עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות

בלב אזור הביקוש הגבוה ביותר בישראל, בין תל אביב להרצליה ורמת השרון, מתגבשת אחת התוכניות העירוניות המשמעותיות ביותר בעשורים האחרונים - רובע דרום גלילות. המיקום האסטרטגי של הפרויקט, הנמצא בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח ושכונת רמת אביב ג' בדרום, הופך אותו לאטרקטיבי. המיקום עם נגישות טובה לכל מרכזי התעסוקה והבילוי המרכזיים של המטרופולין, תוך שמירה על מרחק נוח מאזורי הפקקים הכרוניים כשבתוך הרובע הזה יהיו מרכזים משמעותיים ושטחי מסחר ותעסוקה בנוסף לכמות גדולה של דירות. 

התוכנית, המכונה גם תמ"ל 3007, אושרה היום להפקדה על ידי הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל)  לאחר תהליך תכנוני ממושך שנמשך כמעט שני עשורים. מדובר בשטח עצום של כ-1,700 דונם - שטח השווה בגודלו לכ-2,400 מגרשי כדורגל או לעיר קטנה-בינונית בישראל. כ-80% מהשטח נמצא בתחומי רמת השרון ו-20% בתחומי תל אביב-יפו, מה שיוצר שיתוף פעולה בין-עירוני ייחודי שדורש תיאום.

הפרויקט כולל כ-19,320 יחידות דיור שיאכלסו כ-48,000 תושבים חדשים - מספר השווה כמעט לאוכלוסיית עיר כמו רמלה או לוד. התמהיל המגוון כולל דירות קטנות (כ-30% מהיחידות עד 75 מ"ר), דירות משפחתיות מרווחות, כ-300 יחידות דיור מוגן לאזרחים ותיקים, וכ-2,500 יחידות להשכרה ארוכת טווח, חלקן במחירים מפוקחים. בנוסף למגורים, יוקמו כ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר - שטח השווה לכ-15 קניונים גדולים או לכ-50 מגדלי משרדים סטנדרטיים. זה צפוי ליצור כ-40,000-50,000 מקומות עבודה חדשים, בעיקר בתחומי ההיי-טק, השירותים העסקיים והמסחר.

מתי נוכל לגור שם? לוחות זמנים ושלבי ביצוע

התהליך מההפקדה ועד לאכלוס הדירות הראשונות צפוי להימשך מספר שנים, אך ישנם אינדיקטורים ברורים ללוחות הזמנים הצפויים. לאחר ההפקדה, תיפתח תקופת התנגדויות של 60 ימים שבה יוכלו גורמים שונים להגיש התנגדויות לתוכנית. בהנחה שההתנגדויות לא יעכבו משמעותית את התהליך, האישור הסופי של התוכנית צפוי ברבעון הראשון או השני של 2026.

• כמה כסף תרוויח המדינה מהעתקת בסיסי צה"ל מאזור המרכז?
• אושרה להפקדה תכנית המתאר להקמת 9,800 דירות בת"א - צפו בהדמיות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השלב הבא יכלול התארגנות של בעלי הקרקעות הפרטיים (המהווים כ-20% מהשטח) לצורך איחוד וחלוקה. רשות מקרקעי ישראל כבר החלה בתהליך זה ופנתה לבעלי הקרקעות להתארגן בקבוצות. תהליך זה צפוי להימשך כ-12-18 חודשים, כך שעד אמצע 2027 ניתן יהיה להתחיל בהוצאת תוכניות מפורטות למתחמים הראשונים.

המכרזים הראשונים למתחמי המגורים צפויים להתפרסם בשנים 2027-2028. היזמים שיזכו במכרזים יצטרכו כשנתיים נוספות לתכנון מפורט, הוצאת היתרי בנייה והתארגנות לבנייה. הבנייה בפועל של המבנים הראשונים צפויה להתחיל בשנים 2029-2030, עם זמן בנייה ממוצע של 3-4 שנים למתחם מגורים סטנדרטי.

