בעלים של מחסן של 41 מ"ר תקע הקמת 616 דירות במשך שנים

110 דיירים חתמו. רק אחד סירב. וכך נהפך פרויקט פינוי-בינוי שאמור היה להפוך 111 דירות ישנות בעשרה בניינים רעועים בחיפה ל-616 דירות חדשות, לסאגה משפטית של שנים. שמעון פייביש, בעל דירה בשטח של 38.2 מ"ר ברחוב שלמה המלך 17 בחיפה, סירב לחתום על הסכם פינוי-בינוי עם אזורים אף ששאר הדיירים כבר חתמו לפני שנים. באחרונה ניתן פסק דינה של השופטת עפרה אטיאס מבית המשפט המחוזי בחיפה, שסיים את המתיחות ארוכת השנים, אך בדרך מפתיעה.

על פי הסכם הפינוי-בינוי, כל דייר היה אמור לקבל תוספת של 39-35 מ"ר למגורים, בנוסף למרפסת, חניה ומחסן. כלומר פייביש היה זכאי לדירה חדשה של כ-87 מ"ר במקום דירתו הנוכחית. נשמע הוגן? לא בשבילו. פייביש טען שיש לו זכויות היסטוריות במחסן של 41 מ"ר ובחצר של 28.69 מ"ר, שלטענתו נרכשו על ידי אביו בשנות ה-50 מעמידר. הוא אף הציג מסמך מ-1955, שלפיו המחסן והחצר "יוצמדו לדירתם של מר וגב' פייביש מאיר וליזה" תמורת סלילת שבילי גישה והקמת גינה משותפת. הבעיה היא שהמחסן והחצר מעולם לא נרשמו בטאבו. ופייביש גילה את המסמך רק ב-2001, כשסרק פילמים ישנים אחרי מות אמו.

"אביו של פייביש יכול היה בזהירות סבירה לדעת כי המחסן והגינה לא הוצמדו לדירתו", קבעה השופטת אטיאס בהחלטתה. "רישום בטאבו הוא פומבי". הבית המשותף נרשם ב-1974, לפני כ-50 שנה. התביעה הקניינית של פייביש הוגשה רק ב-2022. תקופת ההתיישנות במקרקעין היא של 25 שנה. התוצאה של כל אלה היא שהתביעה נדחתה בגלל התיישנות. אבל כאן מתחיל הסיפור המעניין. "עם זאת", כתבה השופטת, "נצא מנקודת מוצא כי הוא מחזיק במחסן". כלומר גם אם לא ניתן לרשום את הזכות בטאבו, היא קיימת בפועל - וצריך לקחת אותה בחשבון.

פייביש לא הסתפק בטיעון המשפטי. הוא הביא שש דוגמאות לדירות אחרות שלטענתו קיבלו תמורה עודפת. בית המשפט בדק כל מקרה בפירוט, ומצא אפליה באחת בלבד. מדובר בדירה שבה מחסן שנמצא בתוך הדירה ובמפלס הדירה, קיבל תמורה כשטח מגורים מלא, אף שהוא משמש בפועל כמחסן. "לא דומה מחסן בתוך הדירה ובמפלס הדירה למחסן מחוץ לדירה שאינו במפלס הדירה", קבעה השופטת. פה נכנסת המתמטיקה: השמאי המוסכם שמונה על ידי בית המשפט קבע שלפייביש מגיע פיצוי של 60% מ-41 מ"ר בגין המחסן שלו, עם תקרה של 120 מ"ר כוללת. זה פחות משמעותי לעומת דירות המגורים של 122 מ"ר שהוא דרש בשלב מסוים.

• יוסי אברהמי נבחר לקדם פרויקט פינוי בינוי במרכז רמת גן
• אתר הבנייה של העתיד: רחפנים, בינה מלאכותית והקץ לערפל המידע בפינוי בינוי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הסכם המשולש: נקודת המחלוקת האחרונה

אבל העלילה עוד לא תמה. ב-2023, שנים אחרי תחילת התביעה, הגיע הסכם משולש - הסכם מימון בין הדיירים, אזורים והגורם המממן המלווה (הפניקס). פייביש התנגד בתוקף. הוא טען שההסכם חושף את נכסיו לסיכונים בפרויקטים אחרים של אזורים, בייחוד פרויקט בהר נוף בירושלים. "אני לא מסכים שנכסי בפרויקט ישמשו כבטוחה לפרויקט בירושלים", אמר פייביש בדיון. השופטת הסכימה שמשהו לא בסדר: "לא היה מקום להעמיד את החוב נשוא פרויקט זה לפירעון מיידי בנסיבות בהן מועמד חוב בגין פרויקט הר נוף לפירעון מיידי". הפתרון? בית המשפט קבע שפייביש יחתום על ההסכם המשולש, אבל רק אם הפניקס תתחייב בכתב ש"השעבוד לטובתנו ביחס לפרויקט הר נוף מתייחס לרווחי הפרויקט בלבד, ויעשה בכפוף למסירת הדירה החדשה לדייר כשהיא נקיה מכל חוב".

