גדי דנקנר חוזר לבורסה דרך שוק האג"ח: דנקנר קנלוב מבקשת לגייס עד 45 מיליון שקל
החברה, שהוקמה על ידי דנקנר ומנוהלת על ידו, מבקשת להחליף חלק מהמימון היקר שלה בחוב ציבורי; לצד הפרויקטים בחולון, הרצליה, תל אביב ורמת גן, הדוחות מציגים הפסדים ותזרים שלילי
גדי דנקנר גדי דנקנר חוזר לבורסה, הפעם דרך חברת ההתחדשות העירונית דנקנר קנלוב. החברה, שהוקמה במקור על ידי דנקנר בשנת 2013 ופועלת בתחום ההתחדשות העירונית, מבקשת לגייס חוב בהיקף של כ-36 עד 45 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח. הסדרה צפויה לשאת ריבית של עד 7.5%, להיפרע בארבעה תשלומים בשנים 2029 ו-2030, ולהיות מגובה בשעבודים על עודפים מפרויקטים שמקדמת החברה.
דנקנר מנצל את הפתיחות היחסית שמגלה כיום שוק החוב כלפי חברות נדל"ן, גם כשברקע הענף עדיין מתמודד עם קיפאון במכירות ועלויות מימון גבוהות. אבל במקרה הזה, הסיפור אינו רק עוד גיוס של חברת נדל"ן קטנה שמחפשת מקורות מימון לפרויקטים ולמחזור חוב. כאן נכנס לתמונה גם העבר של דנקנר בשוק ההון.
דנקנר מגיע לבורסה עם מטען כבד, ועם אחת ההיסטוריות הקשות והכואבות שידע שוק האג"ח המקומי. אלרן השקעות ואלרן נדל"ן, שהיו קשורות אליו בעבר, לא הסתיימו רק באכזבה עסקית או בהשקעות שלא הבשילו, אלא בהסדרי חוב, תספורות למחזיקים ומחיקה של ערך למשקיעים. לכן, קשה להפריד את ההנפקה הנוכחית מהעבר היחסית טרי.
בתחילת שנות ה-2000 היה דנקנר חלק מקבוצת בני משפחת דנקנר שרכשה את השליטה באלרן השקעות. החברה ביצעה אז שורה של השקעות בתחומים שונים, חלקן מחוץ לישראל, אך נקלעה למשבר והגיעה להסדר חוב בהיקף של כ-150 מיליון שקל, שבו ספגו מחזיקי האג"ח תספורת של כ-50%. בהמשך נמחקה החברה מהמסחר. גם אלרן נדל"ן, החברה הבת, הגיעה להסדר חוב מול מחזיקי האג"ח.
גם בן דודו, נוחי דנקנר, שהיה בעבר אחד מאילי ההון הבולטים במשק ובעל השליטה באי.די.בי, הורשע בפרשת הרצת מניות אי.די.בי סביב ההנפקה שבוצעה ב-2012. בית המשפט העליון החמיר את עונשו לשלוש שנות מאסר, והוא שוחרר בהמשך לאחר שריצה חלק מהעונש. בתחילת השנה דווח כי נוחי הגיע להסדר חוב נוסף מול הבנקים בהיקף של כ-400 מיליון שקל, ובהמשך דווח כי הבנקים ביקשו להכריז עליו כפושט רגל בטענה שלא עמד בהתחייבויותיו.
שליטה חדשה, אבל דנקנר בניהול
דנקנר קנלוב פועלת כיום תחת מבנה בעלות שונה מזה שבו החלה. החברה הוקמה על ידי דנקנר תחת השם גדי דנקנר תמ"א 38, ובהמשך נכנס אליה היזם אוליביה קניג. השנה רכשה חברת הנדל"ן הציבורית אינטרגאמא 0% את השליטה בחברה, עם החזקה של כ-51%, במסגרת עסקה שכללה הזרמת הון, הלוואה ורכישת מניות. בעקבות המהלך דנקנר נותר עם החזקה של כ-10% בחברה, אך הוא ממשיך לשמש כמנכ"ל.
כניסת אינטרגאמא משנה את תמונת ההון של החברה. אינטרגאמא הזרימה לחברה כ-30 מיליון שקל, מתוכם 25 מיליון שקל בהון והיתרה כהלוואה. כתוצאה מכך, ההון העצמי של דנקנר קנלוב חזר להיות חיובי ועמד בסוף הרבעון הראשון של 2026 על כ-27 מיליון שקל. לצידה של אינטרגאמא מחזיקים בחברה גם קניג, דנקנר ורעייתו ליאת, וכן יוהאן קדוש, יו"ר פסגות וסיגמא קלאריטי, שהשקיע בחברה בתחילת השנה.