לפיכך, האכלוס הראשון של דיירים צפוי להתחיל בשנים 2032-2033, כאשר המתחמים הראשונים יהיו ככל הנראה אלה הקרובים לתשתיות קיימות ולצירי תחבורה ראשיים. הפיתוח המלא של הרובע, כולל כל 19,320 יחידות הדיור ושטחי התעסוקה, צפוי להימשך כ-15 שנה.

• שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
• משקיעים בדירה? אפשר גם להפסיד - זה מה שקרה לרוב המשקיעים בבאר שבע
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

חשוב לציין שלוחות הזמנים עשויים להתקצר משמעותית אם המדינה תחליט להאיץ את הפרויקט במסגרת תוכנית חירום לדיור או אם יושקעו משאבים מיוחדים בהאצת התשתיות. מנגד, התנגדויות משפטיות, שינויים פוליטיים או קשיים כלכליים עלולים להאריך את לוחות הזמנים.

שתי תחנות מטרו, רכבת כבדה ומסוף ענק - המהפכה התחבורתית

הלב הפועם של הרובע החדש יהיה מרכז התחבורה המשולב, שמתוכנן להיות אחד המרכזים התחבורתיים המשמעותיים ביותר בישראל. המרכז יכלול שתי תחנות מטרו - תחנה על קו M1 (הקו האדום) ותחנה על קו M3 (הקו הירוק המתוכנן), מה שיאפשר חיבור ישיר למרכז תל אביב תוך 10-15 דקות, להרצליה תוך 5-7 דקות, ולנתב"ג תוך כ-20 דקות. זמני הנסיעה הקצרים הללו ישנו לחלוטין את משוואת הנגישות של האזור.

בנוסף למטרו, המרכז יכלול תחנת רכבת כבדה על הקו החדש המתוכנן בין חיפה לבאר שבע (מסילות 5 ו-6), שיאפשר נסיעה מהירה לערי החוף והדרום. מסוף האוטובוסים המטרופוליני המתוכנן יכלול כ-30 רציפים ויאפשר קישוריות לכל ערי גוש דן והשרון. התכנון כולל גם הכנה לחיבור עתידי לרכבת מהירה (כ-250 קמ"ש) שתקצר את זמני הנסיעה לחיפה ל-30 דקות ולבאר שבע ל-45 דקות.

מעבר לתחבורה ציבורית, הרובע תוכנן כמרחב ידידותי להולכי רגל ורוכבי אופניים. רשת של כ-25 קילומטרים של שבילי אופניים תחבר בין כל חלקי הרובע, עם חיבורים לרשת שבילי האופניים המטרופולינית. כל הרחובות הראשיים יכללו נתיבי אופניים מוגנים, ותוקם מערכת השכרת אופניים ציבוריים עם כ-50 תחנות ברחבי הרובע.

החניה תהיה ברובה תת-קרקעית, עם תקן חניה מופחת של 0.8-1 מקומות חניה ליחידת דיור (לעומת 1.5-2 במקומות אחרים), מה שמעודד שימוש בתחבורה ציבורית. החניונים התת-קרקעיים יכללו תשתית טעינה לרכבים חשמליים בכ-30% מהמקומות, עם הכנה ל-100% בעתיד.

פארקים, בריכות חורף ו-480 דונם של טבע עירוני - האופי הירוק

אחד המאפיינים הייחודיים של הרובע הוא השילוב המרשים של טבע עירוני בתוך הבנייה הצפופה. כ-480 דונם - כמעט שליש מכלל שטח התוכנית - יוקדשו לשטחים פתוחים, פארקים ואזורי טבע משומרים. זהו יחס גבוה במיוחד בהשוואה לפרויקטים עירוניים אחרים במרכז הארץ, שבהם השטחים הירוקים מהווים בדרך כלל 15-20% בלבד.

