העליון: גם בלי חתימה – דמי התיווך ישולמו

העסקה הזו נראתה בהתחלה כמו עוד מהלך נדל"ני שגרתי במרכז הארץ, כזה שמתחיל בשיחות, הצעות מחיר וטבלאות אקסל, ומסתיים בחתימה על חוזה מכר. אבל מאחורי המסמכים היבשים הסתתרה דרמה שקטה: לקוח שמבקש מעורך דינו לנהל עבורו משא ומתן על רכישת נכס, עורך דין שנחשף להזדמנות דרך הייצוג - ולבסוף רוכש בעצמו את הנכס, בעוד שהמתווך נשאר מחוץ לתמונה ומנסה להבין מי אמור לשלם את שכרו. במוקד הפרשה עמד נכס מקרקעין בשטח של כ-2,000 מ״ר ברחוב סוקולוב 58 בהרצליה, הידוע כקולנוע דוד. מדובר במבנה שבעבר היה פעיל כבית קולנוע, אך עם השנים הופסקה פעילותו והוא עמד חסר שימוש. כבר סביב 2011 פנו בעלי הנכס לעו״ד רועי בר יוסף בבקשה שיסייע להם במכירה, אלא שלמרות ניסיונותיו במשך כמה שנים, הנכס נשאר תקוע, בלי קונה ובלי תנועה.

רק ב-2016 החלו העניינים לזוז. בר יוסף פנה למתווך שי יעקובי, הבעלים של חברה לתיווך ויזמות, וביקש ממנו לנסות לאתר רוכש לנכס. באותה נקודת זמן המסר היה ברור: בעלי הנכס מבקשים 3.5 מיליון שקל, ובנוסף יש לשלם לבר יוסף שכר טרחה של 500 אלף שקל בתוספת מע״מ. יעקובי נכנס לפעולה, ובין היתר נעזר במתווך נוסף בשם נמרוד גיל. דרכו נוצר החיבור הראשוני עם לירון קופלר - אדם שהתעניין ברכישה וקיבל מידע על העסקה ועל התנאים הכספיים הנלווים.

כעבור כמה שבועות הגיעה תפנית: בר יוסף עדכן את יעקובי שבעלי הנכס מוכנים לרדת למחיר נמוך בהרבה - 1.5 מיליון שקל, בצירוף שכר הטרחה שלו. זה כבר נשמע כמו עסקה שאפשר להתחיל לרוץ איתה. קופלר פנה אז לעורך דין גונן קסטנבאום, וביקש ממנו לייצג אותו במשא ומתן לרכישת הנכס. קסטנבאום פעל בהתאם, ושלח בשם קופלר הצעה לרכישה, בתחילה בסכום של 2 מיליון שקל כולל את שכר טרחת בר יוסף, ובהמשך הצעה מתוקנת: 1.5 מיליון שקל כולל שכר טרחה. וכאן מגיע המסמך שבדיעבד נהפך לעיקר הסיפור: ב-30 לינואר 2017 העביר יעקובי לקסטנבאום טיוטת הסכם מכר, ובמקביל מסר לקופלר הסכם תיווך שלפיו הוא יהיה זכאי לדמי תיווך של 500 אלף שקל בתוספת מע״מ אם תיחתם עסקה לרכישת הנכס. קופלר חתם על הסכם התיווך כלשונו. באותה נקודת זמן הכל נראה פשוט: הלקוח חותם, עורך הדין מנהל את העסקה, ואם תהיה רכישה יעקובי יקבל את כספו.

