סוף עונת ה"יהיה בסדר": התקנה האירופית שתחתוך למשקיעי הנדל"ן את התשואה והשקט

בואו נודה על האמת: חלק נכבד מאסטרטגיית הנדל"ן של הישראלי באירופה התבסס עד היום על התפיסה הישראלית הרווחת של "יהיה בסדר". קנינו דירה בבודפשט, זרקנו פנימה מיטה של איקאה, העלינו תמונות ל-Airbnb וקיווינו שוועד הבית לא מדבר אנגלית או שרשויות המס ביוון עדיין עובדות עם פקס. אחד מכל חמישה משקיעים כחול-לבן מצא את עצמו בתוך הסטטיסטיקה המעורפלת הזו מדלג בין התנגדות של השכנים בקומה הראשונה לבין השכרה "חצי-חוקית" ללא היתר רשמי. 

זה עבד לא רע, שנים אבל מעכשיו זה עתיד להשתנות בצורה דרמטית, האיחוד האירופי החליט להדליק את האור במסיבה שכולם קיוו שתימשך לנצח. התקנה האירופית החדשה הופכת את המושג "מתחת לרדאר" לזיכרון נוסטלגי, כשהיא הופכת את ענקיות הטכנולוגיה כמו Airbnb ובוקינג לשותפים לא רשמיים של רשויות המס ביבשת. 

מהשבוע, הפלטפורמות הללו כבר לא רק מתווכות בין תייר לדירה, אלא מחויבות לדווח באופן אוטומטי לרשויות על הכל: החל מזהות הבעלים ועד למספר הלינות המדויק והכנסות שהצטברו בשורה התחתונה. בלי בקשות מיוחדות, בלי חקירות מאומצות ובלי היכולת לומר "לא ידעתי", הנתונים פשוט יזרמו למסדי הנתונים של הרשויות. 

משקיע הישראלי שבנה על ה"אולי לא יתפסו אותי" עומד לגלות שה"אולי" הפך ל"בטוח", ושבאירופה החדשה, הדרך מהקליק באתר ועד למכתב מהעירייה מעולם לא הייתה קצרה יותר. אם שמעתם אנחת רווחה השבוע, זה כנראה לא מהדירה שלכם בברלין ,שם, ככל הנראה, בעיקר מתחילים להזיע.

מה התקנה עושה, ומה היא לא עושה

קודם כל, חשוב לנקות אי-הבנה נפוצה: תקנה EU 2024/1028 לא אוסרת על השכרה לטווח קצר. היא לא מגבילה מספר לינות, לא מציבה תקרת מחיר, ולא משנה את מדיניות Airbnb. מי שמצפה לדרמה ישירה יתאכזב. 

אבל מי שמבין מה קורה מאחורי הקלעים, יבין למה זו נקודת מפנה. זו מערכת שיתוף מידע. הנתונים תמיד היו קיימים, עכשיו הם זורמים לרשויות באופן אוטומטי. הפלטפורמות גם מחויבות לאמת שלכל נכס יש מספר רישום תקף, ולהסיר נכסים שאין להם כזה. לא אזהרה - הורדה.

 למה זה עניין דווקא לישראלים

 ישראלים הם מהמשקיעים הפעילים ביותר בנדל"ן אירופי בעשור האחרון. יוון, פורטוגל, רומניה, קפריסין, בולגריה, שווקים שמשרדי מלווה בהם עסקאות רבות, מלאים בבעלי נכסים ישראלים שמפעילים השכרה לטווח קצר, לעיתים דרך מנהל נכס מקומי, לעיתים ישירות מהסלון בתל אביב.

חלק לא מבוטל מהם נמצאים בפיגור רגולטורי, לא תמיד מתוך כוונה, לא תמיד מתוך אדישות. לפעמים פשוט כי אף אחד לא הסביר להם שיש מה להסדיר. המנהל המקומי "סידר הכל", הכסף נכנס מדי חודש, וזה עבד - עד שהפסיק.

שלושה סוגים של בעיה - לפי סדר חומרה

 הראשונה, הפשוטה ביותר: נכסים ללא רישום תקף יורדים מהפלטפורמות. לא קנס, לא אזהרה - הורדה מידיית. הכנסה שמפסיקה מהיום למחר. השנייה, הרצינית יותר: חשיפת מס שלא תוכננה. כשהכנסות מ- Airbnb מדווחות לרשות המס המקומית, ביוון, ברומניה, בפורטוגל, הרשות בודקת אם הוגשו דוחות מס מתאימים. אמנות מניעת כפל מס בין ישראל לרוב מדינות ה- EU קיימות, אבל ניצולן מחייב תכנון מקדים, לא טיפול בדיעבד. השלישית, שפחות מדברים עליה: מבנה אחזקה שלא עומד בבדיקה. חלק מהמשקיעים הישראלים רשמו נכסים על שמות חברות מקומיות, שותפים, או קרובי משפחה תושבי המדינה. כשהדיווח הופך אוטומטי, המבנה הזה עובר בדיקה שקודם לא הייתה.

• אירופה מהדקת פיקוח על Airbnb ובוקינג: כל הדירות יידרשו להזדהות מול הרשויות
• איסתא מרחיבה פעילות בעולם המלונות: משיקה את פלטפורמת BookIt להזמנות בארץ ובעולם

 אכיפה לא אחידה, אבל המגמה ברורה

 לא כל המדינות עתידות לאכוף את התקנה באותה עוצמה ביום הראשון. ספרד ואיטליה כבר אגרסיביות, ספרד גבתה בשנה שעברה קנס של 64 מיליון יורו מ- Airbnb בגין פרסום נכסים ללא רישום. יוון ופורטוגל מחמירות בהדרגה.

רומניה ובולגריה עדיין בונות את התשתית הדיגיטלית, האכיפה המלאה שם צפויה רק ב-2027. אבל המגמה מובהקת: אירופה בנתה את הכלי, כל מדינה תיישם אותו בקצב שלה. מי שממתין לאכיפה לפני שמסתדר, משחק בזמן שהולך ומתקצר.

 מה חשוב לבדוק מהר

רוב הבעיות ניתנות לפתרון יחסית בנקל, אם מטפלים בהן לפני שמקבלים פנייה רשמית, לא אחרי. שלוש שאלות שכל בעל נכס ישראלי באירופה צריך לענות עליהן: האם הנכס רשום כדין לפי הרגולציה המקומית של מדינת הנכס, ויש מספר רישום תקף שמוצג על המודעה? האם ההכנסות מהנכס מדווחות נכון הן במדינת הנכס והן בישראל, תוך ניצול נכון של אמנת מניעת כפל המס? והאם המבנה המשפטי שדרכו מוחזק הנכס עומד בבדיקה גם היום, לאחר שהשקיפות גדלה? אם התשובה לאחת מהן אינה ודאית - זה הזמן להסדיר ולא לחכות לקנס.

הכותב הוא עו"ד, ח"כ לשעבר המתמחה בהשקעות נדל"ן גלובליות.