"דרישותיו הסחטניות של פייביש והתנהלותו הדיונית", כתבה השופטת בחריפות בפסק הדין שפורסם. "התנהלות שיטתית, בחומרה רבה!!!" (עם שלושה סימני קריאה במקור). השופטת אטיאס אף ציינה שפייביש "עשה מעשה שלא יעשה וצירף טענות חדשות וראיות חדשות", בניגוד להוראותיה, והוסיפה כי, "גם הוצאות שנפסקו לחובתו, לא הרתיעוהו". פסק הדין קובע כי פייביש ייחשב דייר סרבן אם יסרב לחתום בתוך 30 יום על הסכם הפינוי-בינוי בתמורה המעודכנת - עד 120 מ"ר, בכפוף לקבלת ההתחייבות מהפניקס. במקרה של סירוב, עו"ד אלדר אדטו יחתום במקומו. פייביש גם חויב בהוצאות משפט חלקיות בסכום של 15 אלף שקל בלבד, אף שהפסיד את רוב התביעות. זאת, כנראה, בגלל ההצלחה החלקית שלו בעניין המחסן. כעת פרויקט פינוי-בינוי ברחוב שלמה המלך בחיפה יכול סוף סוף להתקדם. 110 הדיירים שחיכו בסבלנות יכולים להתחיל לחלום על דירותיהם החדשות. ופייביש? יש לו 30 יום להחליט אם להמשיך להילחם או לקבל את התמורה המשופרת שקיבל מבית המשפט.

שאלות ותשוובת נפוצות

איך ייתכן שדייר אחד בלבד מצליח לעכב פרויקט של 616 דירות במשך שנים?

בפרויקטים של פינוי בינוי נדרשת הסכמה של רוב מיוחד, לרוב 80% ומעלה, אבל גם אחרי שיש רוב מובהק, דייר בודד יכול לפנות לבית המשפט ולעכב את המהלך לשנים. מדובר בזכות קניינית בסיסית. אי אפשר לכפות עסקה מיידית בלי הליך משפטי מסודר.

• תבעה פקחים שקנסו אותה על הכלב, ותשלם להם
• בעל חברה ניסה לחמוק מחובות לעובדים - השופטת תפסה אותו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• עזב דירה לפני סוף החוזה - האם יפצה את הבעלים?

בפועל, גם אם הסיכוי המשפטי של הדייר נמוך, עצם ההליך מייצר אי ודאות ליזם ולבנק המממן. במקרים רבים זה מוביל למו"מ מחודש ולשיפור תנאים. לכן התמריץ "להחזיק מעמד" קיים, גם אם לבסוף בית המשפט מכריע נגד הסרבן.

האם טענות על זכויות היסטוריות שלא נרשמו בטאבו יכולות להצדיק סירוב?

עקרונית, רישום בטאבו הוא הקובע. הזכות הפומבית היא זו שמגנה משפטית. במקרה הזה בית המשפט קבע שהתביעה התיישנה, כי עברו יותר מ 25 שנה ממועד הרישום.

עם זאת, באופן מעניין, השופטת כן יצאה מנקודת הנחה שהחזקה בפועל קיימת וצריך לשקלל אותה בתמורה. כלומר, גם כשאין רישום פורמלי, בפועל ייתכן שיינתן ביטוי כלכלי לזכות שימוש רבת שנים.

מה המשמעות של הפיצוי בגין המחסן, ולמה לא קיבל תמורה מלאה?

השמאי קבע פיצוי של 60% משטח המחסן, ולא 100%. ההיגיון פשוט: מחסן אינו שווה לשטח מגורים. שווי למ"ר מגורים גבוה משמעותית משטח שירות.

הדרישה לדירה של 122 מ"ר חרגה מהמתווה האחיד לשאר הדיירים, והייתה יוצרת תקדים מסוכן. בית המשפט נזהר מלפתוח פערים שיערערו את עקרון השוויון בין דיירים בפרויקט.

מהו ההסכם המשולש ולמה הוא כה רגיש?

הסכם מימון משולש בין הדיירים, היזם והבנק המלווה הוא לב המודל הכלכלי של פינוי בינוי. הבנק מבקש בטוחות רחבות, לעיתים גם חוצות פרויקטים.

החשש של פייביש לא היה מופרך לחלוטין: אם נכסי הפרויקט משועבדים גם לחובות מפרויקט אחר, קיים סיכון תיאורטי. לכן בית המשפט דרש התחייבות ברורה שהדירה תימסר נקייה מחוב. זה מסר חשוב לשוק: מימון מורכב לא יכול לבוא על חשבון הביטחון הקנייני של הדיירים.

האם מדובר בסרבנות סחטנית או במאבק לגיטימי?

הגבול דק. מצד אחד, 110 דיירים המתינו שנים. מצד שני, לכל בעל נכס יש זכות לעמוד על זכויותיו. בית המשפט השתמש בלשון חריפה, מה שמעיד שלדעתו ההתנהלות חרגה ממאבק ענייני. יחד עם זאת, העובדה שפייביש כן קיבל שיפור מסוים מלמדת שלא כל טענותיו היו מופרכות. לעיתים מאבק פרטני חושף ליקויים או אי דיוקים בהסכמים רחבים.

מה ההשלכות הרחבות על שוק ההתחדשות העירונית?

הפסיקה מחזקת את המגמה של אכיפת הסכמים גם מול דייר בודד, תוך איזון בין זכויות קניין לאינטרס ציבורי. פרויקטים של פינוי בינוי הם כלי מרכזי לחידוש שכונות ותיקות ולהגדלת היצע. עם זאת, המקרה מדגיש את חשיבות בדיקת הזכויות מראש, רישום מסודר בטאבו ושקיפות בהסכמי מימון. כל פער קטן עלול להפוך לעיכוב של שנים. בשוק שבו ממילא קצב הביצוע איטי, כל סאגה משפטית כזו מתורגמת לעלויות כבדות ולדחייה בהגדלת ההיצע.