אלא שבפועל, מה שקרה לאחר מכן היה שונה לחלוטין. ב-13 לפברואר 2017 נחתם הסכם מכר, אבל לא עם קופלר. הנכס נרכש דווקא על ידי חברה בבעלותו המלאה של עו״ד קסטנבאום, אדוונסד ווב סלושנס, ובמחיר גבוה יותר: 2.5 מיליון שקל. באותו יום שילם קסטנבאום לבר יוסף 500 אלף שקל בתוספת מע״מ, והוכן מסמך שלפיו הכסף יוחזר אם העסקה תבוטל. בסמוך לכך שילמו בעלי הנכס לבר יוסף שכר טרחה של 125 אלף שקל. כשיעקובי גילה שהעסקה נסגרה, הוא לא פנה לקסטנבאום - אלא לקופלר. מבחינתו, קופלר הוא זה שחתם על הסכם התיווך, ולכן הוא זה שאמור לשלם. הוא דרש את דמי התיווך בהתאם להסכם: 500 אלף שקל,. אך קופלר השיב כי הוא כלל לא רכש את הנכס, ואף טען כי לא ידע שקסטנבאום רכש אותו באמצעות החברה שבבעלותו. מבחינתו, התנאי שעליו חתם לא התקיים, ולכן אין חבות. הוויכוח הזה הגיע לבית המשפט. יעקובי והחברה שבבעלותו הגישו תביעה נגד קופלר, נגד קסטנבאום ונגד החברה של קסטנבאום. הטענה המרכזית היתה פשוטה: פעולותיו של יעקובי הן שהובילו לעסקה, הוא היה הגורם היעיל, ולכן מגיעים לו דמי התיווך. מנגד, קופלר טען שחתם אבל לא קנה. קסטנבאום טען שהוא בכלל לא היה שלוח אלא שותף פוטנציאלי, ושבהמשך קופלר כבר לא רצה, ולכן הוא רכש לבדו.

• המתווכת נגד הסוכנות: האם תוכל לספר את גרסתה?
• עו"ד ניסה להתחמק מדמי תיווך אחרי ש"לקח" עסקה מלקוח - מה קבע ביהמ"ש?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התנאי בחוק המתווכים לא התקיים לגבי קפלר

בית משפט השלום, בפסק דין ממרץ 2024, עשה אבחנה חדה: קופלר לא ישלם, קסטנבאום כן. מצד אחד, נקבע שקופלר חתם על הסכם תיווך שבו התחייב לשלם "מיד לאחר שהושג הסכם מחייב ביני ו/או מי מטעמי ובין הצד השני", אבל בפועל הנכס לא נרכש על ידו ולא על ידי מישהו מטעמו. נקבע גם כי לא נחתם הסכם מחייב בין קופלר לבין בעלי הנכס, ולכן התנאי בחוק המתווכים, שלפיו המתווך צריך להיות הגורם היעיל להתקשרות בהסכם מחייב, לא התקיים לגבי קופלר.

מצד שני, בית המשפט קבע כי קסטנבאום כן צריך לשלם. הוא נחשף לנכס רק משום שהיה בא כוחו של קופלר, ידע שקופלר חתם על הסכם התיווך, ידע מהו גובה דמי התיווך הגבוהים, ובכל זאת בחר לרכוש בעצמו. לכן, לפי פסק הדין, קסטנבאום פעל כשלוח שחרג מסמכותו, ובמצב כזה מאפשר סעיף 6(ב) לחוק השליחות לצד השלישי לראות בשלוח "בעל דברו", כלומר מי שלוקח על עצמו את החיוב, ונוצר "חוזה מכללא" שמאמץ את התחייבות התיווך. בית המשפט אף ציין שקסטנבאום בעצמו כתב במהלך המו״מ שעל בר יוסף "לסגור את העניין מול שי", ומכאן עולה שהוא הבין שקיים סיכוי ממשי שהוא יחויב בדמי התיווך. החיוב הכספי לא היה סמלי: קסטנבאום והחברה חויבו לשלם את מלוא דמי התיווך, עם הצמדה וריבית - סכום שהגיע ל-616,623 שקל. הודעת צד ג׳ שהם הגישו נגד בר יוסף התקבלה רק חלקית: בר יוסף חויב לשפות בסכום של 58.5 אלף שקל בלבד.

קסטנבאום ערער למחוזי, ונענה בסירוב. בפברואר 2025 קבע בית המשפט המחוזי כי אין מקום להתערב בפסק הדין, אך הדגיש נימוק משפטי מעט שונה: לא שליחות, אלא שותפות. לפי המחוזי, בעת חתימת הסכם התיווך קופלר וקסטנבאום "היו שותפים בכל הקשור לכוונות לרכוש הנכס", ולכן החתימה של קופלר על הסכם התיווך מחייבת גם את קסטנבאום, גפ אם הוא עצמו לא חתם. ואז הגיעה התחנה האחרונה - בית המשפט העליון. בקשת רשות הערעור שהוגשה הוצגה כניסיון לעורר שאלה עקרונית: מתי אפשר לרכך את דרישת הכתב של חוק המתווכים. אלא שהשופט יחיאל כשר קבע כי זה בכלל לא העניין. נקודת המוצא, לדבריו, היא שהסכם התיווך דווקא היה בכתב ונחתם כדין. השאלה האמיתית היא אחרת: כיצד ניתן לייחס חיוב מדמי תיווך למי שלא היה צד להסכם, ולא חתם עליו. השופט כשר הגדיר זאת במפורש כשאלה של "ייחוס החיוב מכוח הסכם תיווך שנעשה בכתב, למי שלכאורה לא היה צד להסכם התיווך".