שלושת הפארקים המרכזיים יהוו את הריאות הירוקות של הרובע. אקו-פארק גלילות, בשטח של כ-150 דונם, ישמר את נחל אחיה ומערות אפקה, וישלב שבילי הליכה, אזורי פיקניק ומתקני ספורט. הפארק יכלול גם אגם אקולוגי בשטח של כ-20 דונם שישמש כבית גידול לציפורי מים ולצמחיית גדות. פארק רכס הכורכר, בשטח של כ-120 דונם, ישמר את המערכת האקולוגית הייחודית של רכס הכורכר החופי, עם צמחיית חולות נדירה ומסלולי טיול פנורמיים עם נוף לים. פארק הנרקיסים, בשטח של כ-80 דונם, ישמר את אחד מבתי הגידול האחרונים של נרקיס הבקעות, פרח נדיר שפורח בחורף ויוצר שטיחים לבנים מרהיבים.

הניהול הסביבתי של הרובע כולל פתרונות חדשניים לניהול מי נגר והצפות. במקום מערכות ניקוז קונבנציונליות, התוכנית מבוססת על פתרונות "מבוססי טבע" - בריכות חורף זמניות שיאגרו מים בעונה הגשומה וישמשו כבתי גידול לדו-חיים ולצמחי מים. מערכת של כ-15 בריכות אגירה בגדלים שונים תפוזר ברחבי הרובע, עם קיבולת אגירה כוללת של כ-500,000 מ"ק. בימי הקיץ, חלק מהבריכות יתייבשו ויהפכו למדשאות או לאזורי פעילות, בעוד אחרות יישארו כאגמים קבועים.

התכנון כולל גם "גגות ירוקים" על כ-30% מהמבנים, גינות קהילתיות בשטח כולל של כ-20 דונם, וחקלאות עירונית על גגות וחללים פתוחים. רחובות הרובע יישתלו בכ-10,000 עצים, עם עדיפות למינים מקומיים החסכוניים במים. מערכת השקיה חכמה תנצל מי נגר ומים מושבים, עם חיסכון צפוי של כ-40% בצריכת המים לגינון.

מחירים של 70,000 שקל למטר - הפוטנציאל הכלכלי

מחירי הדירות הצפויים ברובע, בהתבסס על נתונים עדכניים מאזורים סמוכים כמו רמת אביב החדשה וגלילות, צפויים לנוע בין 65,000 ל-75,000 שקל למ"ר בבנייה החדשה. המחירים הגבוהים נובעים מהמיקום המעולה, הנגישות התחבורתית, ואיכות התכנון והבנייה הגבוהה.

דירות קטנות בנות 2-3 חדרים (60-75 מ"ר) צפויות להימכר בטווח של 4-5.5 מיליון שקל. דירות משפחתיות בנות 4 חדרים (100-120 מ"ר) צפויות להימכר ב-7-9 מיליון שקל, ודירות גדולות ופנטהאוזים עשויים להגיע ל-12-20 מיליון שקל ואף יותר. המחירים בשלב הקדם-מכירה עשויים להיות נמוכים ב-10-15%, מה שמהווה הזדמנות למשקיעים מוקדמים.

הפוטנציאל לעליית ערך משמעותי קיים במיוחד בשנים הראשונות. בהתבסס על פרויקטים דומים כמו שדה דב והצפון החדש של תל אביב, ניתן ללמוד שבשנתיים הראשונות יש עליית ערך שנובעת בעיקר מרכישה בשלב מוקדם ובדיסקאונט. 

מבחינת המדינה, הפרויקט צפוי להניב הכנסות עתק. עם ערך קרקע ממוצע של כ-2 מיליון שקל ליחידת דיור, ההכנסות ממכירת הקרקעות בלבד צפויות להסתכם בכ-40 מיליארד שקל. השטחים המסחריים והתעסוקתיים צפויים להניב עוד כ-10-15 מיליארד שקל. הכנסות אלה יממנו את ההשקעות הנדרשות בתשתיות, המוערכות בכ-20-25 מיליארד שקל, כולל המטרו, הכבישים, מערכות הביוב והחשמל, ומוסדות הציבור.

