מה יקרה לשכר הדירה, כמה שווה ממ"ד בעסקת השכרה ולמה חשוב שתהיה אופציה בהסכם השכירות?
"הסכמי השכירות שיעשו בעוד שנה יהיו במחירים גבוהים יותר להערכתי - סביר להניח שהמצב במדינה ישתפר, הריבית תרד והמחירים יזנקו. לשבת בחוזה שכירות עם אופציה זה ברכה. אם אפשר אופציה לשנה אחת או יותר. שנותנים לך אופציה בחינם תמיד תיקח". כך אומר רמי רונן מנכ"ל WeCheck בשיחה עם ביזפורטל.
רונן כמו רבים בענף הנדל"ן סבור שהיעדר היצע של דירות, אנחנו צפויים לעליה משמעותית במחירי הדירות. הוא מסביר את המצב בשוק השכירות שהפך להיות הטרוגני מאז המלחמה - עם ירידות במקומות מסוימים ועליות בחלקים נרחבים אחרים. הוא מסביר למה בבאר שבע המחירים לא עולים - אין בעיה של קרקע. ומציין ערים בהן יש פערים גדולים בין מחיר הפרסום למחיר הסגירה - ק"ש, אשקלון ובת ים.
במבט מלמעלה על נדל"ן למגורים אומר רונן - "בדרך כלל הנכסים עולים בערכם ואז מחירי השכירות מגיבים בעליה, התשואה השנתית במדינת ישראל נעה בין 3%-2.5% ברוטו בדיור למגורים".
"בשנה וחצי האחרונות יש שתי ערים שגילו חוסן – חיפה וירושלים. בערים האלו מחירי השכירות לא ירדו ורמת ההיצע לא גדלה מאוד. למשל בתל אביב הרבה נכסים היו מושכרים לטווח קצר – AIRBNB ובעקבות המלחמה הם חזרו לשוק ההשכרה וזה יצר לחץ היצע. בנוסף המלחמה פחות פגעה בירושלים וחיפה ואלו נחשבות ערים יחסית בטוחות. אלו גם ערים אוניברסיטאיות שהתנהגו בצורה נורמלית והסטודנטים שכרו שם דירות.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- הממשלה קוראת ליזמי הנדל”ן: הגישו פרויקטים עם לפחות 10 דירות להשכרה לטובת נפגעי ‘עם כלביא’
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיע צריך להסתכל על ערך הנכס וסוג הדירה | דירה עם ממ"ד מקבלת עוד 11% בשכירות
"משקיע צריך להסתכל על שני וקטורים. אחד זה התשואה שיעשה על ערך הנכס וכמה הוא יעלה. במקום שאין אדמה ואי אפשר לבנות מחירי הנכסים יעלו. לעומת מקום שיש אדמות שאפשר לפתח. מחירי הדירות בב"ש סבלו תקופה ארוכה כי אין בעיה של קרקע. ואם יש ביקוש בונים עוד.
"הווקטור של ההשכרה הוא מותנה בסוג הדירה – רוב ההשכרה בישראל נעשית בטווח של 2-5 חדרים. דירה 6-7 חדרים יותר קשה להשכיר. אם רוצים למקסם את התשואה בשלב ההשכרה צריך לחשוב על דירות שמתאימות לקהל המטרה. למשל באזור של סטודנטים דירות 5 חדרים פחות בביקוש ולעומת באזור של משפחות צעירות דירות שמתחת ל-3 חדרים פחות מבוקשות.
"היום דירות עם ממ"ד מקבלות 11%-10% יותר בשכ"ד. פחות מ-40% המוצעות להשכרה יש בהם ממ"ד וזה שיקול שצריך לקחת בחשבון".
בקריית שמונה, אשקלון ובת ים יש פערים גדולים בין מחיר הפרסום לסגירה
"בשוק ההשכרה בדרך כלל אין פערים גדולים בין מחיר הפרסום למחיר הסגירה. בממוצע הפער במקומות עם ביקושים חזקים שואף לאפס ברוב המקרים ומגיע עד 2%. במקומות עם ביקוש פחות חזק הפער נע בין 4%-3% ובמקרי קיצון זה יכול להגיע ל-10% - באזורים פריפריאלים או אזורים בהם נגמרו כמה פרויקטים גדולים ואז אנשים בשביל לסגור מוכנים לתת הנחות יותר גדולות – אפשר לציין מקומות כמו קריית שמונה ואשקלון. גם עיר כמו בת ים הפער הוא יותר גדול בשונה מחולון וראשון לציון הסמוכות שם הפערים נמוכים".