• ההקלטה חשפה: פועל אריתראי תבע וזכה ב-81 אלף שקל
• שילמה על קורס, הוא שונה באמצע - האם תקבל פיצוי?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

פעולותיו של שותף בדרך הרגילה מחייבות את יתר השותפים

העליון קבע כי את התשובה צריך לחפש לא בחוק המתווכים, אלא בדין הכללי. ושם, כך קבע כשר בהחלטתו, יש פתרון ברור: דיני השותפות. הוא הפנה לסעיף 14 לפקודת השותפויות, שקובע כי "כל שותף הוא שלוח של השותפות ושל שאר שותפיו", וכי פעולותיו של שותף בדרך הרגילה מחייבות את יתר השותפים. במקרה הזה, כך נקבע, חתימה על הסכם תיווך לצורך רכישת נכס היא פעולה טבעית בדרך הרגילה של שותפות שמבקשת לרכוש נכס. לכן אם קופלר וקסטנבאום היו שותפים בכוונה לרכישה בעת חתימת הסכם התיווך, החתימה מחייבת גם את קסטנבאום.

השופט כשר הוסיף הערה מעניינת במיוחד, שמדגישה את הממד האתי של הפרשה: גם אם לא היתה שותפות אלא רק יחסי עורך דין-לקוח, עדיין יש קושי של ממש בכך שעורך דין שנחשף להזדמנות העסקית דרך הייצוג יהיה פטור מדמי תיווך, לאחר שרכש את הנכס לעצמו. הוא הזכיר שבית משפט השלום דיבר על חריגה מהרשאה בשליחות ואף העלה אפשרות של עשיית עושר, והוסיף שגם חובות הנאמנות של שלוח עשויות להיות רלוונטיות, שכן יש איסור על שלוח לנצל לטובת עצמו הזדמנות עסקית של שולחו.

בסופו של דבר העליון דחה את הערעור והותיר את החיוב על כנו. מעבר לדמי התיווך עצמם, קסטנבאום והחברה חויבו גם בהוצאות משפט: 10,000 שקל לטובת יעקובי, ועוד 2,500 שקל לכל אחד מבין קופלר ובר יוסף. השופטת יעל וילנר הצטרפה לפסק הדין, וגם השופטת רות רונן כתבה הסכמה מנומקת, ובה חידדה שהסוגיה אינה התקפות של ההסכם, אלא "מי הם הצדדים המחויבים מכוחו", תוך כדי שהיא מסבירה כי כמו שליחות - גם שותפות יכולה לחייב שותף בהסכם שעליו לא חתם בפועל. 

איך בכלל יכול להיות שמישהו מחויב בדמי תיווך אם הוא לא חתם על הסכם תיווך?
זה נשמע לא הגיוני בהתחלה, אבל העליון הסביר שזה לא אומר שהחתימה לא חשובה. להפך, היה כאן הסכם תיווך חתום ותקין, רק שהוא נחתם על ידי השותף (קופלר). השאלה היתה אם אפשר לגלגל את ההתחייבות גם לשותף השני, בגלל שהם פעלו כשותפות סביב העסקה. בית המשפט אמר שבדיני שותפות, לפעמים פעולה של אחד מחייבת גם את השני, גם אם השני לא שם חתימה בעצמו.

מה זה בעצם שותפות במקרה כזה? הרי הם לא פתחו חברה ביחד ולא עשו חוזה שותפות מסודר.
נכון, לא מדובר בשותפות רשומה או חוזה מסודר כמו שכולם מדמיינים. אבל מבחינת בתי המשפט, שותפות יכולה להיווצר גם בפועל, לפי ההתנהלות: שני אנשים שמקדמים יחד מהלך כלכלי, מסתובבים סביב אותו נכס, בוחנים יחד רכישה, מתנהלים כצוות - זה יכול להספיק כדי להיחשב שותפות לעניין העסקה. במקרה הזה, המחוזי קבע שבמועד שבו נחתם הסכם התיווך, הם היו שותפים בכוונה לרכוש את הנכס, והעליון אימץ את זה.

