי הנכס, להבין את פוטנציאל השכירות ולזהות בעיות לפני הרכישה. הסיכון המרכזי נמוך יותר משום שרוב המשתנים כבר ידועים. החיסרון הוא שפוטנציאל העלייה במחיר לרוב מתון יותר, מאחר שהנכס כבר מתומחר, בהתאם לשוק הקיים ולעיתים דורש השקעה נוספת בשיפוץ או תחזוקה.

לעומת זאת, רכישת פריסייל מאפשרת כניסה במחיר מוקדם ולעיתים בתנאי תשלום נוחים יותר וקפיצה משמעותית יותר בהון העצמי המושקע. כאשר השוק עולה לאורך תקופת הבנייה, הרוכש עשוי ליהנות מעליית ערך עוד לפני קבלת המפתח. מנגד, היתרון הזה מגיע יחד עם סיכונים ברורים: עיכובים במסירה, שינויי מדד (אלא אם כן מקבלים פטור), אי ודאות לגבי תנאי המימון העתידיים והיעדר גמישות אם נדרש למכור את הזכות באמצע הדרך.

לפריסייל קיימים גם יתרונות נוספים, שאינם תמיד מקבלים ביטוי מלא בדיון הציבורי. רכישה מוקדמת מאפשרת לעיתים להיכנס לפרויקטים באזורים מתפתחים עוד לפני שהסביבה הושלמה והתמחור הסופי נקבע. במקרים כאלה, חלק מעליית הערך מתרחש כבר במהלך תקופת הבנייה ולא רק לאחר האכלוס. הרבה מאוד מהפריסיילים הם בשכונות חדשות שנבנות מאפס, טרם העלייה על הקרקע מעטים יכולים לדמיין איך תיראה השכונה ומה הפוטנציאל שלה, אבל כשהכל כבר נבנה מסביב יש עליית שווי שמגיעה בעקבות הוודאות שבהקמת השכונה והבנייה בשטח.

בנוסף, לוחות התשלומים המדורגים יוצרים יתרון פיננסי משמעותי: מאחר שבשלב הרכישה משולם רק חלק ממחיר הדירה, ההון שנותר בידי הרוכש יכול להמשיך לעבוד עבורו בתקופת ההמתנה. כאשר סכום זה מושקע במסלולים סולידיים או בשוק ההון, התשואה הנצברת לאורך שנות הבנייה עשויה לקזז חלק מעלויות ההצמדה ואף לשפר את הכדאיות הכוללת של העסקה.

יתרון נוסף טמון במוצר עצמו. דירה חדשה כוללת בדרך כלל סטנדרט בנייה עדכני, יעילות אנרגטית גבוהה יותר ופחות צורך בתחזוקה בשנים הראשונות. המשמעות הכלכלית היא הוצאות בלתי צפויות נמוכות יחסית בתחילת הדרך, דבר שלעיתים נשכח כאשר משווים רק את מחיר הרכישה.

השלב החשוב באמת הוא להצליב בין הנתונים האישיים שלכם לעסקה הספציפית אותה אותם בוחנים. ההחלטה הנכונה אינה אחידה לכולם. מי שתלוי בהכנסה יציבה וביכולת מימון מדויקת יעדיף לרוב נכס קיים שמקטין הפתעות. לעומתו, רוכש בעל אופק תעסוקתי יציב, כרית ביטחון פיננסית וזמן המתנה ארוך יותר עשוי למצוא היגיון דווקא ברכישה מוקדמת בפרויקט חדש.

דרך פשוטה לקבל החלטה היא לשאול שלוש שאלות מעשיות.

הראשונה - איפה תתרחש קפיצת הון משמעותית יותר ביחס להון המושקע? 

 השנייה - האם ניתן להחזיק את העסקה גם במקרה של עיכוב משמעותי במסירה? 

 השלישית - עד כמה הרוכש זקוק לדירה או להכנסה מהנכס בטווח הקרוב? 

 כאשר אחת מהתשובות יוצרת לחץ פיננסי, סימן שהעסקה פחות מתאימה.

בסופו של דבר, דירה יד שנייה ופריסייל אינן מתחרות זו בזו, אלא משרתות צרכים שונים. הבחירה הנכונה אינה זו שנראית זולה יותר ביום החתימה, אלא זו שנשארת יציבה גם כאשר התנאים משתנים. מי שמצליח לנתח את היתרונות והחסרונות דרך תזרים, זמן וסיכון מגלה שהשאלה האמיתית אינה איזו דירה טובה יותר, אלא איזו החלטה מתאימה יותר למצבו הכלכלי.

*הכותב מארגן קבוצות כח קניה לרכישת דירות חדשות בישראל