האם טבריה עדיין מעניינת עבור המשקיעים?
מחירי הדירות בעיר שליד הכנרת עדיין נמוכים בהרבה מרוב ערי החוף והמרכז, אבל ב-2026 כבר רואים שוק יותר זהיר: לא קריסה, אלא התמתנות. העסקות האחרונות בעיר נעות לרוב סביב 16-11 אלף שקל למ"ר, לצד דירות ותיקות שנמכרות גם סביב 9,000-8,000 שקל למ"ר. עבור המשקיעים,
הסיפור המרכזי הוא הפער בין מחיר רכישה נמוך יחסית לבין שכירות חודשית של 4,500-2,500 שקל בדירות רבות, שמייצר תשואה של 3%-4%
טבריה נמצאת בשנים האחרונות במקום מורכב: מצד אחד, עיר עם כנרת, תיירות, נוף, פוטנציאל התחדשות עירונית ומחירים שעדיין מאפשרים כניסה לשוק בסכומים שקשה למצוא בערים רבות אחרות. מצד שני, השוק המקומי לא רץ קדימה. להפך, הנתונים האחרונים מצביעים על ירידת מחירים קלה בשנה האחרונה, ירידה בכמות העסקות בעבר הלא רחוק, ושוק שבו הרוכשים כבר לא ממהרים לשלם כל מחיר.
לפי נתונים עדכניים, עסקה טיפוסית לרכישת דירה בטבריה ניצבת כיום סביב 1.5 מיליון שקל. דירות שלושה חדרים נמכרות תמורת כ-1.29 מיליון שקל, דירות ארבעה חדרים סביב 1.49 מיליון שקל ודירות חמישה חדרים נמכרות תמורת כ-1.68 מיליון שקל. הנתונים מבוססים על המחיר החציוני ולא על המחיר הממוצע, משום שבטבריה קיימים פערים גדולים מאוד בין הדירות הישנות והזולות בשכונות הוותיקות, לבין דירות חדשות ויקרות יותר עם נוף לכנרת או בפרויקטים חדשים. במצב כזה, המחיר הממוצע עלול להיות מושפע ממספר קטן של עסקות חריגות ולתת תמונה פחות מדויקת של השוק. המחיר החציוני, לעומת זאת, משקף טוב יותר את העסקה האופיינית בעיר. תשואת השכירות הממוצעת בטבריה היא קצת יותר מ-3% - נתון שממשיך לשמור על עניין מצד משקיעים למרות ההתקררות היחסית במחירים.
ב-2026 העסקות האחרונות בעיר ממחישות את הפערים הגדולים בין שכונות, גיל הבניין ואיכות הנכס. ברחוב הלח"י נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 105 מ"ר תמורת 1.75 מיליון שקל - שהם כ-16.7 אלף שקל למ"ר. במצפה כנרת נמכרה דירת ארבעה חדרים תמורת 1.45 מיליון שקל, שהם כ-15.6 אלף שקל למ"ר. מנגד, ברוטשילד נמכרה דירת שני חדרים וחצי בשטח של 49 מ"ר תמורת 410 אלף שקל בלבד, שהם כ-8.4 אלף שקל למ"ר. ברחובות נייברג וארליך נרשמו עסקות סביב 11.3-11.2 אלף שקל למ"ר - מה שמראה שטבריה אינה שוק אחיד, אלא כאמור עיר עם פערים חדים בין דירות ישנות, דירות משופצות ואזורים מבוקשים יותר.
התמונה הרחבה יותר היא של עלייה שנרשמה בשנים האחרונות, אך לא בקצב של אזורי הביקוש. ב-2022 מחירי הדירות בעיר נעו סביב 12,000-9,000 שקל למ"ר, וב-2023 סביב 13,000-10,000 שקל למ"ר. מאז, לפי העסקות האחרונות, יש עדיין דירות שמגיעות ל-16-15 אלף שקל למ"ר, אבל לצד זה מופיעות עסקות נמוכות בהרבה, ולכן הכיוון הכללי כיום הוא פחות של התלהבות ויותר של סלקטיביות מצד הקונים.
