רוכשי קרקע גילו שחלק מהשטח הופקע: מי אמור לשלם על טעות בטאבו?

הסיפור של פי גלילות נוגע באחת השאלות הבסיסיות בשוק המקרקעין: עד כמה אפשר לסמוך על נסח טאבו. 80 בעלי זכויות במתחם תובעים 11.9 מיליון שקל מרשם המקרקעין בתל אביב, בטענה שרכשו זכויות בקרקע על בסיס נסחים שלא הציגו הפקעה של 17.25% מהשטח לטובת המדינה.

לפי התביעה, מדובר בשטח של 102,321 מ"ר שהופקע כבר בשנת 1966. ההפקעה פורסמה בילקוט פרסומים, אך לטענת התובעים לא הופיעה במרשם המקרקעין במשך עשרות שנים, עד שנרשמה הערת הפקעה ב-2019. בתקופה הזאת, כך נטען, רוכשי הזכויות הסתמכו על נסחי רישום חסרים, שילמו תמורה על שטח רחב יותר מזה שעמד בפועל לרשותם, וגילו את הפער רק כאשר קידום התוכנית התכנונית הפך את המספרים למעשיים.

כאשר תוכנית דרום גלילות התקדמה, השטח שהופקע יוחס למדינה או למי שרכש ממנה זכויות, ולא לבעלי הזכויות הפרטיים. המשמעות מבחינת הרוכשים קשה: גריעת 17.25% מהשטח. הזכויות שנותרו לחלק גדול מהם לא מקנות אפילו זכאות לדירה אחת. לפי אומדן שמאי שצורף לתביעה, הנזק מוערך ב-6,500 שקל למ"ר של קרקע שלא הייתה נרכשת. לחלופין, הם מבקשים לחשב את הנזק לפי הסכום ששילם כל רוכש, בניכוי שיעור ההפקעה.

רובע דרום גלילות הוא אחד המיזמים הגדולים באזורי הביקוש, עם תוכנית לכ-19,320 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ופארקים, באזור שבין דרך נמיר, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג'. להרחבה: עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות. גם עיריית רמת השרון כבר התנגדה לתוכנית וטענה כי היא צפופה מדי ביחס לתשתיות הקיימות. להרחבה: רמה"ש נגד תוכנית הענק בפי גלילות: דורשת לצמצם אלפי דירות.

איך הפקעה יכולה לא להופיע בנסח?

נסח טאבו הוא המסמך המרכזי שרוכש, עורך דין, בנק ושמאי בודקים לפני עסקת מקרקעין. הוא אמור לשקף את מצב הזכויות הרשום בנכס: בעלים, משכנתאות, עיקולים, הערות, צווים והגבלות. אך הנסח משקף את מה שנרשם בפנקסים. כאשר הפקעה פורסמה ברשומות, אך לא עודכנה במרשם, נוצר פער מסוכן בין מצב הזכויות האמיתי לבין מה שהרוכש רואה במסמך.

התובעים לא טוענים שההפקעה לא הייתה קיימת, אלא שהמרשם לא שיקף אותה. מבחינתם, מדובר בכשל של גוף שתפקידו להציג לציבור תמונת זכויות אמינה. המדינה, מנגד, צפויה לבחון מה פורסם בעבר, אילו מסמכים היו זמינים, מה ידעו הרוכשים ועורכי דינם, ומה הייתה רמת הבדיקה שנדרשה בעסקאות מסוג כזה.

הנקודה המשפטית חשובה, כי מרשם המקרקעין נהנה ממעמד חזק. רוכשים, בנקים ושמאים מסתמכים עליו, ולעיתים יש גם הגנות למי שרכש זכות בתום לב ובהסתמך על הרישום. עם זאת, המקרה הנוכחי מורכב יותר: השאלה אינה רק מי בעל הזכות, אלא האם רוכשים יכולים לקבל פיצוי כאשר לטענתם שילמו יותר מדי בגלל מרשם חסר.

כאשר רשות מפקיעה קרקע לצורך ציבורי, לבעל הזכות במועד הרלוונטי עשויה להיות זכות לפיצוי, בכפוף לדין, לשיעור ההפקעה, למועד, לשימוש הציבורי ולשאלות כמו השבחה והתיישנות. להרחבה: הרשויות יצטרכו לפצות גם על הפקעה חלקית. איך זה עובד?.

המסלול השני הוא פיצוי על חסר במרשם. כאן השאלה שונה: האם הרוכשים שילמו מחיר שגילם שטח שכבר לא היה חלק מהזכויות הפרטיות. במקרה כזה הנזק יכול להיות ההפרש בין המחיר ששולם לבין שווי הזכות האמיתי, או אובדן האפשרות לקבל זכויות בנייה לפי התוכנית.

• רמה"ש נגד תוכנית הענק בגלילות: דורשת לקצץ אלפי יח"ד
• דירות בשכירות בהנחה לעשירונים העליונים - למה לספק הטבות לכאלו שיש להם?

זו הסיבה שהתביעה מופנית לרשם המקרקעין. הרוכשים טוענים שהסתמכו על נסח שגוי, ולא רק שנפגעו מהפקעה ישנה.

בתי המשפט כבר עסקו במקרים שבהם רוכשים גילו אחרי העסקה מגבלה תכנונית, הפקעה או פגיעה בזכויות. לעיתים התביעות מתקבלות, ולעיתים נדחות בגלל אחריות הרוכש, גבולות חובת הבדיקה או התיישנות. להרחבה: דרשו פיצוי על הפקעת חלק מדירתם, זו הסיבה שהשופט דחה התביעה. במקרים של הפקעות ישנות במיוחד, שאלת ההתיישנות יכולה להיות קריטית. להרחבה: הקרקע הופקעה ב-1954, התביעה הוגשה ב-2024 ונדחתה על הסף.

בפי גלילות, התובעים ינסו כנראה לבדל את המקרה: לשיטתם, הנזק לא נובע רק מהפקעה שבוצעה לפני עשרות שנים, אלא מכך שהרישום החסר ליווה עסקאות מאוחרות עד 2019.