מגדלי מגורים במקום בסיסים צבאיים - איך זה ישפיע על מחירי הדירות? לא מה שחשבתם

אתמול בערב נחתם הסכם היסטורי בין משרד הביטחון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל על פינוי והעתקת 11 מחנות צה"ל נוספים ממרכז הארץ לנגב ולגליל. ההסכם, המכונה "שוה"ם 4" (שיווק והעתקת מחנות), צפוי לשחרר כ-2,300 דונם בלב אזורי הביקוש ולאפשר בניית כ-19,000 יחידות דיור. מדובר בקרקעות יקרות בתל השומר, גלילות, צריפין, רחבעם ומחנה 80 - הסכם ענק: צה"ל יפנה 11 בסיסים במרכז ויאפשר בניית כ-19,000 דירות - בשווי 24 מיליארד שקל

נשמע מרשים. אבל השאלה האמיתית היא לא כמה דירות יש על הנייר, אלא מתי הן יגיעו לשוק ובאיזה קצב. הניסיון מתכנית שוה"ם 3, שנחתמה ב-2015 ואמורה הייתה להסתיים ב-2023, מלמד ששוק הדיור לא צריך למהר לחגוג. על פניו, היצע דירות גדול עשוי למתן את השוק ואת מחירי הדירות על פני זמן. בפועל, זה לא קרה בעבר - התוכניות נדחו, וההיצע נבלע בים של ביקושים. האם הפעם יהיה אחרת?  

ההבטחה הגדולה שלא ממש התממשה

ההסכם הקודם, שוה"ם 3, היה אמור להוביל לבניית כ-70,000 דירות על קרקעות מפונות של בסיסים כמו שדה דב, סירקין, צריפין, תל השומר, גלילות, גבעתיים, הטירה ועוד. אבל המציאות השתלטה במהירות. עד היום, למעלה מעשור אחרי ההחלטה המקורית מ-2011, רק כ-65% מהשטחים בפועל פונו. גרוע מכך: רק 16% מהדירות המתוכננות יצאו לשיווק.

המבקר המדינה פרסם ב-2023 דוח חריף שקבע כי התכנית עוכבה במשך כשש שנים, והמדינה כשלה בתיאום בין הרשויות השונות – משרד הביטחון, רמ"י, משרד האוצר והרשויות המקומיות. המסקנה: במקום מכרה זהב של עשרות אלפי דירות, קיבלנו טפטוף איטי של פרויקטים בודדים שלא שינו את מצב השוק באופן משמעותי.

• כמה כסף תרוויח המדינה מהעתקת בסיסי צה"ל מאזור המרכז?
• "רוב הזמן שלנו מוקדש לתכנון בפריפריה. עובד על העתקת בסיסי צה"ל"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

קחו לדוגמה את בסיס שדה דב בצפון תל אביב. ההחלטה על פינויו התקבלה לפני עשרות שנים, אבל רק עכשיו, בשנת 2026, התחילה תנועה משמעותית בשטח. התהליך דרש אישורי תכנון, התמודדות עם זיהום קרקע (צריכת מזהמים מדלק מטוסים ושאריות צבאיות), תיאום עם עיריית תל אביב על תשתיות ושטחים ציבוריים, וסדרות ארוכות של התנגדויות ועררים. גם עכשיו, לא ברור מתי בדיוק תימכרנה הקרקעות וכמה דירות בפועל ייבנו.

דוגמה נוספת: בסיס צריפין. חלק מהבסיס כבר פונה, וב-2026 יש כבר שכונות חדשות בבאר יעקב וראשון לציון שנבנות על חורבותיו. אבל התהליך לקח שנים. ומה עם המחירים? המחירים שם לא נמוכים והם גם לא השפיעו על המחירים בסביבה. אולי דווקא ההיפך. ההיצע הגדול יצר שכונות מבודלות, איכותיות שהעלו את ערך המחירים באזור. 

יזמים קנו את הקרקע במחירים גבוהים ממכרזי רמ"י, והעבירו את העלויות למשקי הבית תחת ההבנה שמדובר בשכונות חזקות. בסך הכל מתוכננות כ-16,000 דירות בשטח מחנה צריפין המקורי, אבל רק חלק קטן מהן נמצא כיום בשלבי בנייה מתקדמים.

• מניבים רוכשת שליטה בנכסים ב-90 מיליון שקל
• להב אל.אר קונה נכסים בגרמניה ב-28 מיליון יורו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

שוה"ם 4 כולל כמה מהבסיסים היקרים והאטרקטיביים ביותר במרכז:

תל השומר - משטרה צבאית ומרכז רפואי צבאי ברמת גן, אור יהודה וקריית אונו. לפי התכניות, יוקמו כאן כ-6,000 עד 7,000 דירות חדשות. השטח מצוי בלב גוש דן, סמוך לאוניברסיטת בר אילן, ונחשב לאחד האזורים המבוקשים ביותר.

גלילות - המכללות הצבאיות ברמת השרון. התכניות מדברות על כ-3,000 יחידות דיור. הבסיס אמור להיות מהראשונים להתפנות, עד 2026-2027. רמת השרון היא עיר יוקרתית, והקרקע כאן יקרה במיוחד.

צריפין - חלקים נוספים של הבסיס הענק, מעבר למה שכבר פונה. מדובר בשטחים שממוקמים באזור באר יעקב וראשון לציון, עם פוטנציאל לעוד כ-3,000 דירות במסגרת שוה"ם 4.

