דירות בשכירות בהנחה לעשירונים העליונים - למה לספק הטבות לכאלו שיש להם?
מתנגדים לתוכנית דרום פי גלילות טוענים כי דיור בהישג יד שמתוכנן בה יגיע בעיקר למשקי בית מהעשירונים הגבוהים
תוכנית דרום פי גלילות - הידועה גם כתמ"ל 3007 - עומדת כעת בשלב קריטי של הגשת התנגדויות. הותמ"ל אישרה אותה להפקדה בספטמבר 2025 והיא הופקדה בפועל בינואר 2026. המועד האחרון להגשת התנגדויות חל בימים הקרובים. מדובר באחת מתוכניות הבנייה הגדולות ביותר באזור המרכז בשנים האחרונות והיא אמורה להקים רובע עירוני חדש על שטח של כ-1,715 דונם בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח ורמת אביב ג' בדרום.
התוכנית כוללת כ-19,320 יחידות דיור - מהן כ-18,420 דירות רגילות וכ-900 יחידות דיור מיוחד. לצדן מתוכננים יותר מ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. הבנייה תתבצע במבנים בגובה 7 עד 40 קומות, כך שחלק מהשכונה יהיה בנייה מרקמית נמוכה יחסית וחלק במגדלים. לפי הערכות, הרובע החדש יאכלס כ-48 אלף תושבים וייצר עשרות אלפי מקומות עבודה.
לפי חוק הותמ"ל, על קרקע בבעלות המדינה חייב חלק מהדיור להיות להשכרה ארוכת טווח. בתוכנית זו מדובר בכ-30% מהדירות על קרקע ציבורית, שמסתכמות בכ-4,100-4,200 יחידות. מתוכן חצי יושכרו במחיר שוק חופשי למשך 15 שנה והחצי השני בהנחה של 20% ממחיר השוק לאותה תקופה.
חוקרים ממרכז הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב הגישו התנגדות מפורטת שבה הם מראים כי גם אחרי ההנחה שכר הדירה לדירה ממוצעת יגיע ל-23%-71% מההכנסה ברוטו של משקי בית בעשירונים 3 עד 8. רק משקי בית מהעשירון השביעי ומעלה יוכלו לשלם את זה מבלי שההוצאה תעלה על 30% מההכנסה - הסף המקובל לדיור בר השגה. ושוב עולה השאלה - למה לספק הטבות לדיור למי ששי לו? זה מזכיר שנתנו דירות מחיר למשתכן לצעירים תושבי הרצליה, קרית קרינצי ורמת גן. מלכתחילה יש להם יותר נגישות לדירות וככה רק מגדילים פערים. הם זכו להנחה של מעל 500-600 אלף שקל שגדלה עם עליית השווי לרווח של כ-2 מיליון שקל.
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- שכר הדירה בדרך למעלה - הנה הסיבה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי החוקרים במרכז הגר, משפחה עם הכנסה חודשית ממוצעת של 15-20 אלף שקל ברוטו תשלם 4-6 אלף שקל שכירות לדירה ממוצעת - גם אחרי 20% הנחה. זה משאיר מעט מאוד לכיסוי הוצאות אחרות כמו מזון, חינוך ותחבורה.
המתנגדים מוסיפים כי המדינה תוותר על כ-2.9 מיליארד שקל בהכנסות מקרקע בגלל ירידת הערך שנוצרת מייעוד חלק מהשטח לדיור מוזל. הסבסוד הזה, לטענתם, מגיע בעיקר למשקי בית מבוססים יחסית ולא לאלה שמתקשים באמת.
דוגמה דומה כבר קרתה במתחם מגדלי לאונרדו דה וינצ'י בתל אביב. שם הוקצו 40 דירות להשכרה בהנחה של 40% - כפולה מזו שמתוכננת כאן - אך מחירי השוק הגבוהים הפכו גם אותן ללא נגישות למעמד הביניים. בסוף הוחלט למכור את הדירות במחיר מלא והכסף הופנה לדיור ציבורי אחר.
- שלמה קרמר רכש דופלקס בנווה צדק ב-100 מיליון שקל - המחיר למ"ר נמוך מהשיאים
- לא רק באוגוסט: למה תזמון חוזה השכירות הוא ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר - גם לשוכר וגם למשקיע
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הסכם ענק: צה"ל יפנה 11 בסיסים במרכז ויאפשר בניית כ-19,000...
התוכנית משתרעת על אחת העתודות האחרונות של קרקע גדולה בלב גוש דן, מה שהופך אותה למשמעותית במיוחד לשוק הדיור כולו.
להרחבה: עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות
להרחבה: מגדלי מגורים במקום בסיסים צבאיים - איך זה ישפיע על מחירי הדירות? לא מה שחשבתם
להרחבה: תל-אביב 2035: 150 מגדלים חדשים, 600 אלף תושבים ומהפכת תחבורה - מה חדש בתוכנית המתאר?
מה ההבדל בין דיור בהישג יד לדיור ציבורי?
דיור בהישג יד כאן פירושו דירות להשכרה בשוק פרטי עם הנחה זמנית של 20% למשך 15 שנים בלבד. אחרי זה הן יכולות לעבור לשוק חופשי. זה שונה מדיור ציבורי קבוע שבו המדינה בעלת הדירות ומחזיקה בהן לאורך זמן ארוך יותר.
למה רק עשירון 7 ומעלה יכול להרשות לעצמו את הדירות?
חישובים מראים ששכר דירה ממוצע - גם בהנחה - ייקח 23%-71% מההכנסה של משקי בית בעשירונים נמוכים יותר. רק מהעשירון השביעי ההוצאה יורדת מתחת ל-30% מההכנסה, מה שהופך את הדירות לברות השגה בפועל.
כמה כסף המדינה תפסיד מהתוכנית?
לפי הערכת שמאים בהתנגדות, ירידת ערך הקרקע הציבורית בגלל ייעוד להשכרה מוזלת תגרום לאובדן של כ-2.9 מיליארד שקל בהכנסות פוטנציאליות.
האם יש דוגמאות שבהן מודל דומה לא עבד?
כן, במתחם כנרית בתל אביב 40 דירות עם הנחה של 40% נותרו יקרות מדי למעמד הביניים. בסוף הן נמכרו במחיר שוק מלא והרווחים הופנו לדיור ציבורי אחר.
מתי צפויה הבנייה להתחיל?
אחרי אישור סופי, איחוד וחלוקה של הקרקעות ייקח 12-18 חודשים. מכרזים ראשונים צפויים ב-2027-2028, בנייה בפועל מ-2029 והדיירים הראשונים ייכנסו סביב 2032-2033.
מה תהיה ההשפעה על שוק הדיור בגוש דן?
התוספת של כ-19 אלף דירות באזור ביקוש גבוה תגדיל את ההיצע באופן משמעותי, אך אם הדירות יישארו יקרות יחסית זה עלול להשפיע פחות על מחירים בשאר האזורים.