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
מתי צריך לפרסם מודעה להשכרה?
"גם באזורי הביקוש הכי חזקים, ברובעי הביקוש של תל אביב זה לא תהליך של יום, וזה יכול לקחת שבוע-שבועיים עד שמגיעים להסכמה עם הדייר שהמשכיר רוצה. וגם אז הדייר לא נכנס מיידית. באזורי הביקוש הגבוהים הדייר המתאים הראשון יגיע תוך 3-6 ימים. באזורי פריפריה ניתן להמתין 3-4 שבועות. וגם תהליך הסיכום לוקח זמן, ואז קיימת השאלה מתי נכנסים לדירה?. בעל דירה באזור ביקוש חזק צריך לקחת בחשבון חודש עד חודש וחצי שיהיה דייר משלם ובאזורי פריפריה זה יכול להיות חודשיים ויותר".
שוכרים דירה? "לשבת בחוזה עם אופציה זה ברכה"
"יש דימוי שבעלי הדירות הם סוג של טייקונים והדיירים הם מסכנים, צריך להפריך את זה. שוק ההשכרה כולל כ-700 אלף דירות. מתוכן כ-85% מהדירות הן דירות שבעל הדירה זו דירתו היחידה. אלו אנשים שרוצים להשכיר ולעבור את התהליך בשלום.
"דיירים צריך להקפיד שהם בדקו את הדירה – לעשות בדיקות סביבתיות שמתאימות לצרכים שלהם, כי לעיתים מתרשמים מפרט אחד ואז אחרי כן מבינים שהדירה לא מתאימה להם.
"לגבי ההסכם שכירות – שווה לשוכר לקחת אופציה במחיר הזה, גם אם תהיה תוספת קטנה. ההסכמים שיעשו בעוד שנה יהיו גבוהים יותר להערכתי - סביר להניח שהמצב במדינה ישתפר, הריבית תרד והמחירים יזנקו. לשבת בחוזה עם אופציה זה ברכה. אם אפשר אופציה לשנה אחת או יותר אם אפשר. שנותנים לך אופציה בחינם תמיד תיקח.
לראיון המלא:
- 4.אני 06/07/2024 07:57הגב לתגובה זובאר שבע מחירי דירות לא ממש עולים בהרבה. שכירות ,בכלל לא עולה , 10 שנים אותו מחיר.בבניינים בהם רוב הדירות הן דירות להשקעה, המשקיעים לא משקיעים בתחזוקה וחבל מאוד, ככה הם מנציחים מחירי שכירות נמוכים מאוד.
- מכירי השכירות בבאר שבע הכפילו בעשר שנים (ל"ת)אחד 07/07/2024 22:27הגב לתגובה זו
- 3.גוצ'ה 04/07/2024 17:51הגב לתגובה זורק פה אחרי הפרעות של ה 7.10 מצב מלחמה, טילים איראנים,פיגועים. סחבק ידע איך לפמפם נדל"ן להשקע בכדי למכור לדור שנלחם עכשיו בלוקים במחיר כפול + מהשווי כשיחזור. מדינה הזיה.
- 2.אייל 04/07/2024 09:56הגב לתגובה זוזהו יש מגעים בין ישראל לחיזבאללה לא יהיה מלחמה בסוף הם סיכמו שברגע שיגמר עזה חיזבאלה גם מתקפל
- לטוס לרצפה ולהתרסק:) (ל"ת)עגל טיפש 06/07/2024 10:18הגב לתגובה זו
- 1.Hguy 04/07/2024 08:47הגב לתגובה זובאופציה גם כותבים מה יהיה שעד בתקופת האופציה. לעיתים זהה. לעיתים מוצמד למדד ולעיתחם בתוספת מסויימת. בעלי הדירות לא אהבלים יודעים מה המשמעות. בשוק עולה יקבעו תוספת. לא יתממש השוכר תמיד יכול לעזוב אם כי יש לו הוצאות בהחלפת הדירה וכן לבעל הדירה אין בטחון ששוכר חליפי ישלם כמו זה שעזב. לכן צריך שיהיה מחיר סביר בתקופת האופציה . יחסוך גם לשוכר וגם למשכיר כספים וכאב ראש מיותר
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
