תל-אביב 2035: 150 מגדלים חדשים, 600 אלף תושבים ומהפכת תחבורה - מה חדש בתוכנית המתאר?
תוכנית מתאר חדשה מפרטת איך תראה תל אביב בעתיד - כמה דירות חדשות יתווספו, איך תראה התחבורה בעיר, מה יתפתח באזור גלילות ועוד - ככה תראה העיר בלי הפסקה
תל אביב תל אביב תשתנה מאוד בשנים הבאות. תוכנית המתאר הכוללנית המעודכנת של תל-אביב-יפו, הידועה כתא/5500, הופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל-אביב בפברואר 2026. מאז, נפתח תהליך של 90 ימי התנגדויות ציבוריות, שצפוי להסתיים במאי 2026. זו עדכון משמעותי לתוכנית תא/5000 הקודמת, והיא קובעת כיווני פיתוח עד 2035, עם מבט קדימה ל-2050 ול-2075.
התוכנית מתמודדת עם גידול אוכלוסייה, צורך בהרחבת שטחי בנייה, שיפור תחבורה ציבורית והתאמה לשינויי אקלים. במהלך תקופת ההתנגדויות, צפויות להירשם מאות התנגדויות, בעיקר מארגונים סביבתיים ותושבים באזורים דרומיים ומזרחיים, שחוששים מצפיפות יתר. התוכנית עדיין בדיונים בוועדה המחוזית, עם צפי לאישור סופי במהלך 2027, לאחר התאמות למטרו ולתקני חניה.
היכן יקומו גורדי שחקים חדשים?
הגידול באוכלוסיית תל-אביב נמשך בקצב של כ-1.5% בשנה, והתוכנית צופה מעבר מכ-500 אלף תושבים כיום לכ-600 אלף עד 2035. כדי להתמודד עם זה, היא מאפשרת תוספת של כ-52,500 יחידות דיור, שמגדילה את סך הדירות בעיר לכ-270 אלף. זאת בהשוואה לתוכנית הקודמת, שהוסיפה רק כ-30 אלף יחידות. התוכנית כוללת יותר מ-17 מיליון מ"ר שטחי בנייה חדשים, מתוכם כ-11.3 מיליון מ"ר למגורים וכ-6.1 מיליון מ"ר לתעסוקה. דוגמה לכך היא הרחבת אזורי תעסוקה במזרח העיר, כמו רמת החייל, שבה נבנו בשנתיים האחרונות כ-500 אלף מ"ר משרדים חדשים, מה שמשך חברות הייטק כמו גוגל ואמזון.
בנוסף, התוכנית משלבת שטחים ציבוריים, כמו פארקים עירוניים חדשים בדרום, ושיפורים בתשתיות נגד שיטפונות, בהשקעה צפויה של מיליארדי שקלים. ב-2025, נרשמה עלייה של 15% בביקוש לדירות חדשות בעיר, בעיקר בגלל מבצעי יזמים, והמלאי הלא מכור ירד מתחת ל-10 אלף יחידות לראשונה מזה חודשים.
- לא רק זכויות בנייה: הופחת היטל ההשבחה בתחנה הישנה
- כ-88 אלף למ"ר בת"א: מיני־פנטהאוז נמכר ב-8 מיליון ש'
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התוכנית משנה את כללי גובה הבנייה, ומאפשרת מגדלים גבוהים יותר באזורים מרכזיים. בצומת גלילות, למשל, תותר בנייה עד 65 קומות, לעומת 40 כיום, מה שיאפשר כ-2,000 יחידות דיור ומשרדים. במתחם התחנה המרכזית החדשה והישנה, עד 40 קומות, כולל עירוב שימושים של מסחר ומגורים. לאורך דרך נמיר, בנייה נקודתית עד 25 קומות, ובארלוזורוב ברמת החייל עד 50 קומות. בנווה שרת מזרח, עד 40 קומות, בסביבת רחובות אילת-אליפלט-סלמה עד 30 קומות, ובדרום העיר לאורך דרך איילון עד 15-25 קומות. דוגמה עדכנית היא פרויקט ביגאל אלון, שבו אושרה ב-2025 בנייה של 40 קומות, אך נתקל בהתנגדויות בגלל חוסר התאמה למטרו. התוכנית צופה כ-150 מגדלים חדשים עד 2035, כולל כמה בני 80 קומות באזורים כמו נתיבי איילון, מה שישנה את קו הרקיע ויוסיף כ-6 מיליון מ"ר תעסוקה.
תחבורה ציבורית בראש סדר העדיפויות
תא/5500 מתואמת עם תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למטרו, ומקדמת תכנון סביב תחנות רכבת קלה ומטרו. המערכת כוללת שלושה קווי מטרו ו-109 תחנות, שצפויים להפחית את התלות ברכב פרטי ב-30% עד 2035. ליד תחנות, תקני חניה מופחתים: 0.3 מקומות לדירה קרוב לתחנה, ועד 0.6 בטבעת השנייה. ב-2025, נרשמה התנגשות בין תוכנית העירונית לתמ"א 70, מה שהוביל להגבלת היתרי בנייה במגדלים עד התאמה מלאה. דוגמה היא אזור רמת אביב, שבו מקדם הבנייה הוגבל ל-3 בתמ"א 70, אך תא/5500 מאפשר 5. עד ינואר 2026, הושקעו כ-10 מיליארד שקל בקווים ראשונים, עם צפי להפעלה חלקית ב-2028.
