חלמתם על דירה חדשה בפינוי-בינוי? סעיף קטן בהסכם יכול להרוס לכם את החלום

המקרה בחיפה, שבו בעל דירה של 38 מ"ר עם מחסן של 41 מ"ר הצליח לעכב הקמת 616 דירות חדשות במשך שנים (בעלים של מחסן של 41 מ"ר תקע הקמת 616 דירות במשך שנים), לא חריג כפי שנדמה. בענף ההתחדשות העירונית מדברים על עשרות רבות של פרויקטים שבהם דייר בודד הצליח לגרור יזמים, בנקים ודיירים אחרים להליכים משפטיים ממושכים - לעיתים סביב מחסן, גינה, חניה לא רשומה או זכויות ישנות שמעולם לא הוסדרו בטאבו.

בפרויקטי פינוי-בינוי נדרש רוב מיוחס של 80% ולעיתים 66% בהתאם למסלול. אבל גם כאשר מושג רוב ברור, דייר יחיד יכול לפנות לבית המשפט, לטעון לפגיעה בזכויות קנייניות, לדרוש תמורה עודפת או לערער על הסכם המימון.

יזמים מעריכים כי כ-15% עד 20% מהפרויקטים בשלבי החתמות נתקלים בדייר שמסרב לאורך זמן. ברוב המקרים זה מסתיים בפשרה, אך לעיתים ההליך נמשך שנים רבות ויוצר עלויות מימון כבדות. מעבר לכך, כדאי לקחת את המספרים של היזמים בזהירות, הם רוצם להציג תמונה טובה כדי להוביל את הפרויקטים ולגרום לאנשים לחתום. יכול להיות שהמספרים אף גבוהים יותר.  

כאשר מדובר בפרויקט של מאות יחידות דיור, כל שנה של עיכוב יכולה לעלות ליזם עשרות מיליוני שקלים במימון, מדד ועלויות תכנון. העלויות האלו, בדרך ישירה או עקיפה מתגלגלות לדיירים - בעיקר לרוכשי הדירות החדשות, אבל יש נזקים גדולים גם לדיירים הקיימים. ראשית, העיכוב שווה הרבה כסף ושנית, העיכוב יכול להוביל את היזם-קבלן לשנות את התנאים כי תנאי השוק השתנו. .

• בעלי מחסן של 41 מ"ר תקע הקמת 616 דירות במשך שנים
• מותג עירוני זכתה בפרויקט פינוי-בינוי ברחובות עם 94 יח"ד חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך מחסן קטן הקפיא פרויקט ענק

המקרה בחיפה חשף נקודה רגישה במיוחד: זכויות היסטוריות שלא נרשמו. מחסנים, חצרות, הצמדות בעל-פה, מסמכים ישנים מעמידר או מחברות משכנות, כל אלה צצים לעיתים עשרות שנים אחרי רכישת הדירה. החוק קובע כי הרישום בטאבו הוא הקובע, אבל בתי המשפט בוחנים גם חזקה בפועל ושימוש ארוך שנים. במילים אחרות, גם אם הזכות לא רשומה, ייתכן שתינתן לה משמעות כלכלית.

זה מייצר אי-ודאות. בבניינים שנבנו בשנות ה-50 וה-60, במיוחד בדיור ציבורי לשעבר, יש לא מעט חריגות והסכמות שלא עודכנו ברישום. כאשר מגיע פרויקט פינוי-בינוי, הפערים האלה מתפוצצים.

במקרה שנדון, השמאי קבע פיצוי של 60% משטח המחסן ולא 100%. ההיגיון פשוט: שטח שירות אינו שווה לשטח מגורים. נניח שמחיר דירה חדשה באזור עומד על 20 אלף שקל למ"ר. מחסן של 40 מ"ר, אם היה מחושב במלואו, היה שווה 800 אלף שקל. כאשר מחשבים 60%, מדובר בכ-480 אלף שקל ערך תיאורטי.

• הדירות כאן הכי זולות במרכז - 2 מיליון ש' ל-4 חדרים
• "דירות בקרית שמונה הן הזדמנות למשקיעים לטווח ארוך" - איפה יש למשקיעים הזדמנויות?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 28% ממחליפי הדירה קונים דירה קטנה יותר: "דור הדאונסייזינג"...

זה פער מאוד משמעותי שיכול להסביר מדוע דיירים נאבקים על כל מטר.

הסכם מימון משולש בין הדיירים, היזם והבנק המלווה הוא לב המודל הכלכלי בעסקאות כאלו - הבנק דורש בטוחות, ולעיתים מבקש שעבודים צולבים בין פרויקטים. רוב הדיירים לא נכנסים לעומק הסעיפים. אבל כאשר דייר אחד בוחן את ההסכם ומעלה חשש שהנכס שלו עלול להיות חשוף לחובות של פרויקט אחר, זה יוצר עיכוב. הדייר אגב צודק. לא אשמת הדירים שהמימון של הפרויקט שלהם תלוי בפרויקטים אחרים והם כמובן מעדיפים לא להיות תלויים באחרים.  

בתי המשפט נוטים לאזן: מצד אחד לא לאפשר סרבנות רק מתוקף סרבנות וניסיון לקבל תמורה כספית, מצד שני להבטיח שהדירה תימסר נקייה מחוב אחר.

האם משתלם להיות דייר סרבן

השאלה שהרבה מאוד דיירים שואלים את עצמם היא האם כדאי להיאבק. ברוב המקרים, אם בית המשפט קובע שמדובר בסרבנות בלתי סבירה, הדייר עלול להיחשב דייר סרבן ולהיות מחויב בפיצויים ואף בהוצאות. אבל יש מקרים שבהם עצם המאבק חושף טעויות בתחשיב, פערי שווי או ליקויים בהסכם. ויש גם מצבים שבאמת מדובר בדייר שמאמין בצדקתו ולא מדובר במישהו שרוצה לעשות סיבוב כספי. 

במקרה האחרון, אף שבית המשפט השתמש בלשון חריפה, הדייר כן קיבל שיפור כלכלי מסוים. זה יוצר תמריץ - יש פוטנציאל לרווח.

איך תדעו אם הבניין שלכם בסיכון

יש שלושה סימנים מקדימים:

1. רישומים לא מוסדרים בטאבו - מחסנים, חניות, גינות
2. דיירים ותיקים עם מסמכים ישנים שאינם תואמים לרישום
3. הסכם מימון מורכב עם שעבודים צולבים

ככל שהבדיקות נעשות מוקדם יותר, לפני החתמות, כך קטן הסיכוי לסאגה משפטית.