כולם מחפשים דירות עם ממ"ד - אבל, ההזדמנויות נמצאות בדירות בלי ממ"ד

המלחמה מול איראן מחזירה את הממ"ד למרכז הבמה. מתווכים ואתרי מודעות מדווחים שבחודשים האחרונים וככל שנראה היה שהולכים למלחמה עם איראן, הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד מגיע עלה והוא מגיע לכ-10%-15% ואף יותר במקרים מסוימים. מדובר בפער גבוה משמעותית מזה שנרשם לפני כמה שנים, והוא משקף ביקוש חזק מאוד - אנשים משלמים עבור הביטחון.

אבל דווקא הנתון הזה מעלה שאלה מעניינת: האם הפער הזה יישאר גם ביום שאחרי המלחמה, או שמדובר בפרמיה זמנית שנובעת מהפחד? ואם כך - אולי דווקא יש הזדמנות. אומרים לנו שהאיום האיראני יוסר, המזרח התיכון כנראה יראה אחרת, אם כי כמובן שממש לא בטוח שהוא יהיה שקט והשאלה גם לכמה זמן. אבל אם אכן אנחנו וארה"ב נסיר את האיום האיראני וגם כך האיום מחיזבאללה נחלש מאוד, וכמובן שגם האיום מעזה. אז האם יש הצדקה לפער כה גדול במחירי דירות עם ובלי ממ"ד?

אולי דווקא עכשיו בשיא הפחד כשאנשים בורחים מדירות בלי ממ"ד, יש למשקיעים ולרוכשי דירות הזדמנות - יש אנשים שחייבים למכור. הם התחייבו לדירה חדשה-משודרגת ויש להם חלון זמן למכירה. כשקונה נפגש עם מוכר לחוץ, יש לו יותר כוח מיקוח. בזמן מלחמה יש כוח מיקוח גדול יותר. אלו רק נקודות למחשבה. ברור שלביטחון אין מחיר, אבל במכלול השיקולים, רכישת דירה בלי ממ"ד כעת יכולה להיות עסקה משתלמת.   

כמה שווה ממ"ד היום בשוק? במונחים כספיים, הפערים יכולים להיות משמעותיים מאוד. בדירות של סביב 3 מיליון שקל, פער של 10%-15% משמעותו כבר 300-450 אלף שקל. בדירות יקרות יותר במרכז הארץ הפער יכול להגיע גם ל-400-600 אלף שקל במקרים מסוימים. כלומר, גם פער היחסי דרמטי וכשמדברים על סכום כסף זו דרמה גדולה - מאות אלפי שקלים. בשוק היד השנייה, במיוחד בבניינים ישנים במרכזי ערים שגם ככה ב ביקוש בהן נמוך, דירות ללא ממ"ד עשויות להימכר בהנחה משמעותית כדי למשוך קונים.

• דירות בשכירות בהנחה לעשירונים העליונים - למה לספק הטבות לכאלו שיש להם?
• שלמה קרמר רכש דופלקס בנווה צדק ב-100 מיליון שקל - המחיר למ"ר נמוך מהשיאים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפני פרוץ מלחמת חרבות ברזל, הפער במחיר בין דירה עם ממ"ד לדירה דומה ללא ממ"ד היה מתון יותר. מחקר של בנק ישראל מצא כי הפרמיה עמדה בממוצע על כ-8.2% במחירי רכישה. במילים פשוטות - אם דירה ללא ממ"ד נמכרה ב-2 מיליון שקל, דירה דומה עם ממ"ד הייתה נמכרת סביב 2.16 מיליון שקל.

