מגה אור נופלת ומי המוסדי שברח בזמן?

מגה אור מגה אור -6.91%   נופלת היום בכ-6% באחד המחזורים הגבוהים בבורסה, ומוחקת קרוב ל-2 מיליארד שקל משוויה. הטריגר הוא דיווחים שלפיהם באוצר בוחנים אפשרות להטיל מס ייעודי על חוות שרתים, תחום שהפך בשנה האחרונה לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בסיפור של החברה. גם עזריאלי עזריאלי קבוצה -3.09%   יורדת, אבל בצורה מתונה יותר, בין היתר משום שפעילות הדאטה סנטרס שלה מרוכזת בעיקר בחו"ל. אגב, בתזמון כמעט מושלם, מגדל דיווחה על מכירה כמעט מלאה של החזקתה באג"ח סדרה י' של מגה אור תמורת כ-13.5 מיליון שקל זו לא מכירת מניות, אלא יציאה מהחזקה בחוב, ולכן זה לא אותה משמעות של מימוש רגיל. אבל זה מצטרף למהלך נוסף של מיטב בסוף מאי, אז מכר בית ההשקעות 13 אלף מניות מגה אור תמורת כ-9 מיליון שקל, וירד להחזקה מתחת לסף הדיווח. מוסדיים עושים מהלכים כאלה לא פעם, בין היתר כדי לרדת מתחת לרף הדיווח, אבל אחרי זינוק חד במניה ותוך כדי שהשוק מתחיל לשאול שאלות על תמחור הדאטה סנטרס, התזמון הזה כבר נראה פחות מקרי.

הירידות היום מראות איך השוק מתחיל לחשוב מחדש על התמחור הנדיב שנתן לחברות הדאטה סנטרס, ובעיקר למגה אור, שהפכה לאחת המניות המזוהות ביותר עם התחום. המניה זינקה כמעט פי 5 בתוך שנה, משווי של כ-5 מיליארד שקל ביוני שעבר ליותר מ-25 מיליארד שקל בשיא בחודש שעבר, וזה עוד לפני שמביאים בחשבון את הדיבידנדים שחולקו בדרך. השנה חילקה מגה אור דיבידנדים בכמה פעימות, כולל חלוקה במאי האחרון בהיקף של כ-40 מיליון שקל, אחרי חלוקה נוספת של 70 מיליון שקל במרץ.

העלייה המטורפת הזאת לא הגיעה מהפעילות המסורתית בלבד. מגה אור של צחי נחמיאס אמנם נולדה וצמחה כחברת נדל"ן מניב, והיא עדיין מחזיקה בסיס פעילות רחב: יש לה 34 מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה בשטח של כ-618 אלף מ"ר, 26 מרכזים מסחריים בשטח של כ-225 אלף מ"ר, 4 מגרשים מניבים בשטח של כ-158 אלף מ"ר יותר ממיליון מ"ר של שטחים מניבים. אבל הסיפור של מגה אור כבר מזמן לא נעצר בנדל"ן המניב הקלאסי.

הסיפור החדש של מגה אור הוא מגה DC, פעילות הדאטה סנטרס שלה. למגה אור יש כיום דאטה סנטר פעיל בהספק של 9.5MW IT, ועוד 7 פרויקטים בהקמה בהספק כולל של 313MW IT. בנוסף, החברה מציגה פוטנציאל עתידי להקמת חוות שרתים נוספות בהספק של 280MW IT לפחות. כלומר, אם מחברים את הפעילות הקיימת, הפרויקטים שבהקמה והקרקעות לפיתוח עתידי, מקבלים חשיפה של כמעט 600MW IT. זה רכיב שהופך להיות מרכזי יותר ויותר בתפיסת השווי של החברה.

