מזגנים, חוטים וחלונות לא אחידים: דיירי בניין חויבו לשפץ את החזית בתוך חצי שנה

בית משפט השלום בתל אביב-יפו קיבל תביעה שהגישה עיריית תל אביב-יפו נגד בעלי זכויות בבניין ברחוב פרישמן 32 בעיר, וחייב אותם לשפץ את חזית הבניין בהתאם לדרישת העירייה מ-2020. הדיירים יידרשו להגיש בקשה לרישיון שיפוץ בתוך 30 יום, ולהשלים את העבודות בתוך שישה חודשים נוספים מרגע קבלת הרישיון. אם הם לא יעמדו בכך, עורכת הדין של העירייה תמונה לכונסת נכסים שתבצע את השיפוץ בעצמה, ותגבה מהם את העלות.

הסיפור התחיל בביקורת של מהנדס מטעם העירייה שנערכה בבניין ביוני 2020, ומצאה שחזית הבניין נמצאת במצב ירוד. בעקבות זאת, שלחה העירייה לבעלי הדירות דרישת שיפוץ מפורטת: התקנת מרזבים חדשים, החלפת צנרת מים והטמעתה בתוך הקירות, הסתרת מזגנים וחוטי חשמל ותקשורת מהרחוב, תיקון בטון וטיח, ויצירת אחידות בחלונות, בתריסים ובוויטרינות המסחריות.

הדיירים, שחלקם כבר הגיעו להסדר עם העירייה במסגרת ההליך, סירבו לבצע את העבודות. אלה שנותרו בתמונה טענו שהבניין מתוחזק היטב, שהדרישות אינן מפורטות דיין, ושחלקן, כמו העתקת מזגנים או הטמעת כבלים בקירות, חורגות מהגדרת שיפוץ ומהוות בפועל בינוי חדש יקר ולא מידתי, בעלות של יותר ממיליון שקל. הם גם טענו לאכיפה בררנית. לטענתם, בניינים אחרים ברחוב לא נדרשו לפעול באופן דומה.

מהנדס מטעם העירייה, משה ממון, תיאר בעדותו את מה שהמזגנים המפוזרים עושים לחזית: לדבריו, הם הופכים אותה ל"קרקס לא מתוכנן". גם אחד הנתבעים, נועם כהן, נשאל בחקירה נגדית האם כך נראה הבניין בפועל, בהתייחס לתמונות שהציגו שעוני מים וצנרת חשופה, והוא השיב כי "ככה נראה הבניין. חד משמעית כן".

"טענות אלה בסמכות ועדת ההשגות"

לפני שנכנס לגופו של עניין, קבע השופט צחי אלמוג נקודה שקבעה את גורל התביעה: הדיירים מעולם לא הגישו השגה רשמית על דרישת השיפוץ לוועדת ההשגות העירונית, כפי שחוק העזר מאפשר בתוך 60 יום. השופט ציטט מפסק דין קודם וקבע כי "טענות הנוגעות לשאלה האם הבית טעון שיפוץ או לדרישות המפורטות בהודעת השיפוץ, הן טענות המצויות בסמכותה של ועדת ההשגות, ולא ניתן להעלות טענות בעניינים אלה בעקיפין במסגרת הגנה מפני תביעת העירייה". כלומר מי שלא מתלונן בזמן על הדרישה המקצועית, לא יכול לבוא בטענות מקצועיות בבית המשפט אחרי שהדרישה נהפכה לסופית.

לגבי הטענה שלפיה העירייה פעלה בלי סמכות ובניגוד לחוק הארצי לשיפוץ בתים מ-1980, השופט דחה זאת. הוא הבהיר שהחוק הארצי חל רק אם שר הבינוי והשיכון הכריז רשמית על אזור שיפוץ, וזה לא קרה כאן. בהיעדר הכרזה שכזו, לעירייה יש סמכות מלאה לפעול מכוח חוק העזר העירוני שלה.

טענה נוספת של הדיירים היתה שחלק מהדרישות, כמו חלונות דירות פרטיות וויטרינות מסחריות, נוגעות לרכוש פרטי ולא לרכוש משותף, ולכן העירייה לא מוסמכת לדרוש שם דבר. גם כאן השופט לא התרשם וקבע כי "פתחים הנראים מן הרחוב ופונים אל החוץ... מהווים חלק בלתי נפרד מחזיתות הבניין", כך שאין ספק לגבי השאלה אם מדובר ברכוש משותף או פרטי - מה שקובע הוא מה שנראה מהרחוב.

השופט גם דחה את טענת האכיפה הבררנית, וקבע שהדיירים לא הציגו ראיות ממשיות לכך שהעירייה מפלה אותם לעומת בניינים דומים. לבסוף חייב השופט את הנתבעים 10, 16, 17 ו-18 - שלא הגיעו להסכמות העירייה - לשלם לה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15 אלף שקל, בנוסף לחובת השיפוץ עצמה.