קנה דירה, שילם הכל - ואז הגיע כונס נכסים
גרושתו של החייב טענה שמדובר בעסקה פיקטיבית בינו לבין קרוב שלו, הרוכש, שנועדה להבריח נכסים. בית המשפט לענייני משפחה בירושלים קבע כי רשם ההוצאה לפועל לא חרג מסמכותו, אבל הערת האזהרה מגינה על הקונה
הסיפור הבא משלב גירושים, חוב מזונות של 1.55 מיליון שקל, ירושה, עסקת נדל"ן וכונס נכסים. התיק הזה נדון באחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בירושלים, בפני השופטת ריבי לב אוחיון. בסופו של דבר הערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל בנושא נדחה, אבל ההכרעה מבהירה כללי משחק חשובים לכל מי שקונה נכס מאדם שיש נגדו הליכים.
החייב, שהוא הגרוש של הנתבעת, ירש ביחד עם שתי אחיותיו דירה, ושליש מהנכס נרשם על שמו. בהמשך, ב-2023, רכש החייב את חלקן של האחיות שלו תמורת יותר ממיליון שקל. אלא שלא היה לו את הסכום המלא.
בינואר 2024 נחתם זיכרון דברים בין החייב לבין המערער, שהוא קרוב שלו, שלפיו הנכס כולו יימכר למערער, ואילו החייב יקבל זכות מגורים בדירה כדייר מוגן, בתמורה לסכום שיקבע שמאי. הערת אזהרה לטובת המערער נרשמה בטאבו ב-23 בינואר 2024, וחוזה המכר נחתם ב-14 במרץ 2024.
לטענת המערער, הוא העביר את מלוא התמורה לאחיות של החייב ב-19 במרץ 2024. יומיים לאחר מכן, ב-21 במרץ, הטילה הגרושה עיקול על הנכס, במסגרת תיק הוצאה לפועל שניהלה נגד הגרוש שלה בעקבות אי-תשלום מזונות לפי פסיקת בית הדין הרבני.
"נזכרה להטיל עיקול רק אחרי שהעסקה בוצעה"
בסוף מרץ 2024, חודש לאחר רישום הערת האזהרה, פנתה הגרושה לרשם ההוצאה לפועל בבקשה למינוי כונס נכסים למכירת הדירה. הבקשה התקבלה באפריל 2024, מבלי שהתבקשה עמדתו של המערער, שלא היה צד רשמי בהליך.
המערער לא ישב בחוסר מעש. בפנייתו לביטול מינוי הכונס הוא טען כי, "המשיבה מודעת שנים ארוכות לקיומו של הנכס, אך נזכרה להטיל עיקול רק לאחר ביצוע העסקה". לדבריו, הערת האזהרה שנרשמה לפני העיקול צריכה להגן עליו לחלוטין.
הגרושה ראתה את הדברים אחרת לגמרי. לטענתה, המערער והחייב "עשו יד אחת" כדי להבריח את הנכס מפני הליכי הגבייה, וכי "העסקה הנוכחית בין המערער לחייב היא עסקה למראית עין". עוד היא טענה כי מינוי הכונס נועד לממש את הנכס לטובת חוב מזונות שצבר הגרוש לאורך שנים, וכי הנכס הוא הבטוחה היחידה שעומדת לרשותה לגביית אותו חוב בסכום של 1.55 מיליון שקל.
רשם ההוצאה לפועל הציע פשרה מסוג מסוים: עיכוב הליכי הכינוס בתנאי שהמערער יפקיד ערובה של 50 אלף שקל, ובמקביל יפנה לבית משפט בתביעה הצהרתית להכרעה בשאלת הבעלות. המערער הגיש אכן תביעה לבית המשפט המחוזי, אך לא הפקיד את הערובה - ובחר לערער.
מה קבע בית המשפט?
השופטת לב אוחיון בחנה את הסוגיה משלוש זוויות: זכות הטיעון, הפקדת הערובה, ומשמעות הערת האזהרה. בעניין זכות הטיעון נקבע כי אף שהמינוי הראשוני של כונס הנכסים ניתן מבלי לקבל את עמדתו של המערער, הרי שלאחר מכן הוא הגיש בקשה לביטולו, טענותיו נשמעו לעומק, וניתנה החלטה מנומקת, ו"בכך נרפא הפגם לעניין זכות הטיעון".
בעניין עוצמת ההגנה שמעניקה הערת האזהרה פסקה השופטת בבירור: "רישום הערת אזהרה על 1/3 מהזכויות בנכס לפני הטלת עיקול על ידי נושה בתיק הוצאה לפועל מקנה לבעל הערת האזהרה עדיפות על פני העיקול המאוחר, וזכויותיו הנובעות מההתחייבות לא ייפגעו." בית המשפט הפנה גם להלכת אהרונוב המפורסמת ולסעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, שמגנים על בעל הערה מפני עיקול, צו פשיטת רגל ומינוי כונס נכסים שהוטלו לאחר רישומה.
ואולם - וכאן נכנסת הבחינה המכרעת - בית המשפט קבע שגם לכך יש גבול. כשמתעוררת מחלוקת מהותית על תוקפה של עסקה, לרשם ההוצאה לפועל יש סמכות להתנות את עיכוב הכינוס בהפקדת ערובה. כך קובע סעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל במפורש, ורשם שאינו מוסמך להכריע בשאלה הקניינית עצמה, מוסמך לשהות את ההליכים עד שערכאה מוסמכת תכריע.
"לא מצאתי כי יש מקום לביטול גורף של כינוס הנכסים מעצם רישום הערת האזהרה המוקדמת," כתבה השופטת, "והדרך הנכונה להבטחת כיסוי נזקי המשיבה, ככל שיגרמו לה כתוצאה מעיכוב הליכי הכינוס, הינה באמצעות הפקדת ערובה. בכך למעשה ניתן מענה הולם ומאוזן לאינטרסים הן של המערער/צד שלישי והן של המשיבה/הזוכה".
הערעור נדחה, ונפסקו 5,000 שקל הוצאות
הערעור של רוכש הדירה נדחה במלואו. המערער חויב בתשלום הוצאות משפט של המשיבה בסכום כולל של 5,000 שקל. המסר המעשי מהסיפור עבור שוק הנדל"ן ברור: הערת אזהרה שנרשמה לפני עיקול אכן מגינה על הקונה, אבל אם הצד השני טוען שמדובר בעסקת פיקטיבית, לרשם ההוצאה לפועל יש כלים לדרוש ערובה כתנאי לעיכוב ההליכים. מי שאינו מוכן לשלם את אותה ערובה, עדיף שיפנה לבית המשפט ולא לערעור.