ממחסנים ולוגיסטיקה לתשתית חשמל ומחשוב

המעבר של מגה אור לעולם הדאטה סנטרס משנה גם את סוג הסיכון שהמשקיעים צריכים לתמחר. מרכז מסחרי, מרלו"ג או נכס תעשייה הם נכסי נדל"ן סולדיים יחסית: יש פה קרקע, בנייה, שוכר, חוזה ואפשר לחשב את התשואה במגוון מודלים שהוכיחו את עצמם. אבל דאטה סנטר הוא נכס אחר. הוא דורש חיבורי חשמל גדולים, מערכות קירור, גיבוי, תשתיות תקשורת, השקעות הון גבוהות ועמידה בדרישות תפעוליות של לקוחות טכנולוגיה גדולים. זה נדל"ן אבל היברידי, זה נדל"ן עם שכבה תשתיתית וטכנולוגית הרבה יותר כבדה ודורשת.

ברבעון הראשון הפעילות של מגה DC הייתה עדיין קטנה יחסית במספרים השוטפים של הקבוצה, עם הכנסות של כ-12 מיליון שקל ו-NOI של כ-9 מיליון שקל. אבל צריכים להסתכל קדימה לפי ההערכות של מגה אור, כאשר חוות השרתים שכבר נמצאות בהקמה יתחילו לפעול, הן צפויות להניב NOI של מעל מיליארד שקל בשנה. מתוך זה, חוזים שכבר נחתמו אמורים להבטיח NOI שנתי של כ-460 מיליון שקל. לשם השוואה, ה-NOI של מגה אור כולה ברבעון הראשון של 2026 משקף קצב שנתי של כ-445 מיליון שקל.

כלומר אם התחזיות יתממשו, מגה DC יכולה לשנות את פרופיל החברה. לפי תחזיות מגה אור, בסוף 2028 ה-NOI השנתי המייצג של הקבוצה צפוי להגיע לכ-1.6 מיליארד שקל, כאשר מגה DC תהיה אחראית לכ-1.05 מיליארד שקל, כלומר כ-65% מה-NOI. השוק כבר לא מסתכל על הדאטה סנטרס כעל תוספת פיקנטית למגה אור, זה פעילות שעשויה להפוך לעוגן המרכזי של החברה.

ולכן כשפעילות אחת צפויה להפוך לכל כך משמעותית, כל שינוי בסביבה שלה מקבל משקל גבוה יותר וזו הסיבה שהשוק חושש מהמס שמקדמים באוצר.

למה בעיקר מגה אור נופלת היום?

בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ציבוריות בישראל הודיעו על כניסה לתחום או על בחינה של פעילות בו. קרדן ישראל קרדן ישראל -8.11%     הודיעה רק לאחרונה על ריכוז פעילות חוות השרתים תחת חברה-בת ייעודית, ומינתה לתפקיד המנכ"ל את בני מלכה, שמכהן כמנהל טכנולוגיות ראשי ב-Dell Technologies. סטארק פאוור, שהוקמה על ידי נדב טנא ושחר גרשון, (לשעבר מנכ"לי נופר), יחד עם צפריר יואלי ממייסדי אנלייט, הודיעה על רכישת חברת Sage האמריקאית תמורת 50 מיליון דולר. נופר אנרג'י עצמה חתמה על רכישת קרקע בשוהם בכ-361 מיליון שקל לצורך הקמת חוות שרתים בהספק מתוכנן של 45MW IT.

• מגה אור: רווח של 690 מיליון שקל ברבעון - כמעט פי 9 מאשתקד, אבל...
• הבהלה לדאטה סנטרס בישראל: השחקנים, המודל העסקי ולמה בעצם צריך חוות שרתים בארץ?

גם עזריאלי נמצאת בתחום, דרך Green Mountain, אבל זו פעילות בינלאומית בעיקרה. בין היתר מדובר בפרויקט של 80MW בנורבגיה ובפרויקט נוסף של 54MW באזור פרנקפורט. לכן ההשוואה לעזריאלי צריכה להיות זהירה: מדובר בקבוצת נדל"ן רחבה מאוד, עם קניונים, משרדים, דיור מוגן ופעילות גלובלית, כך שהדאטה סנטרס הם חלק מתיק נכסים מגוון יותר. אצל מגה אור, לעומת זאת, החשיפה המקומית הרבה יותר חדה: 313MW IT בהקמה, 280MW IT בפוטנציאל עתידי, וחלק עתידי משמעותי מאוד ב-NOI של הקבוצה.

