דרשו פיצוי על הפקעת חלק מדירתם - זו הסיבה שהשופט דחה התביעה
השופט אבישי רובס, סגן נשיאת בית משפט השלום בחיפה, דחה באחרונה תביעה שהגישו רוכשים של דירה נגד עורך הדין שייצג אותם בעסקה ונגד שמאי. לטענת התובעים, הנתבעים התרשלו בתפקידם כשלא גילו להם שיש תוכנית שאמורה להפקיע חלק מהדירה שהם רוצים לרכוש, באופן שלדבריהם מקטין את שטחה באופן משמעותי. השופט קבע כי לא מדובר בהפקעה אלא בזיקת הנאה, שאמורה לאפשר מעבר במקרה של פינוי בינוי, וכי המימוש של זיקת ההנאה כפוף להסכמה של הדיירים.
התובעים רכשו את הדירה בינואר 2020 תמורת 1.115 מיליון שקל. מדובר בדירה דו מפלסית, בבניין שיש לו שני אגפים, קדמי ועורפי. הם דרשו לחייב את הנתבעים, עורך הדין שלהם בעסקה ושמאי שכתב עבורם חוות דעת לפני העסקה, לפצות אותם בסכום של 1,128,660 שקל.
בכתב התביעה ציינו התובעים כי לאחר שחתמו על ההסכם ושילמו את מלוא התמורה תמורת הדירה, גילו שחלק גדול ממנה והחצר שצמודה לה, הופקעו על ידי העירייה. האחרונה עשתה זאת לצורך הקמת "דרך וחניות ציבוריות", באופן שמבטל כמעט לחלוטין את הערך של הדירה.
הם גם טענו כי הנתבעים התרשלו בעסקת רכישת הדירה. לטענתם, עורך הדין לא יידע אותם שיש הפקעה של הדירה, ואילו השמאי כשל בהערכת שווי הדירה לצורכי המשכנתא, בכך שלא ציין בחוות הדעת שגיבש את טיב ההפקעות, וטעה ביחס למיקום שלהן ולשווי הפגיעה שלהן בערך של דירה.
- הקרקע הופקעה, הערך ירד - והפיצוי? הדד-ליין בעיצומה של מלחמה, נותר בעינו
- המטרו בגוש דן: הפקעות בתל אביב, פיצויים של עד מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עורך הדין טען בתגובה כי הייצוג של התובעים לא כלל ולא היה אמור לכלול היבטים מתחום התכנון והבנייה, שאינם בתחום עיסוקו המקצועי, וכי המליץ להם להיעזר לצורך כך באיש מקצוע. הוא גם הוסיף והסביר שממילא לא נגרם לתובעים נזק, שכן ההפקעות המתוכננות לא משפיעות על ערך הדירה. לדבריו, מטרת ההפקעות היא ליצור דרך גישה אחורית לרחוב שבו נמצאת הדירה, והן ייכנסו לתוקף רק במצב בו ייהרס הבניין לשם בנייה מחדש, במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית, ולשם כך נדרשת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבניין.
כמו כן, השמאי טען כי השומה שלו נערכה כדין. לדבריו, הוא ציין את ההפקעות שנרשמו בנסח רישום המקרקעין, אך סבר כי הן לא משפיעות על הערך של הדירה.
השופט רובס מינה שמאי כמומחה מטעם בית המשפט. השמאי המומחה אישר כי בהתאם לתוכנית שחלה על הנכס, הופקעה זכות השימוש בחלק מעורף החלקה. הוא הדגיש כי לפי התוכנית, לעירייה תהיה סמכות להפקיע את זכות השימוש בשטחי החלקה הרלוונטים ולרשום אותם כזיקת הנאה לטובת הציבור.
עם זאת, הוא הבהיר כי הקניית זיקת הנאה לטובת הציבור תתאפשר רק לאחר חתימה על הסכם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית בין העירייה לבעלי הקרקע, ורק לאחר פינוי המבנה על ידי דייריו - ותוך מתן פיצוי. לכן, ולאור כל הנסיבות הנ"ל אין פגיעה כלשהי בנכס האמור.
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- מאסר למנהל עבודה שהורשע בגרימת מוות ברשלנות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
השופט קיבל את עמדתו של המומחה שמונה מטעם בית המשפט. הוא קבע כי התוכנית שחלה על הדירה הפקיעה זיקת הנאה בחלקה של התובעים. עם זאת, לדבריו, ההפקעה הזו כפופה להוראות נוספות בתוכנית, שלפיהן אם בשטח המיועד לזיקת הנאה יש מבנה, תותר כניסה רק לאחר הפינוי שלו על ידי דייריו. בנוסף, מדובר בתוכנית משביחה שתיתן לדיירים בבניין זכויות בנייה, כדי לעודד אותם לחתום על הסכם לביצוע התחדשות עירונית.