אז בעצם מה שקובע זה לא מי קנה בסוף, אלא מה היו היחסים בזמן שחתמו על הסכם התיווך?
בדיוק. זה אחד הדברים הכי חשובים בפסק הדין הזה. העליון אמר שהזמן הקריטי הוא הרגע שבו חותמים על הסכם התיווך. אם באותו רגע היתה שותפות או קשר שמצדיק שיוך של ההתחייבות גם לצד השני, אז החיוב נתפס עליו. לכן, גם אם אחרי זה הכל השתנה ורק אחד קנה בפועל, עדיין אפשר לראות את זה כאותו מהלך שהתחיל ביחד והסתיים בדרך אחרת.

אם קופלר יצא נקי ולא משלם, למה בכלל לא חייבו את קסטנבאום לשלם בשם קופלר, כאילו הוא קנה במקומו?
מכיוון שלפי הממצאים העובדתיים, הנכס לא נקנה עבור קופלר ולא על ידי מישהו שפעל מטעמו. כלומר זה לא מקרה קלאסי של נציג מטעם שרוכש עבור מישהו אחר. בית המשפט קבע שקופלר בכלל לא ידע בזמן אמת שהנכס נרכש על ידי קסטנבאום, ושניסיון מאוחר שלו להשתלב לא הצליח. לכן קופלר עצמו לא נחשב מי שקנה או שמישהו קנה במקומו.

מה ההבדל בין זה לבין המקרה ההוא שהזכירו (עניין מזרחי), שבו לא חויבו מי שלא חתם?
ההבדל הוא בעיקר בשאלה מתי נוצר הקשר בין מי שחתם לבין מי שבסוף קנה. בעניין מזרחי, מי שקנה (או הצטרף לעסקה) לא היה שותף או שלוח בזמן חתימת הסכם התיווך. כלומר כשההתחייבות נחתמה, הוא לא היה בתמונה. כאן, לעומת זאת, נקבע שהשותפות היתה כבר בשלב החתימה. ולכן מבחינת העליון, זה הופך את התוצאה להגיונית ומתיישבת עם הפסיקה הקודמת.

האם זה אומר שמעכשיו כל שותף יכול להפיל על השני חיובים שהוא חותם עליהם בלי להודיע?
לא כל כך מהר. העליון הדגיש שהחיוב עובר לשותף רק אם מדובר בפעולה שקשורה לעסקי השותפות ושהיא בדרך הרגילה של מה שהשותפות עושה. במקרה הזה, לחתום על הסכם תיווך כדי לקדם רכישת נכס זו פעולה צפויה וטבעית מאוד. אם מישהו יחתום על משהו חריג לגמרי, או חורג מסמכות בצורה קיצונית, זה כבר סיפור אחר.

ומה אם קסטנבאום היה אומר שהוא לא שותף, אלא רק עורך דין שעוזר ללקוח?
תשובה: גם לזה העליון התייחס בצורה די ברורה, אפילו שהוא לא היה חייב להכריע בזה. השופט כשר כתב שגם אם לא היתה שותפות, ויש רק יחסי עורך דין-לקוח, עדיין יש בעייתיות קשה בזה שעורך הדין נחשף להזדמנות בגלל הייצוג, ואז קונה לעצמו ומנסה לצאת בלי דמי תיווך. הוא ציין שבמצב כזה אולי היו נכנסים לתמונה דיני שליחות, עשיית עושר, ואפילו חובות נאמנות של שלוח שלא אמור לנצל הזדמנות עסקית של הלקוח לטובתו.

למה בית המשפט בכלל נתן רשות ערעור אם בסוף הוא דחה את הערעור?
משום שהעליון אמר שיש כאן שאלה משפטית מעניינת ועקרונית: לא האם צריך חתימה על הסכם תיווך, אלא משהו מורכב יותר: האם אפשר לייחס חיוב בהסכם תיווך שנחתם כדין למישהו שלא חתם עליו. כלומר לא מחפשים דרך לעקוף את דרישת הכתב, אלא להבין מי מחויב כשהכתב כן קיים, אבל האדם שמחייבים אותו לא חתום עליו. בגלל שזה יכול לחזור בהרבה סיטואציות של שותפים, קרובי משפחה או אנשים שפועלים יחד בעסקות - העליון ראה בזה שאלה שראויה להכרעה.