ערבות בנקאית לשכירות: תקרה של 3 חודשי שכר דירה

ערבות בנקאית היא אחת הבטוחות הנפוצות בהסכמי שכירות, ומטרתה להגן על המשכיר מפני נזק, חוב שכר דירה או חשבונות שלא שולמו. תיקון לחוק השכירות והשאילה, המכונה חוק שכירות הוגנת, הסדיר את גובה הבטוחות שמשכיר רשאי לדרוש ואת התנאים למימושן.

החוק מגביל את גובה הבטוחה שכרוכה בעלות כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או פיקדון. הסכום אינו יכול לעלות על הנמוך מבין שניים: דמי שכירות של שלושה חודשים, או דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות. בחוזה קצר במיוחד ייתכן שהתקרה תהיה נמוכה משלושה חודשי שכירות.

המשכיר אינו רשאי לממש את הערבות בכל עת שיחפוץ. החוק קובע רשימה סגורה של מקרים שבהם מותר לחלט את הבטוחה: אי-תשלום דמי שכירות במועד, אי-תיקון נזק שנגרם לדירה, אי-תשלום חשבונות שוטפים שחלים על השוכר, ואי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות.

לפני מימוש הערבות, על המשכיר להודיע לשוכר מראש על כוונתו לחלט אותה ולתת לו זמן סביר לתקן את המעוות. אם השוכר משלם את החוב או מתקן את הנזק בתוך הזמן שנקבע, נשמטת העילה לחילוט, והמשכיר אינו רשאי לממש את הערבות.

בתום תקופת השכירות מחויב המשכיר להשיב לשוכר את הערבות, או את יתרתה אם חולטה בחלקה, בתוספת כל רווח שנצבר עליה, כמו ריבית. ההשבה נעשית בתוך 60 יום ממועד שבו השוכר החזיר את הדירה או ממועד סילוק חובותיו, לפי המאוחר מביניהם.

לצד הערבות הבנקאית קיימות בטוחות אחרות, כמו ערבות אישית של ערב או שטר חוב, שאינן כרוכות בעלות כספית ישירה לשוכר. בטוחות מסוג זה אינן כפופות לאותה תקרה, ולכן משכיר ושוכר צריכים לשים לב לסוג הבטוחה שנקבע בחוזה ולהשלכותיה.

הסדרת גובה הבטוחות ותנאי מימושן בחוק נועדה לאזן בין האינטרסים של שני הצדדים. מצד אחד, המשכיר זקוק לביטחון שאם השוכר יגרום נזק או יימנע מתשלום, יהיה מקור לגבות ממנו את הכסף. מצד שני, דרישת בטוחות מופרזת פגעה בעבר בשוכרים רבים, שנאלצו להקפיא סכומים גדולים או לשלם עמלות ערבות גבוהות. התקרה שקבע החוק, לצד רשימת העילות הסגורה למימוש והחובה להשיב את הערבות במועד, יוצרת מסגרת ברורה שמפחיתה מחלוקות ומגנה על השוכר מפני חילוט שרירותי של כספו.

מהי ערבות בנקאית בשכירות?

בטוחה שמפקיד השוכר בבנק לטובת המשכיר, שמאפשרת לו לגבות סכום מוגדר במקרה של חוב או נזק.

מה גובה הערבות שמותר לדרוש?

הנמוך מבין דמי שכירות של שלושה חודשים או דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות.

• "רצו למכור" את הדירה - ואז השכירו ביוקר לאחרים
• הרצליה: שילמו שכירות עבור חודש אחד, והתנחלו בדירת היוקרה למעלה מחצי שנה

האם התקרה חלה על כל סוגי הבטוחות?

היא חלה על בטוחות שכרוכות בעלות כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או פיקדון, ולא על ערבות אישית או שטר חוב.

מתי מותר למשכיר לממש את הערבות?

באי-תשלום שכר דירה, באי-תיקון נזק, באי-תשלום חשבונות שוטפים של השוכר, ובאי-פינוי הדירה בתום התקופה.

האם המשכיר יכול לחלט את הערבות מיד?

לא, עליו להודיע לשוכר מראש ולתת לו זמן סביר לתקן את המעוות לפני המימוש.

מה קורה אם השוכר מתקן את הנזק בזמן?

נשמטת העילה לחילוט, והמשכיר אינו רשאי לממש את הערבות בגין אותו נזק.

תוך כמה זמן מוחזרת הערבות?

בתוך 60 יום ממועד החזרת הדירה או ממועד סילוק חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם.

• השמאי שמזהיר: ״לא הייתי משקיע כיום בדירה של 4 או 5 מיליון שקל״
• ביג מוותרת על 46 אלף מ"ר של משרדים בגלילות - ותקים דיור מוגן במקום

האם הערבות מוחזרת בתוספת ריבית?

כן, המשכיר משיב את הערבות או את יתרתה בתוספת כל רווח שנצבר עליה, כמו ריבית.

מה קורה אם הערבות חולטה בחלקה?

המשכיר משיב לשוכר את היתרה שנותרה לאחר החילוט, בתוספת הרווח שנצבר עליה.

האם אפשר לדרוש גם ערבות בנקאית וגם פיקדון?

סך הבטוחות שכרוכות בעלות כספית לשוכר כפוף לתקרה הכוללת שקבע החוק, ואינו יכול לחרוג ממנה.

מהי ערבות אישית של ערב?

התחייבות של אדם שלישי לשאת בחובות השוכר, בלי שהשוכר עצמו נושא בעלות כספית ישירה על הבטוחה.

מהו שטר חוב?

מסמך התחייבות לתשלום סכום מוגדר, שהמשכיר יכול לממש בהליך משפטי אם השוכר מפר את החוזה.

מה ההבדל בין ערבות בנקאית לפיקדון במזומן?

ערבות בנקאית מונפקת דרך הבנק וכרוכה בעמלה, ופיקדון הוא סכום מזומן שמפקיד השוכר בידי המשכיר או בנאמנות.

מה עושה שוכר שהערבות מומשה שלא כדין?

הוא יכול לפנות לבית המשפט ולדרוש את השבת הסכום שחולט שלא בהתאם לעילות ולתנאים שבחוק.

האם חוק שכירות הוגנת חל על כל דירה?

החוק חל על שכירות למגורים, בכפוף לחריגים ולתנאים שהוגדרו בו, כמו סוג הנכס ותקופת השכירות.

האם כדאי לפרט בחוזה את תנאי מימוש הערבות?

כן, פירוט העילות, אופן ההודעה ומועד ההשבה בחוזה מצמצם מחלוקות בין הצדדים בתום השכירות.