קרדן מציגה פעילות של עשרות מגה-וואט, כולל כפר סבא, שוהם והרחבה עתידית. נופר נכנסת עם פרויקט ראשון בשוהם בהספק של 45MW IT, שמתחבר לפעילות הליבה שלה באנרגיה. אצל מגה אור מדובר כבר בצבר רחב בהרבה, עם כמה פרויקטים במקביל ועם יעד להפוך את הפעילות לרכיב המרכזי בתזרים. לכן כאשר עולה חשש רגולטורי סביב הענף, מגה אור היא אחת המניות הראשונות שהשוק בוחן מחדש.

האתגר האמיתי: לא הקרקע, אלא החשמל

החשש סביב חוות השרתים אינו רק מיסוי. האתגר המרכזי של הענף הוא חשמל. חוות שרתים צורכות כמויות גדולות מאוד של אנרגיה, ולא רק לצורך הפעלת השרתים עצמם. גם מערכות הקירור, הגיבוי והתפעול צורכות חשמל בהיקפים משמעותיים. לפי הערכות בשוק, דאטה סנטר בהספק של 100 מגה-וואט יכול לדרוש בפועל 130 עד 150 מגה-וואט של אספקת חשמל, בגלל צריכת מערכות המעטפת. במונחים ישראליים, מדובר בצריכה שמתקרבת לזו של עיר בינונית.

המדינה צריכה להחליט איך היא מאזנת בין הרצון למשוך השקעות בתשתיות מחשוב, ענן ובינה מלאכותית, לבין הצורך לשמור על יציבות מערכת החשמל, לפתח רשת הולכה מתאימה, ולמנוע מצב שבו פרויקטים פרטיים גדולים יוצרים עומס על כלל הצרכנים. נכון להיום, לפי הערכות שפורסמו, מחוברות לרשת החשמל בישראל חוות שרתים בהיקף מצרפי של כ-250 מגה-וואט. במקביל, הביקוש מצד יזמים הולך וגדל, וחברת נגה מסמנת אזורים שבהם ניתן יהיה להקים חוות נוספות, עם דגש גובר על אזורי פריפריה ועל מקומות שבהם קיימת יכולת חיבור טובה יותר.

גם מבחינת היזמים, השאלה כבר אינה רק האם יש קרקע מתאימה או לקוח פוטנציאלי. השאלה היא איפה אפשר לקבל חשמל, מתי אפשר להתחבר לרשת, ומה תהיה העלות הכוללת של ההקמה והתפעול. במקומות מסוימים בעולם כבר מתפתח מודל שבו מצפים מיזמי דאטה סנטרס להגיע עם פתרונות אנרגיה משלהם. אם מגמה כזו תתחזק גם בישראל, היא עשויה לשנות את כלכלת הפרויקטים: מצד אחד היא יכולה לתת יתרון לחברות שיודעות לשלב נדל"ן, אנרגיה ומימון; מצד שני היא מעלה את רף ההשקעה ואת רמת הסיכון.

• ביג נכנסת לאגירת אנרגיה: תקים עם דוראל אורבן מערכות ב-15 מרכזים מסחריים
• נופר מחברת לרשת את פרויקט Foley בארה"ב, צפוי להניב הכנסות של 22.5 מיליון דולר בשנה

הדאטה סנטרס לא נעלמים וזה רחוק מלהיות כנראה "פיצוץ בועה", אפילו להפך. הביקוש והצרכים של המחשוב רק עולים, ה-AI צורך כמויות אדירות של חשמל ודורש עוד תשתיות. אבל בשוק עכשיו מתחילים להבחין בין עצם קיומו של ביקוש לבין היכולת לתרגם אותו לרווחיות גבוהה לאורך זמן.