יש מספיק דירות - אין קונים; כ-86 אלף דירות על המדף יספיקו לכמעט 3 שנים

שוק הדירות מציג נתון שממחיש את עומק ההאטה: כ-85,920 דירות חדשות ממתינות על המדף בזמני ביצוע שונים, עם זמן ממוצע של כ-31.7 חודשים. כך עולה מנתוני הלמ"ס. המשמעות היא שמלאי הדירות הזה יספיק לכמעט שלוש שנים. צריך לחדד את הנתונים האלו - יש מספיק דירות לרוכשים פוטנציאלים בהינתן קצב הרכישות הקיים. אבל זה לא בכל מקום. יש מקומות שבהם קצב המכירות מוגבר ושם ימכרו את הדירות במהירות וההיפך - בבת ים למשל יש 5,000 דירות חדשות, לפי הקצב הנוכחי מדובר בשנים רבות מאוד שהמלאי הזה ייגמר. בתל אביב יש קרוב ל-10 אלף דירות שימכרו על פי הקצב מכירה הנוכחי ב-3 שנים.

תל אביב מובילה את ירידות המחירים בשנה האחרונה - גם המלאי וגם רמת המחירים הגבוהה. כדי שהשוק יתאזן צריך גל של קונים, לא רואים את זה קורה, ההפיך - רמות המכירות עדיין נמוכות מאוד בראייה היסטורית. 

חשוב להציף את החשש הגדול שמסתתר מתחת לפני השטח. ב-2024 וגם ב-2025 היתה הגירה שלילית של מעל 50 אלף איש בעיקר מאזור המרכז. הגירה שלילית מגדילה את היצע הדירות, מדובר על 13-15 אלף דירות , הרוב הגדול במרכז. זה מקרשה עוד יותר על הקבלנים וזה מייצר ירידות מחירים באזורים האלו - בעיקר תל אביב. 

מבלי להיכנס לפוליטיקה, זה לא סוד גדול שיש אנשים רבים שחושבים לעזוב כתלות בתוצאות הבחירות. זה יכול להוביל לירידה של הרבה יותר מ-50 אלף איש, בכפולות רבות. במצב כזה, המחירים ימשיכו לרדת, בעיקר בת"א והמרכז. אולי זו אחת הסיבות שאנשים יושבים על הגדר וממתינים. גם המלחמה גורמת לקיפאון בעסקאות וגם האי וודאות בהמשך.     

• רשות ניירות ערך דורשת גילוי מקיף מיזמי הנדל"ן
• כמה שווה הדירה שלכם? מחירי הדירות בכל הערים בארץ
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

86 אלף דירות על המדף: המלאי ממשיך לטפס

המלאי הנוכחי גבוה משמעותית ביחס לשנים קודמות. בשנת 2021 מדובר היה בפחות מ-40 אלף דירות, ב-2023 סביב כ-60 אלף, וכעת כ-86 אלף. במקביל, קצב העלייה נמשך, עם גידול ממוצע של כ-1.4% בחודש בכמות הדירות שנותרות למכירה.

זה מלמד על מגמה מתמשכת. גם כאשר יש עלייה במספר העסקאות בטווח הקצר, היא אינה מספיקה כדי לצמצם את המלאי. השוק מייצר היצע בקצב גבוה מהיכולת לספוג אותו.

הפיזור הגיאוגרפי מדגיש את המקומות הבעייתיים. כ-29.8% מהמלאי נמצא במחוז תל אביב, ועוד כ-24.9% במחוז המרכז. יחד עם ירושלים, מדובר בכ-70% מהדירות שממתינות לרוכש.

• 65 אלף ש"ח למ"ר בכיכר המדינה: האם מחירי הדירות בתל אביב יורדים?
• המתווך התגלה כבעל הדירה, אבל הוא דורש עמלה - האם זה חוקי?
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• כמה עולה לשכור דירה? מאגר ביזפורטל לערים המרכזיות

בתל אביב עצמה יש כ-9,935 דירות חדשות על המדף. כאשר בוחנים את קצב המכירות בעיר, מתקבל זמן היצע שמגיע ואף עובר כ-36 חודשים. כלומר, מעל 3 שנים. במקביל, גם בשוק היד השנייה בתל אביב יש ירידה של כ-7.6% במספר העסקאות, נתון שמחזק את ההבנה שהפעילות הכוללת בעיר מתמתנת.

בירושלים המלאי עומד על כ-10,286 דירות, ובבת ים מעל כ-5,000. כלומר, מדובר בריכוז גבוה של היצע דווקא באזורים החזקים.

העסקאות: עלייה רגעית, ירידה שנתית

בין דצמבר 2025 לפברואר 2026 נמכרו כ-23,490 דירות, עלייה של כ-15.8% לעומת הרבעון הקודם. אבל בהשוואה לשנה שעברה מדובר בירידה של כ-17.8%. גם לאחר התאמות, המגמה נשארת כלפי מטה.

בדירות חדשות התמונה חדה יותר: כ-8,690 דירות נמכרו, ירידה של כ-29.9% מול השנה שעברה.  יש שיפור נקודתי, אבל התמונה הרחבה מצביעה על שחיקה בביקוש.

עם זאת, שוק היד השנייה מציג יציבות יחסית בטווח הקצר, אם כי גם שם נרשמת ירידה בקצב העסקאות לאורך החודשים האחרונים.

הקבלנים תחת לחץ: זמן ארוך ועלויות מצטברות

המלאי הגדול מתורגם ישירות ללחץ על הקבלנים. כל דירה שנשארת על המדף מייצרת עלויות מימון, במיוחד כאשר סביבת הריבית גבוהה יחסית. כאשר זמן המכירה מתקרב לכ-32 חודשים ואף עובר את זה בתל אביב, מדובר בפרק זמן ארוך שמכביד על תזרים המזומנים. על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר תזרים המזומנים של הקבלנים נשחק דרמטית ברבעונים האחרונים.