ההשפעה הכלכלית הרחבה כוללת יצירת כ-40,000-50,000 מקומות עבודה ישירים בתעסוקה ומסחר, וכ-20,000 מקומות עבודה עקיפים בשירותים, חינוך, בריאות ותחזוקה. התרומה השנתית לתמ"ג המקומי מוערכת בכ-15-20 מיליארד שקל, עם הכנסות מארנונה של כ-500 מיליון שקל בשנה לעיריות תל אביב ורמת השרון. זה יאפשר שיפור משמעותי בשירותים העירוניים ובתשתיות באזור כולו.

             הדמיות תוכנית דרום גלילות (קרדיט: מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים)

שאלות ותשובות

האם הפרויקט כבר סופי ומאושר? לא, הפרויקט הופקד בספטמבר 2025 אך טרם אושר סופית. כרגע הוא בשלב התנגדויות, והאישור הסופי צפוי במהלך 2026. ייתכנו שינויים בתוכנית בעקבות התנגדויות.

מתי אפשר יהיה לקנות דירה בפרויקט? המכרזים הראשונים צפויים ב-2027-2028, קדם-מכירות של יזמים שיזכו החל מ-2029-2030, והאכלוס הראשון צפוי ב-2032-2033.

האם יהיו דירות במחיר מופחת? כן, כ-2,500 יחידות (כ-13%) מיועדות להשכרה ארוכת טווח, חלקן במחירים מפוקחים. בנוסף, 30% מהדירות יהיו קטנות (עד 75 מ"ר) ובמחיר נמוך יותר.

מה יקרה עם הפקקים באזור במהלך הבנייה? צפויים עומסי תנועה משמעותיים במהלך שנות הבנייה. התוכנית כוללת הקמת דרכים עוקפות זמניות והסדרי תנועה מיוחדים. המטרו צפוי להיפתח במקביל או לפני האכלוס כדי להפחית עומסים.

האם הטבע באזור יישמר? כן, כ-480 דונם (28% מהשטח) יישמרו כשטחים פתוחים, כולל שימור בריכות החורף, רכס הכורכר ועמק הנרקיסים. התכנון כולל פתרונות אקולוגיים מתקדמים.

כמה זה ישפיע על מחירי הנדל"ן באזורים הסמוכים? צפויה השפעה מעורבת - עלייה בביקוש ובמחירים באזורים הסמוכים בגלל השיפור בתשתיות, אך גם תוספת היצע משמעותית שעשויה למתן את קצב עליית המחירים.

האם יש התנגדויות לפרויקט? כן, עיריית רמת השרון וארגוני סביבה הביעו הסתייגויות. ההתנגדויות מתמקדות בהיקפי הבנייה, השפעה על תשתיות קיימות ופגיעה אפשרית בערכי טבע. חלק מההתנגדויות כבר הובילו לשינויים בתוכנית.

מה היתרונות העיקריים למי שיגור שם? נגישות תחבורתית מעולה עם מטרו ורכבת, קרבה למרכזי תעסוקה, שפע של שטחים ירוקים, תשתיות חדשות ומתקדמות, ומגוון רחב של שירותים ומוסדות ציבור.

האם כדאי להשקיע בפרויקט? הפוטנציאל טוב - מיקום מעולה, תשתיות מתקדמות וביקוש גבוה צפוי. אך יש סיכונים: עיכובים אפשריים, מחירים גבוהים מאוד, ותחרות מפרויקטים אחרים באזור. מומלץ לבחון כל השקעה לגופה.

מה ההבדל בין דרום גלילות לפרויקטים אחרים כמו שדה דב? דרום גלילות גדול בהרבה (19,320 יחידות לעומת כ-16,000 בשדה דב), כולל יותר שטחי טבע (28% לעומת 20%), וממוקם בין שתי ערים. המחירים צפויים להיות מעט נמוכים משדה דב בגלל המרחק מהים.