התוכנית מגבילה פיתוח אינטנסיבי באזורים רגישים כמו שפירא, התקווה ויד אליהו, ומקדמת עירוב שימושים במרכזים, כולל 15% דיור בר השגה בכל פרויקט. זה כולל דירות קטנות לסטודנטים ומשפחות צעירות, ודיור מוגן לקשישים. ב-2025, אושרו כ-3,700 היתרי בנייה להתחדשות עירונית בעיר, ירידה של 20% משנה קודמת, בעיקר בגלל עיכובים בתכנון. דוגמה היא פרויקט כיכר אתרים, שבו אושרה בנייה של 19 קומות, אך נתקל בעררים מצד חברי מועצה על צמצום שטחי ציבור.
- רף ה-3 מיליון דירות נחצה - מפת הדיור עדיין לא שוויונית
- כמה מרוויחים היזמים בהתחדשות עירונית ולמה השמאי הממשלתי מגדיר רווחיות מינימלית?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר:...
שילוב בין ישן לחדש: התוכנית מול תוכניות רובעים ותמ"א 70
תא/5500 משתלבת עם תוכניות רובעים מאושרות, שגוברות עליה, ועם תמ"א 70 שקובעת סטנדרטים ארציים. זה מבטיח עקביות, אך יצר חוסר ודאות ב-2025, כשהוועדה המקומית הגבילה היתרים עד התאמה. ב-2026, צפויה התקדמות בתוכניות כמו תא/5555, שמחליפה תמ"א 38 ומאפשרת כ-20,500 דירות חדשות.
העבודה על תא/5500 החלה ב-2021, עם שיתוף ציבור במפגשים, תערוכות והתייחסויות. מהנדס העיר הגיש עשרות התנגדויות להגדלת זכויות באזורים נוספים וניהול עדין יותר סביב תחנות מטרו. ב-2025, נרשמו 179 תוכניות התחדשות עירונית מאושרות ברחבי הארץ, עלייה של 26% לעומת השנה הקודמת.
לאחר הפקדה בפברואר 2026, תקופת ההתנגדויות תסתיים במאי 2026, והתוכנית צפויה לאישור סופי במהלך 2027, לאחר שינויים אפשריים בהתאם להתנגדויות ותיאום מלא עם תוכניות המטרו.
הרחבת זכויות מגדילה ערך נכסים סביב תחנות, ומביאה משקיעים. ב-2025, נמכרו 699 דירות חדשות בחודשים ספטמבר-נובמבר, עלייה של 40% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך הצפיפות הגוברת עלולה להגביר עומסי תחבורה. התוכנית צופה ירידה של 25% בהתחלות בנייה למגורים ברחבי הארץ, אך בתל-אביב צפוי גידול בשטחי תעסוקה ובפיתוח מגורים.
בשורה או אתגר? שאלות ותשובות
מהי תוכנית תא/5500? תוכנית זו מעדכנת את מסגרת הפיתוח של תל-אביב עד 2035, עם תוספת של 52,500 יחידות דיור ו-17 מיליון מ"ר בנייה. היא מתמקדת בגידול אוכלוסייה לכ-600 אלף תושבים, שילוב תחבורה ציבורית ושיפור תשתיות, בהתאמה לתמ"א 70.
אילו שינויים בגובה הבנייה? התוכנית מאפשרת מגדלים עד 65 קומות בצומת גלילות, 40 קומות במתחמי תחנות מרכזיות ו-25 קומות לאורך דרך נמיר. זה יוסיף כ-150 מגדלים חדשים, ישנה את קו הרקיע וייצור עירוב שימושים נרחב.
כיצד משפיעה התוכנית על תחבורה? היא מקדמת תכנון סביב מטרו עם 109 תחנות, חניה מופחתת ל-0.3 מקומות לדירה ליד תחנות. ב-2025, הגבילה היתרי בנייה עד התאמה לתמ"א 70, אך צופה הפחתת תלות ברכב פרטי ב-30% עד 2035.
מה לגבי דיור בר השגה? חובה על 15% דירות בנות השגה בכל פרויקט, עם דגש על דירות קטנות ותמהיל מגוון. זה מתמודד עם ביקוש גבוה, אך התוכנית מגבילה פיתוח אינטנסיבי באזורים רגישים כמו שפירא.
מתי תאושר סופית? לאחר הפקדה בפברואר 2026 ו-90 ימי התנגדויות עד מאי 2026, הדיונים ימשכו בוועדה המחוזית. צפי לאישור סופי במהלך 2027, לאחר עדכונים בהתאם להתנגדויות ציבוריות ותיאום מלא עם תוכניות התחבורה.
