העליון: נצבא תשלם מס של 17.1 מיליון שקל רכישת מלון הנסיכה ב-2015

חברת נצבא תשלם מס רכישה של 17.1 מיליון שקל (בערכי 2018) על רכישת מלון הנסיכה באילת. שופט בית המשפט העליון, חאלד כבוב, דחה את ערעורה של נצבא על החלטת ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בבאר שבע, שאימצה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין.

מאז הוקם מלון הנסיכה בשנת 1992, ניהלה אותו חברת לקסן שבשליטת אלכסנדר טסלר; בשנים 2015-2011 ניהלה אותו חברת ישרוטל (לקסן וטסלר חויבו לשלם לרשת 9.4 מיליון שקל במחלוקת נפרדת). לקסן נכנסה לכינוס נכסים ובשנת 2015 רכשה ממנה נצבא - בשליטת קובי מימון - את המלון על פי שווי של 285 מיליון שקל. המלון הועבר לידי נצבא באוקטובר 2015 ונסגר מיד לצורך שיפוצים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. המלון עודנו סגור, לאחר דליקה שהתחוללה בו בשנת 2020.

ההגדרה היא הנכסים ולא ההכנסות

נצבא לא דיווחה על הרכישה לרשות המיסים, משום שלדעתה חברת לקסן לא הייתה "איגוד מקרקעין" ולכן העסקה אינה חייבת במס רכישה. הרשות סברה אחרת והוציאה לנצבא שומות שהתייחסו לשתי הפעימות בהן רכשה את המלון (60% בשנת 2015 ואת היתרה בשנת 2017), ובסך הכל כאמור 17.1 מיליון שקל. בערר במחוזי טענה נצבא, כי מלון פעיל איננו איגוד מקרקעין, אך הוועדה קיבלה את עמדת רשות המיסים, לפיה בעת הרכישה כבר היה מלון הנסיכה בשלבי סגירה לקראת שיפוץ מקיף.

כבוב מזכיר, כי המבחן להגדרת "איגוד מקרקעין" הוא נכסיו של התאגיד ולא הכנסותיו. אם לאיגוד יש נכסים שאינם זכות במקרקעין, יש לבדוק האם מדובר באחד מאותם נכסים המצויים בהגדרה שבחוק והאם הם אינם משמשים לייצור הכנסה, או שמשמשים לייצור הכנסה אך הם טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד.  במסגרת בחינת רשימת נכסי האיגוד יש לבדוק פרטנית האם מדובר בנכס עצמאי, ובפרט, האם מדובר בנכס שהוא נפרד מזכויות במקרקעין, או שמא הוא נטמע או שלוב בהן.

על פי הפסיקה, פעילות עסקית תוכר כנכס נפרד רק אם היא אינה קשורה למקרקעין שבבעלותו של האיגוד, ממשיך כבוב. "פעילות עסקית קשורה במקרקעין בראש ובראשונה כאשר היא נוגעת לשימוש הרגיל במקרקעין, שניתן לעשותו גם באופן פסיבי וללא פעילות עסקית: מכירתם או השכרתם. זו היא פעילות הטבועה במקרקעין ואשר מהווה חלק בלתי נפרד מזכות השימוש בהם ומהזכות ליהנות מפירותיהם".

קיימת מלאכותיות מסוימת

כבוב קובע: "נצבא, למעשה, לא קנתה חברה המחזיקה בבית מלון 'חי ובועט', אלא בבית מלון המצוי לקראת סגירה, כאשר מועד סגירתו הקרוב היה ידוע, כאשר התכנון אינו להמשיך ולהפעיל אותו מיד לאחר מועד הסגירה, אלא רק לאחר שיפוץ, וכאשר אף אין עדיין ודאות ביחס לאופן ההפעלה שלאחר השיפוץ. במצב דברים זה, קיימת מלאכותיות מסוימת בטענה כי במועד רכישת המניות, ללקסן היה נכס בדמות פעילות עסקית (או 'עסק חי') של ממש במלון". 

הדברים עולים גם מעמדתה של נצבא עצמה בסכסוך עם טסלר לגבי התשלום בעסקה: "מוכחש כי [נצבא] התחייבה, כביכול, להפעיל את המלון באמצעות לקסן ובכלל. [נצבא] תוסיף כי היה ברור... כי ללא עבודות שיפוץ, לא ניתן יהיה להפעיל את המלון ובוודאי לא לקבל הכנסות המשתוות להכנסות המינימום". נצבא לא רכשה פעילות מלונאית ולכן אין המדובר באיגוד מקרקעין, קובע כבוב.

כבוב מסכם: "ועדת הערר לא שוכנעה בידי נצבא כי לקסן איננה איגוד מקרקעין. זאת בהסתמך על קביעות עובדתיות, הנוגעות לציוד המלון, ולשאלת קיומה של פעילות עסקית בו. קביעות אלה, כמו גם הקביעה לעניין השווי, אינן מצדיקות התערבות. אשר לשאלה האם הפעילות העסקית נטמעה במקרקעין או שמא עצמאית, הכרעה בה אינה נדרשת במקרה זה, וכעניין כללי, מוטב שתישאר בצריך עיון".

נצבא חויבה בתשלום הוצאות בסך 15,000 שקל. הנשיא יצחק עמית והמשנה לנשיא נעם סולברג הסכימו עם כבוב. את נצבא ייצגו עוה"ד מאיר מזרחי, אפרת רוסינסקי ועדי קימל, ואת רשות המיסים - עו"ד יורם הירשברג.

• מיסוי רווחי הון ודיבידנד למשקיע הפרטי: כמה תשלמו על כל שקל רווח
• חברת כוח אדם לבנייה אומרת שקרסה בשל חיוב מס שהטיל ביהמ"ש העליון