כדי להבין אם הפער הזה מוצדק, צריך להבין כמה עולה ממ"ד עצמו. לפי הערכות בענף הבנייה, עלות בניית ממ"ד בדירה חדשה נעה בדרך כלל סביב 120-180 אלף שקל. כאשר מדובר בהוספת ממ"ד לדירה קיימת העלות יכולה להגיע ל-200-300 אלף שקל ולעיתים אף יותר, בגלל חיזוקים הנדסיים, אישורים ותכנון. המשמעות היא שהפער הממוצע שנמדד לפני המלחמה - כ-160 אלף שקל בדירה של 2 מיליון - דומה יחסית לעלות הכלכלית של בניית ממ"ד. כלומר, השוק תימחר פחות או יותר את העלות האמיתית של המרחב המוגן.

ההבדל הגדול: שוק השכירות מול שוק הקנייה

חשוב להבחין בין שני שווקים שונים לגמרי. בשוק השכירות, ההחלטות הן קצרות טווח. שוכר מחפש פתרון לשנה או שנתיים, והביטחון האישי מקבל משקל גדול מאוד. לכן בתקופות לחימה הפרמיה על ממ"ד עולה במהירות. לעומת זאת, בשוק רכישת הדירות, הקונים חושבים לטווח של שנים רבות ולעיתים עשורים. לכן גם כאשר פורצת מלחמה, רבים מהם מניחים שהמצב הביטחוני ישתנה בעתיד - והם לא מוכנים לשלם כל מחיר על ממ"ד.

• התוכנית הופקדה: קרדן תקים 340 דירות בירושלים
• לא רק באוגוסט: למה תזמון חוזה השכירות הוא ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר - גם לשוכר וגם למשקיע
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הסכם ענק: צה"ל יפנה 11 בסיסים במרכז ויאפשר בניית כ-19,000...

בזמן המלחמה: הפרמיה בשכירות קופצת - אחרי 7 באוקטובר, שוק השכירות הגיב מיד. הביקוש לדירות עם ממ"ד עלה משמעותית, במיוחד בערים הגדולות. לפי נתוני בנק ישראל, הפרמיה בשכר הדירה עבור דירות עם ממ"ד עלתה בכ-3.7%-4.1% מעבר לרמתה לפני המלחמה. מה יקרה לשכר הדירה, כמה שווה ממ"ד בעסקת השכרה ולמה חשוב שתהיה אופציה בהסכם השכירות?

בשוק הקנייה: הפער דווקא הצטמצם וחזר לעלות

הנתון המעניין יותר מגיע דווקא משוק רכישת הדירות. בניגוד למה שאפשר היה לחשוב, הפער במחירי הדירות לא המשיך לעלות לאורך זמן. לאחר הזינוק הראשוני בתחילת המלחמה, הפרמיה דווקא ירדה.

בסוף 2024 הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד ירד לכ-6.4% בלבד. אבל כאן נכנסת נקודה חשובה: הנתון הזה מבוסס על ממוצעים רחבים מאוד של עסקאות מכל הארץ. בפועל, כאשר משווים דירות דומות באותו אזור - הפערים שמדווחים מתווכים בשטח גדולים יותר. עכשיו זה כאמור גבוה יותר - כ-10%-15% ואף יותר.

האם הפער יצטמצם?

אי אפשר לדעת. אבל כפי שהוא עולה בזמן מלחמות וראינו את זה בעבר ויורד לאחר מכן שהמצב נרגע, סיכוי טוב שזה יקרה גם הפעם. הסיבה היא פשוט ביקוש והיצע. וככל שהמחיר יורד, הביקוש אליו יעלה. במילים אחרות, כל שהפער גדל האטרקטיביות של דירות בלי ממ"ד עולה. זה יכול להיות מעניין מאוד בשני סוגים של אזורים - הראשון, אזור של התחדשות עירונית. גם ככה זה מיועד להשבחה ויהיה בעתיד ממ"ד בדירה גדולה יותר. השני, מקומות שאפשר להתקין בהם ממ"ד. כלומר, אם לדוגמה פער המחירים בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי הוא 300 אלף שקל ואתם בדקתם וניתן ליישם פתרון אבטחתי ב-120-150 אלף שקל, אז זו נראית עסקה טובה.