הכסף שהחברה מבקשת לגייס מהציבור מיועד בעיקר לשני שימושים. כ-22 מיליון שקל אמורים לשמש להשלמת רכיב ההון העצמי הנדרש בארבעה פרויקטים בשלבי תכנון, כחלופה למימון מזנין. עוד כ-10 מיליון שקל מיועדים לפירעון הלוואות קיימות שנושאות ריבית ממוצעת של כ-10%. היתרה תשמש את הפעילות השוטפת. החברה מנסה להחליף חלק מהמימון היקר שלה בחוב ציבורי זול יותר יחסית, ולהעמיד את ההון הדרוש כדי לקדם פרויקטים שעדיין לא הגיעו לשלב ביצוע מלא.
לחברה יש שני פרויקטים בביצוע בחולון, שבהם נותרו מספר דירות לשיווק, לצד ארבעה פרויקטים נוספים בהרצליה, תל אביב ורמת גן. העודפים מהפרויקטים הללו אמורים לשמש בטוחה למחזיקי האג"ח. לפי הנתונים שהציגה החברה, בפרויקטים שבביצוע ובתכנון מדובר בעשרות יחידות דיור, אך קצב המכירות אינו אחיד. באחד הפרויקטים בהרצליה נמכרו עד כה 4 דירות מתוך 13 דירות לשיווק, ובפרויקט בצפון תל אביב, שבו מתוכננות 9 דירות, טרם נרשמו מכירות מאז תחילת השיווק.
הפסדים, תזרים שלילי ושוק נדל"ן מאתגר
ההנפקה מגיעה כשבדוחות החברה מופיעים כמה נתונים שמסבירים למה היא צריכה כסף. את שנת 2025 סיימה דנקנר קנלוב עם הכנסות ממכירת דירות של כ-20.3 מיליון שקל, לעומת 7.7 מיליון שקל ב-2024, אך בשורה התחתונה נרשם הפסד נקי של כ-5 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2026 רשמה החברה הכנסות של כ-4.3 מיליון שקל והפסד של כ-2.1 מיליון שקל, לעומת הפסד של 833 אלף שקל ברבעון המקביל.
החברה מציינת כי הפעילות שלה נפגעה מההאטה בשוק הדירות ומהשלכות המלחמה, כולל התייקרות תשומות הבנייה, מחסור בכוח אדם ועיכובים במסירת פרויקטים. לכך מצטרפים גם מבצעי המימון שבגללם בחלק גדול מהחוזים הרוכשים שילמו רק 10%-20% ממחיר הדירה, כאשר יתרת התשלום נדחית למועד סמוך למסירה. למרות שהמודל הזה עזר לגייס מכירות הוא גם גורם לזה שחלק גדול מהתקבולים נדחה מה שמכביד על התזרים של החברה. בעקבות כך ונכון לסוף 2025 רשמה החברה תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של כ-5 מיליון שקל. בנוסף, היו לה הלוואות לזמן קצר בריבית משתנה ומשוקללת של כ-9.8% בהיקף של 36.8 מיליון שקל, לצד הלוואה בריבית קבועה של 13.9%. בסוף מרץ עמדו ההתחייבויות הבנקאיות לזמן קצר על כ-27.5 מיליון שקל, והתחייבויות בנקאיות לזמן ארוך על כ-9 מיליון שקל. בקופת החברה היו מזומנים ושווי מזומנים של כ-17.7 מיליון שקל.
עבור דנקנר קנלוב, ההנפקה הקרובה היא ניסיון לפתוח פרק חדש מול השוק. מצד אחד, החברה מציגה פעילות בתחום מבוקש יחסית, התחדשות עירונית באזורי ביקוש, עם בעלת שליטה ציבורית שנכנסה לאחרונה והזרימה כסף. מצד שני, היא מגיעה עם פעילות קטנה, הפסדים, תזרים שלילי, תלות בקידום פרויקטים ובהמשך מכירת דירות, אבל יותר מהכל יש פה את השם. שם שמעורר במשקיעים זכרונות לא נעימים בהיסטוריה של שוק החוב בתל אביב. השאלה האם ריבית של 7.5% תספיק?