128 מ"ר תמורת 1.8 מיליון שקל
גם בשכונות רואים את הפערים. בדוד רמז מוצעות דירות תמורת סביב 16-14 אלף שקל למ"ר בחלק מהמקרים, למשל דירת ארבעה חדרים בשטח של 128 מ"ר תמורת 1.8 מיליון שקל, או דירת חמישה חדרים בשטח של 123 מ"ר תמורת 1.9 מיליון שקל. בקריית שמואל אפשר למצוא מצד אחד דירות במחירים שנעים סביב 10,000-9,000 שקל למ"ר, ומצד שני נכסים שמגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר. ברמת כנרת הטווח רחב במיוחד: מדירה בשטח של 75 מ"ר תמורת 680 אלף שקל, ועד לנכסים שעבורם מבקשים יותר מ-14 אלף שקל למ"ר. במורדות טבריה המחירים המבוקשים בדירות גדולות נעים לא פעם סביב 15-14 אלף שקל למ"ר.
שוק השכירות הוא הסיבה שטבריה עדיין מופיעה על הרדאר של משקיעים. השכירות החציונית השנתית המשוקללת בעיר היא כ-3,100 שקל בחודש: כ-2,600 שקל לדירת שלושה חדרים, כ-3,650 שקל לדירת ארבעה חדרים וכ-5,250 שקל לדירת חמישה חדרים. במקביל, מחירי השכירות עלו בשנה האחרונה ב-4.27%, כך שגם אם מחירי הקנייה התמתנו, שכר הדירה דווקא ממשיך לתמוך בתשואה.
במודעות השכירות הנוכחיות רואים את זה היטב: דירת ארבעה חדרים בשיכון ד' מוצעת תמורת 2,500 שקל, דירת שלושה חדרים בקריית משה מוצעת תמורת 2,600 שקל, דירת ארבעה חדרים ברמת כנרת תמורת 3,500-3,000 שקל, ודירות גדולות יותר כבר מגיעות ל-6,500-4,500 שקל בחודש. כשמחיר דירה בעיר יכול לנוע סביב 1.5-1 מיליון שקל, התוצאה היא תשואה שיכולה להתקרב ל-4% בדירות מסוימות, בעיקר אם הקנייה נעשית במחיר נמוך יחסית.
- מה קורה בשכונה הכי מבוקשת בקרב משקיעים בב"ש?
- אקרו מכרה דירות ב-149 מיליון שקל - מנגד, בוטלו עסקאות ב-29 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כבר לא עיר זולה בצפון, אך משקיעים עדיין בוחנים אותה
יש התחדשות עירונית?
מה שמייחד את טבריה לעומת ערים אחרות הוא השילוב בין מחיר כניסה נמוך יחסית, קרבה לכנרת ותוכניות גדולות להתחדשות עירונית. בעיר הוגדרו בינתיים 13 מתחמים להתחדשות עירונית, שבהם כ-2,300 דירות ישנות שאמורות להתחלף בכ-9,400 דירות חדשות. בנוסף, אאורה מקדמת פרויקט שבו 206 דירות ישנות אמורות להיהרס ובמקומן מתוכננות כ-1,700 דירות חדשות, ורמ"י ומשרד הבינוי והשיכון שיווקו קרקע במתחם נחל רקת לבניית 693 יחידות דיור, שמחציתן בערך יימכרו במסגרת ההגרלות של תוכנית מחיר מטרה.
טבריה אינה שוק של עליות חדות, אלא שוק של בחירה מדויקת. מי שקונה דירה ותיקה במחיר נמוך, באזור עם ביקוש סביר לשכירות, יכול לקבל תשואה לא רעה ביחס למחיר. מי שרוכש דירה יקרה יותר, בעיקר סביב 16-15 אלף שקל למ"ר, צריך להניח שהרווח המהיר פחות מובן מאליו. ב-2026 טבריה נראית כמו עיר עם פוטנציאל גדול, אבל גם עם מסר ברור מהשוק: המחיר חשוב יותר מתמיד.
עסקות מהחודשים האחרונים
רחוב דגניה; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 101.8 מ"ר; 1.12 מיליון שקל (כ-11.1 אלף שקל למ"ר)
רחוב הר השקדים; שלושה חדרים; קומה שנייה; 56.8 מ"ר; 800 אלף שקל (כ-14.3 אלף שקל למ"ר)
רחוב השומר; חמישה חדרים; קומה רביעית; 124.82 מ"ר; 1.445 מיליון שקל (כ-11.6 אלף שקל למ"ר)
רחוב ברוריה; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 95 מ"ר; 1.25 מיליון שקל (כ-13.1 אלף שקל למ"ר)
רחוב דוד אלעזר; שלושה חדרים; קומה שלישית; 73.2 מ"ר; 970 אלף שקל (כ-13.3 אלף שקל למ"ר)