הקריה בתל אביב לא נכללת בהסכם הנוכחי, אבל היא "הבאה בתור". חוק ההסדרים של 2024-2025 קבע שהבסיס אמור להיות מפונה עד 2030. אם זה יקרה – ומדובר ב"אם" גדול – נשחררו כמה מאות דונמים מהקרקע היקרה ביותר במדינה, ממש בלב תל אביב, ליד מגדלי יוקרה כמו דה וינצ'י. מהלך כזה יכול להיות מהפכני, אבל גם הוא יתמודד עם סוגיות של תשתית תת קרקעית, זיהום, אישורי תכנון ומחלוקות רבות.

העלות והתמריץ - מי באמת מרוויח?

עלות העתקת הבסיסים במסגרת שוה"ם 4 מוערכת בכ-16 מיליארד שקל. שווי הקרקעות שיפונו, לפי הערכות רמ"י, עומד על כ-24 מיליארד שקל. לכאורה, פער של 8 מיליארד שקל לטובת המדינה. במילים אחרות, המדינה אמורה למכור את הקרקעות במחירים שיממנו את העתקת הבסיסים ועוד משהו.

אבל כאן מסתתרת הבעיה. אם רמ"י תשווק את הקרקעות במכרזים עם מחירי מינימום גבוהים, היזמים יגלגלו את העלות לרוכשים. במקרה כזה, תוספת ההיצע לא תוריד מחירים אלא תתמוך בהם. התוצאה: דירות חדשות במרכז, אבל לא בהכרח במחירים נמוכים יותר.

לעומת זאת, אם המדינה תבחר לשווק בהיקפים גדולים יותר ובקצב מהיר יותר, תוך שילוב מסלולים של דיור בר השגה או מחיר למשתכן, יכולה להיות השפעה אמיתית על רמת המחירים. זה תלוי במדיניות, לא רק בהיצע.

כך או אחרת, צריך לזכור שבישראל נבנות 50-60 אלף דירות בשנה. 19,000 דירות, גם אם כולן באזורי ביקוש במרכז, מתפרסות על פני עשור. במילים אחרות: כ-1,900 דירות בשנה בממוצע. זה לא זניח, אבל זה גם לא מהפכה.

השפעה מקומית - ספציפית באזור מסוים יכולה להיות דרמטית. בתל השומר, לדוגמה, תוספת של 6,000-7,000 דירות בתוך 5-7 שנים יכולה לשנות את דינמיקת השוק המקומי. רוכשים פוטנציאליים יידעו שיש אלטרנטיבה, ויזמים יתמחרו את הפרויקטים שלהם בזהירות רבה יותר. בגלילות, תוספת של 3,000 דירות ברמת השרון יכולה ליצור תחרות אמיתית על קרקעות סמוכות. עם זאת, ייתכן שמלכתחילה ישווקו האזורים האלו כאזורי יוקרה והן לא יפגעו במחירים מסביב. 

אם היתה בנייה בהיקף באמת עצום זה יכול היה להשפיע. אבל תוספת של קרוב ל-2,000 דירות, ומאות בפרויקטים מרכזיים בשנה, לא אמורה להשפיע דרמטית על המחירים. היא באזורים מסוימים יכולה למתן אותן, לייצר מבצעי פריסייל טובים, אבל קשה לראות ירידה משמעותית. 

מעבר לכך, ניסיון שוה"ם 3 מלמד שעיכובים הם כמעט חלק מהמשחק. העיכובים נובעים ממספר גורמים: תכנון סטטוטורי ארוך - כל מתחם צריך תוכנית מפורטת, אישור מועצה מקומית, אישור ועדה מחוזית ולעיתים גם וועדה ארצית. כל שלב יכול לקחת חודשים או שנים.

טיהור קרקע - בסיסים צבאיים מזוהמים לרוב בדלק, חומרי נפץ, מתכות כבדות ושאריות צבאיות. טיהור יסודי לוקח זמן וכסף.

מחלוקות עם רשויות מקומיות - עיריות דורשות שטחים ציבוריים, גנים, תשתיות, מוסדות חינוך. המדינה רוצה למקסם שטחי בנייה. המשא ומתן יכול להימשך שנים.

התנגדויות ועררים - תושבים מתנגדים לבניה צפופה, עמותות סביבתיות מתנגדות לחסימת שטחים פתוחים, ויזמים מתחרים מגישים עררים.

מימון ותקציב - העברת בסיסים דורשת תקציבים ענקיים שצריכים לעבור אישור אוצר וכנסת. במצב תקציבי מורכב, קל לדחות או לעכב.

הפריפריה - האם העברת בסיסים תחזק אותה?

אחד המניעים המרכזיים של תוכנית שוה"ם היא פיתוח הנגב והגליל. העברת בסיסים כוללת גם העברת אלפי אנשי קבע ומשפחותיהם דרומה וצפונה. לפי התכנית, כ-27,000 אנשי קבע אמורים לעבור לנגב, ועוד אלפים לגליל.

אם התוכנית תתממש, אזורים כמו נוף הגליל, באר שבע ומועצות אזוריות בנגב יכולים לקבל דחיפה משמעותית. מדובר באוכלוסייה צעירה, משכילה ובעלת יכולת כלכלית טובה. זה יכול ליצור ביקוש לדיור, לשירותים, לחינוך ולתרבות.

אבל יש כאן בעיה: כדי שאנשים יגיעו לאזורים האלו הם צריכים תשתיות טובות, מערכות חינוך ורווחה חזקות ומערכת בריאות טובה. נזכיר לכם שכאשר מפונים מהצפון הגיעו למרכז הם נדהמו מכה השירותים האלו אצלם מפגרים. מי רוצה לגור במקום בלי מערכות רווחה ובלי קופות חולים ורופאים? ועדיין עם תשתיות שישתפרו, ועם גידול במעבר מהמרכז לפריפריה בהחלט האזורים האלו עשויים להתחזק. זה יהיה הדרגתי, אבל זה צפוי לקרות.