דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?

תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות. 

בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.

140 אלף זכאים מחפשים דיור

הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה. 

ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות. 

• על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
• הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי).  כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.

אם מחירי הדירות ירדו ביותר מ-30 אלף שקל, מתמטית יכול להיות מאוד שכדאי לכם לסגור עסקה בשוק החופשי, אבל זה תלוי - אם אתם מיולאימניקים הזכות שלכם שווה פי 3-4, כי הסיכויים שלכם גדולים. זה כבר 120 אלף שקל ויותר. אם אתם בני המקום, אז גם הסיכוי שלכם גדול. אלו ככלי אצבע, אך כל אחד מקבל החלטה, ונזכיר שיש בהגרלה כמובן מרכיב מאוד גדול של מזל. 

ההגרלה הבאה - ראשון לציון, פתח תקווה, באר יעקב

בהגרלה הבאה, ככל הנראה ישתתפו ערים במרכז הארץ. בהגרלה הקודמת באר שבע ורחובות היו להיטים, זה כנראה יהיה גם הפעם, כאשר יהיו גם דירות להגרלה כנראה בראשון לציון, רחובות, פתח תקוה וערים מרכזיות נוספות. במקומות האלו ההנחה תהיה מעל 500-600 אלף שקל.

• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• בלי פקיד קבלה ובלי חדרניות: המודל הכלכלי שחותר תחת ענף המלונאות המסורתי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים

מעבר להנחה הגדולה, חשוב להזכיר כי מדובר בדירה שכמעט כולה ואפילו כולה ניתנת לרכישה דרך משכנתא. מאחר ששווי הנכס גבוה משמעותית מעסקת הרכישה והבנק לוקח בחשבון את שווי הנכס כבטוחה למשכנתא, ניתן לממן כמעט את כל הדירה דרך משכנתא. הבנק דורש בתחילת הדרך בדיקת יכולת כלכלית והשקעה הונית מסוימת, אבל בפועל היא נמוכה והיא יכולה להיות מוחזרת אם תקחו משכנתא שתכסה לכם את ההשקעה.

מול היתרון הגדול לקנות דירה בהנחה, יש גם תקלות לא מעטות. זכאים מחכים שנים, פרויקטים תקועים ויש אי וודאות גדולה. עד היום זכו מעל 100 אלף בדירה בהנחה-מחיר למשתכן מתוכם יש כמה אלפים טובים שנתקעו בלי דירה.  מדובר על זוכים שמחכים במשך 5, 6, 7 שנים לדירה והעבודה נעצרה, או לא החלה, מסיבות שונות ומגוונות. כנראה שהבעיה המרכזית היא שאין גוף שבאמת אחראי על הזכאים מרגע שהם זכו בדירה. ריבוי הגורמים המעורבים הוא דווקא בעיה. משרד השיכון אחראי על ניהול ההגרלות והפיקוח, רשות מקרקעי ישראל מטפלת בשיווק הקרקעות, וחברת בקרה מפקחת על קצב ההתקדמות. בפועל, כל אחד מהגופים מעביר את האחריות לאחר, בעוד שהזוכים נותרים ללא מענה, בלי גורם אחד שמרכז את הטיפול.

לזוכים עצמם אין מעמד חוזי מול המדינה או היזם, ולכן אין להם יכולת לתבוע או להשפיע על לוחות הזמנים. הם נדרשים להמתין, לעיתים שנים רבות, מבלי שתהיה להם ודאות או שליטה כלשהי על התהליך. מנגד, יזמים טוענים כי תנאי השוק השתנו: מחירי הקרקעות ירדו, עלויות הבנייה זינקו, והכדאיות הכלכלית של חלק מהפרויקטים נפגעה. במצבים כאלה, הם דורשים התאמות מצד המדינה, ולעיתים שוקלים לפרוש מהפרויקט.