האוצר: שפל של 20 שנה בשוק הדירות, תזרים הקבלנים עבר לשלילי

חודש אפריל יירשם כאחת הנקודות האפלות בשוק הנדל"ן הישראלי בשני העשורים האחרונים. סקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה החודש, ואותה מובילה סגנית הכלכלן הראשי, גלית בן נאים, מציגה תמונה קשה: 5,081 דירות בסך הכל החליפו ידיים - יד שניה וחדשות כולל מסובסדות - ירידה של 19% מאפריל אשתקד ו-31% מחודש מרץ. בשוק החופשי הסתכמו העסקאות ב-4,340 דירות בלבד, ירידה של 20% ו-36% בהתאמה.

השבוע הראשון של אפריל התנהל תחת מבצע "שאגת הארי", כאשר שבעת ימי הלחימה חפפו לתקופת חג הפסח. אך המספרים קשים גם בהתחשב בכך: בהשוואה רב-שנתית של חודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים, רמת העסקאות הנוכחית היא מהנמוכות שנרשמו - נמוכה ממנה רק בחודשי אפריל 2023 ו-2020, שנת פרוץ הקורונה. מכירות הקבלנים בשוק החופשי מצויות קרוב לתחתית הדירוג ההיסטורי, עם רמות נמוכות יותר בארבע שנים בלבד: 2007, 2018, 2020 ו-2023.

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד באפריל על 5.4 מיליארד שקל לפני ניכוי תשומות - ירידה ריאלית של 16% מאפריל אשתקד. לאחר קיזוז התשומות, התזרים בפועל ירד ל-200 מיליון שקל שלילי, ועוד לפני שמחשבים הוצאות מימון. הפער בין התזרים בפועל לתזרים הפוטנציאלי עשוי לנבוע, על פי המשרד, בין היתר מתשלומים שהתקבלו על עסקאות מהשנה שעברה - תופעה שהוחמרה בשל הטבות המימון שהציעו קבלנים רבים בשנתיים האחרונות, שבמסגרתן עיקר התשלום מתבצע במועד מסירת הדירה ולא בחתימת החוזה.

2,107 דירות חדשות נמכרו בכלל השוק באפריל - ירידה של 11% מאפריל 2025 ו-25% ממרץ. בשוק החופשי נמכרו 1,366 דירות בלבד, ירידה של 37% ביחס לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי, באזור באר שבע נרשמה ירידה של 45% ובאזורי המרכז ורחובות ירידות של 30%. אזור תל אביב הציג גידול של 133%, אך מדובר בעיקר במימוש אופציות באחד הפרויקטים הגדולים בעיר, שנחתמו חודשים ספורים קודם לכן.

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" - מועד מסירה צפוי של 24 חודשים ומעלה - ירד ל-59%, נמוך בשתי נקודות אחוז מהחודש הקודם וחמש נקודות מאפריל אשתקד, לעומת שיא של 67% שנרשם במרץ 2025 ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל. 21% בלבד מעסקאות הקבלנים בחמישה אזורים שנבחנו - המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע - כללו הטבת מימון מדווחת בעסקאות שמועד מסירתן שנה ומעלה מהחתימה, ירידה של שתי נקודות ביחס למרץ ו-17 נקודות ביחס לאפריל 2025. אזור המרכז בולט עם 35% ואזור נתניה עומד על 28%. האוצר מזהיר כי "קיימות עדויות לכך שלאחרונה החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות שאינן מסוג 10/90 וכדומה, כמו למשל סבסוד של ריבית המשכנתא" - אולם אלה ייתכן שאינן מדווחות כנדרש לרשות המסים.

2,974 דירות יד שניה נמכרו בכל הארץ באפריל - ירידה של 24% מאפריל 2025 ו-35% מהחודש הקודם. לראשונה מזה תקופה ארוכה, הירידה ביד שניה חדה יותר מזו שנרשמה בדירות החדשות.

86 דירות יד שניה בלבד נרכשו בתל אביב באפריל - ירידה של 60% מאפריל 2025. בחודשים ינואר-אפריל 2026 נרשמה ירידה מצטברת של 35% ברכישות אלה בעיר, לעומת ירידה ארצית ממוצעת של 6% בלבד. אזור מיסוי מקרקעין תל אביב, הכולל גם את בת ים, עמד על 128 דירות - פחות בכ-30 עסקאות מאזור טבריה, האזור שמספר עסקאותיו נמוך מכולם בארץ.

26% מרוכשי היד השניה בתל אביב באפריל 2025 היו מועסקים בענף ההייטק - גבוה מחלקם בסך המועסקים במשק, ובהתאמה לממצאי בנק ישראל שמצאו בדוח 2021 כי כ-18% ממשרות השכירים בתל אביב הן בענף הייטק. באפריל 2026 ירד שיעורם לכמחצית מכך: 11% בלבד - כך עולה מניתוח של אגף הכלכלן הראשי. עובדי ההייטק שרכשו דירה באפריל 2026 מרוויחים בממוצע 900 אלף שקל בשנה, לעומת 540 אלף שקל בקרב מי שרכשו באפריל אשתקד.

• הרצליה מאטה: איפה המחירים ירדו, ועד כמה?
• שוק הדירות בת"א - הייטקיסטים עצרו רכישת דירות; האם כולם מחכים לבחירות?

64% מסך מכירות יד שניה ברמה הארצית כללו דירות עם ממ"ד - הגבוה בשנתיים האחרונות. בתל אביב דווקא חלה ירידה: שיעור העסקאות עם ממ"ד ירד מ-37% במרץ ל-30% באפריל, ונמוך בעשר נקודות אחוז מאפריל אשתקד. האוצר קובע כי "ממצאים אלו יש בהם כדי לרמז כי הירידה החדה ברכישות יד שניה באזור ת"א אינה מוסברת, לפחות לא במידה רבה, בהעדפת הרוכשים לדירות עם ממ"ד".

751 דירות רכשו משקיעים באפריל - ירידה של 12% מאפריל 2025 ו-43% מהחודש הקודם.

משקלם מסך העסקאות עמד על 15%, נמוך בשלוש נקודות אחוז מהחודש הקודם. הירידות הגדולות נרשמו בירושלים (34%-), ברחובות (33%-) ובמרכז (25%-). מכירות המשקיעים הסתכמו ב-922 דירות באפריל, ירידה של 28% מאפריל 2025 ו-28% מהחודש הקודם. מאז אוקטובר 2021 - החודש שלפני העלאת מס הרכישה על משקיעים - נגרעו מ"מלאי" הדירות בידי משקיעים 8,378 דירות נטו.

77 דירות רכשו תושבי חוץ באפריל, לעומת 106 באפריל אשתקד ו-177 במרץ 2026.

מחצית מהרוכשים היו אמריקאים - שחלקם ירד ב-6 נקודות אחוז ביחס לאפריל 2025 - חמישית צרפתים וכ-14% בריטים.

1,266 דירות רכשו משפרי הדיור באפריל - ירידה של 34% מאפריל 2025 ו-44% מהחודש הקודם, עם חריפות מיוחדת בבאר שבע (40%-). 25% ממשפרי הדיור "צמצמו" - רכשו דירה זולה יותר מזו שמכרו - נמוך בשלוש נקודות אחוז מהחודש הקודם. רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-3,064 דירות כולל מסובסדות - ירידה של 12% מאפריל 2025 ו-20% מהחודש הקודם - מהן 2,323 בשוק החופשי. מסגרות הסבסוד הממשלתי נמסרו 741 דירות, לעומת 821 אשתקד, כמחצית מהן באזור באר שבע.