הוא הוסיף בפסק הדין שפרסם גם כי פינוי המבנה מהדיירים ייעשה בעתיד רק באמצעות הסכם שייחתם עמם. הסכם שכזה יכלול, כאמור, בוודאות פיצוי הולם על ההפקעה. לכן, לדעת השופט רובס, לא היתה כל פגיעה בזכויות של התובעים והן גם לא ייפגעו בעתיד.
לסיכום, קבע השופט כי מכיוון שלא נגרם לתובעים שום נזק, אין סיבה לקבוע שהיתה רשלנות כלשהי במקרה הנ"ל - ולכן התובעים לא זכאים לפיצוי כלשהו. התובעים חויבו בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 50 אלף שקל.
פקודת הקרקעות מסמיכה את שר האוצר לרכוש בעלות או כל זכות אחרת במקרקעין, בכפוף להתייעצות עם הוועדה המייעצת להפקעות, ואם הוא סבור כי הדבר דרוש לצורך ציבורי. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אחראית לביצוע הפעולות, לפי פקודת הקרקעות, כזרוע המבצעת של שר האוצר בתחום זה.
מפקח על רישום מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
פסק הדין דן במקרה שבו שמונה מתוך תשעת בעלי הדירות בבניין בהרצליה חתמו על הסכם להריסה ובנייה מחדש, בעוד שדיירים באחת הדירות סירבו בטענה שהתמורה מקפחת ואינה משקפת את ערך דירתם. אף שגם לדבריהם דירתם תושבח בכ-400 אלף שקל, הם התעקשו כי מגיעה להם תמורה גבוהה
בהרבה. המפקח דחה את התנגדותם וקבע כי האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים גובר על הרצון למקסום רווח אישי
בשכונה שקטה בהרצליה, ברחוב אחד העם, ניצב בניין ותיק שבו תשע דירות. כמו בניינים רבים אחרים שנבנו בשנות החמישים והשישים, גם הוא תוכנן ללא תקן עמידות לרעידות אדמה וללא מיגון בסיסי מפני איומים ביטחוניים. כששמונה מבעלי הדירות בבניין התאגדו וחתמו על הסכם עם אלמוג להריסה ולבנייה מחדש של המבנה במסגרת תמ״א 38/2, הם סברו כי הצליחו להבטיח לעצמם חיזוק ראוי והזדמנות לחדש את סביבת מגוריהם. אלא שנותר גורם אחד שסירב לשתף פעולה - בעלי דירה יחידה בקומה השלישית, שלהם מוצמד גם גג רחב ידיים.
אותם בעלי דירה, יאיר אבן זוהר וורד גורן, טענו כי דירת התמורה שהוצעה להם מקפחת ואינה משקפת את הזכויות המיוחדות שברשותם. לדבריהם, שטח הדירה שנלקח בחשבון בחישוב התמורות היה על פי היתר בנייה ישן, 99.4 מ"ר, בעוד שבפועל דירתם משתרעת על יותר מ-106 מ"ר. לכך נוספו טענות לגבי שוויו של הגג הצמוד בשטח כמעט 98 מ"ר וזכויות בנייה נוספות שלא נוצלו, לטענתם בהיקף של 23 מ"ר. "מדובר בפגיעה קשה ומהותית בקנייננו ובהפרת עקרון השוויון", הם טענו, ואף העריכו את הנזק הכלכלי שנגרם להם בכ-1.2 מיליון שקל.
מנגד, יתר בעלי הדירות טענו כי מדובר בפרויקט הכרחי, שמטרתו חיזוק הבית המשותף ולא העשרת מי מבעליו. הם הזכירו כי שמונה מתוך תשעת הדיירים חתמו על ההסכם, וכי גם הדירה הדומה לזו של הנתבעים - דירת גג אחרת בבניין - קיבלה את אותן תמורות בדיוק ובעליה הסכימו להן. "עצם העובדה שדירת הנתבעים צפויה להיות מושבחת בלפחות 400 אלף שקל, לפי חוות דעת שמאית מטעמם, מוכיחה שהתנגדותם אינה נובעת מפגיעה אמיתית בקניינם אלא מציפייה להגדלת הרווח", טענו השכנים.
מבחן של שוויון מהותי-כמותי
המפקח על רישום המקרקעין, ארז שטיינברג, בחן את מכלול הטענות. הוא ציין כי לפי ההסכם יקבלו הנתבעים דירה חדשה בקומה השישית בשטח של 120.43 מ"ר, הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ומעלית - תוספות משמעותיות ביחס לדירתם הישנה. "אין חולק כי ערכה של דירת הנתבעים יעלה כתוצאה מהפרויקט", הוא כתב בהחלטתו, ואף הדגיש כי שמאי מטעם הנתבעים עצמו העריך את דירת התמורה ב-4.215 מיליון שקל, לעומת 3.82 מיליון שקל - השווי של הדירה המקורית. שטיינברג התעכב על עקרון השוויון בתמורות - סוגיה שמלווה פרויקטים רבים של תמ״א. הוא הזכיר כי בפסיקה נקבע שהמבחן הוא "שוויון מהותי־כמותי", כלומר האם כל בעלי הדירות מקבלים תוספת שטח דומה מבחינת היקפה, ולא בהכרח שווי כלכלי זהה. לדבריו, "דירת התמורה לנתבעים צולחת את המבחן המהותי־כמותי, שהותווה בפסיקה", שכן היא קיבלה את אותן תוספות כמו הדירה הדומה לה בבניין.
- סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
- היזמית טענה שעיכוב במסירת חניון הוא "כוח עליון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוגע לטענת חוסר הכדאיות הכלכלית בשל "רווח יזמי מופרז", קבע המפקח כי אין לקבלה. בעוד שהמומחה מטעם הנתבעים טען לרווחיות של 62%, המומחה שמונה מטעם התובעים קבע כי מדובר בכ-16% בלבד - שיעור גבולי לפרויקט מהסוג הזה. שטיינברג קיבל את עמדת התובעים והבהיר כי, "בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו". הוא הדגיש כי הנתבעים לא הציגו חלופה קונקרטית אחרת ולא הראו יזם מוכן לבצע את הפרויקט בתנאים טובים יותר.
סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
בית משפט השלום בתל אביב קבע כי סירובו של דייר בבניין בתל אביב לחתום על מסמכי הליווי לצורך פרויקט הריסה ובנייה, אחרי שכבר התחייב לעשות זאת, היווה הפרה של התחייבות חוזית, וחייב אותו בפיצוי יומי של 3,000 שקל עבור כל יום של עיכוב - שהגיע לסכום כולל של 261 אלף שקל. השופטת הדגישה כי חתימתו על ההסכם מחייבת אותו, גם אם לטענתו הוא לא הבין על מה הוא חותם
בבניין ישן ברחוב ויצמן בתל אביב החלו לפני כמה שנים בעלי הדירות לקדם פרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/2, שבמסגרתו נהרס הבניין ובמקומו יוקם בניין חדש ומודרני. את היוזמה הובילה יצחק עפר חברה לבנין ופתוח, ששימשה יזמית וקבלנית של הפרויקט. אלא שלא כל הדיירים הצטרפו בקלות. אחד מהם, אמיר קנגון, סירב במשך תקופה ארוכה לחתום על הסכם התמ"א, מה שגרר הליכים משפטיים בפני המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב.
לאחר מאבק ממושך הגיעו הצדדים להסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין אצל המפקחת, שבמסגרתו התחייבו קנגון ורעייתו לחתום על הסכם התמ"א ועל כל נספחיו, לרבות מסמכי הליווי הבנקאי, בתמורה לתשלום בסכום של 200 אלף שקל שישולם להם באמצעות היזם וכן החזר הוצאות משפטיות. נקבע גם כי איחור בפינוי הדירה או באי חתימה על המסמכים יגרור קנס יומי בסכום של 3,000 שקל. בהמשך אף תוקנו ההסכמות ונקבע כי חתימתם תינתן בתוך שבעה ימים ממועד שבו יקבלו הודעה כי המסמכים מוכנים.
אף שהכספים שולמו במלואם והנתבע אף חתם על הסכם התמ"א, הוא סירב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי. דיירי הבניין פנו שוב למפקחת בבקשה לפי פקודת בזיון בית משפט, ובדיון נוסף התחייב קנגון בפעם השלישית לחתום. כשגם הההתחייבות זו לא קוימה, התירה המפקחת לעורך הדין של הדיירים לחתום בשמו, ולאחר ניסיונות שכנוע רבים נחתמו המסמכים על ידי באת כוח התובעת במקומו.
היזמית תבעה 1.28 מיליון שקל
חברת היזמות הגישה לבית משפט השלום תביעה כספית נגד הדייר, על סכום כולל של 1.28 מיליון שקל, שכללה הן דרישה לפיצוי מוסכם בסכום של מיליון שקל בעקבות הפרת הסכם התמ"א, והן תביעה לפיצוי יומי של 3,000 שקל החל ממועד אישור המסמכים ועד ליום בו נחתמו בפועל. החברה טענה כי בהתאם להסכם התמ"א וההסכמות שקיבלו תוקף של פסקי דין, חלה על הנתבע חובה ברורה לחתום על מסמכי הליווי, וההפרה הזו גרמה לעיכוב משמעותי בפרויקט.
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- חברה בפירוק טענה לאפליה - המפקח הכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, טען קנגון כי הוא כלל לא מחויב לשלם דבר, וכי אפילו חתימתו על הסכם התמ"א נעשתה בלית ברירה ותחת הנחיית עורך דינו דאז, מבלי שהבין על מה הוא חותם. לדבריו, היזם לא מילא את כל התחייבויותיו כלפיו, ובפרט לא שילם לו את מלוא ההוצאות המשפטיות כפי שנפסקו. הנתבע אף טען כי היתר הבנייה התקבל במרמה וכי עורך דינו "מכר אותו" ועשה יד אחת עם היזם.
